提要
7月12日，广州官方挂牌中新镇三迳村A18027与A18029两宗宅地，为近5年中新镇板块首次公开出让宅地。
本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来中新镇2宗地块的调研报告以及区域发展前景解读。
地块基本信息
A18027与A18029为两相邻地块，位于增城区中新镇三迳村，该板块北接黄埔镇龙，与中新知识城相距15公里；
南侧靠近增城永和，西侧与朱村相接，距离朱村核心区约6.5公里。随着地铁21号线接近开通，该板块具备通勤优势。
1）A18027地块
该地块占地面积31028㎡，容积率为≤2.7；总起拍价为9.24亿，起拍楼面价为11030元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为13.4亿，到达限价时，楼面价为16000元/㎡。
增城区中新镇三迳村A18027地块（局部）
2）A18029地块
该地块占地面积26030㎡，容积率为≤3.0；总起拍价为8.61亿，起拍楼面价为11026元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。限价为13.39亿，到达限价时，楼面价为17146元/㎡。
增城区中新镇三迳村A18029地块（局部）
地块四至情况及现状图
1）A18027地块
该地块主要组成部分为原永飞纺织公司厂区，目前已有多台挖掘机对地块进行土地平整，厂房已拆除完毕。地块呈正方形，内部平整无明显坡度。
地块北侧与一厂区隔水相对，水塘面积较小未能形成优质景观条件；未来北侧厂区亦将规划为居住用地。
地块东侧临近S118省道（坪中路段），由于该路段周边集中布局工厂，且位于高速公路出入口，因此来往大巴、货车较多，造成一定扬尘、噪音问题。
地块南侧为恒大山水郡项目；地块西侧为同时挂牌的A18029地块。
2）A18029地块
地块内部较为平整，现状地面基本以针叶小灌木及杂草为主，无其他构筑物。
地块外部，北面为水塘及丘陵，目前水塘与地块之间隔着一条约为两米的绿化带。
地块西面为绿地和山体，自然环境条件比邻近的A18027地块有优势。地块外部西南向方位，尚有部分砖混结构民居。
周边配套情况
地块距离中新镇中心直线距离约为6公里，驱车距离约为7.5公里，距离增城区发展较为繁华的镇区新塘镇约为28公里。
医疗、交通、教育、商业等资源集中在中新镇中心，地块周边配套匮乏。
1）交通配套
道路：地块邻近广河高速、珠三角高速、S118省道，能够快速通达广州中心城区，有利于缩短通勤时间。
公交车：目前距离地块步行距离200米处有一个鼎昌五金公交站，距离地块步行距离600米处有一个三迳村站，但是仅有103路一趟公交班车，发车时间间隔为10-20。
地铁：21号线地铁预计今年年底开通，距离地块最近的中新站站点设置在镇中心，地块内部仍需要开通接驳车到地铁。
公共交通较为不便，因此地块目标人群应以自驾车人士为主。
2）商服、教育、医疗及其他配套
商业配套方面，1公里范围内，除恒大山水郡沿街首层商铺外，无其他商业配套。镇中心有一个商业中心金钻城市广场。
教育资源方面， 1公里范围内，仅有一个三迳小学。周边分布的小学多为村级小学。教育配套较为落后。
医疗配套方面，6公里范围内，有两所三级医院。能满足基层医疗服务需求。其他公共设施配套缺乏，文化设施只有一处中新广场，功能为文化宫。
其他如图书馆、公园、公共健身场所等配套处于空白状态。
目前就整体情况而言，两宗地块周边配套较为不足，未来地块项目将主要依赖自身配建。
地块市场价值分析
1）地处 “三城两区”之间，未来发展可期
地块处于黄埔中新知识城、广州东部山水新城、广州教育城、广州经济开发区和增城经济技术开发区等“三城两区”之间，区位优势明显，未来发展可期。
根据中新镇的“十三五”规划，中新镇的规划目标为：加快建设增城西部宜居新区和生产生活服务集聚区,努力打造成为广州东部重要的经济增长极和人口聚集区。
其中规划指出，中新镇将以地铁21号线中新站为轴心，发展半径2公里范围内的房地产、商贸购物、酒店住宿、餐饮娱乐、医疗健康等生活性服务业。
根据规划，预期2020年前中新镇的公共服务设施配套将会得到提升，宜居程度将会提高。
虽然地块距离即将开通的地铁中新站直线距离约6公里，但是仍处于其辐射范围内，通过合理的发车频率用楼巴接驳至镇中心，其生活便利程度将会大幅提升。
2）位于广州市半生活圈
地块距离广河高速出入口约为1公里，距离广州北三环高速出入口约为2公里，省道118。
加上周边国道广汕公路以及将要开通的地铁21号线，此交通网络使地块能够融入广州市中心区半生活圈和珠三角一生活圈内。
另根据中新镇十三五规划，中新镇将加快道路交通基础设施建设，积极完成北三环、花莞高速、东北货运外绕线等重大交通基础设施征地拆迁工作，深化与城区、市区等外部交通联系。
这表明，中新镇的对外通达性将会加快提高，其内部道路舒适性亦将加以改善。
3）绿色山水城凸显生态优势
地块处于广州东部山水新城范围以内，地块周边丘陵连绵起伏，北部紧靠一个天然水塘，生态优势明显。
其中地块A18029地块又比靠近省道的A18027 地块生态环境更优，其座拥河流湖泊资源景色面积更大，同时远离货车穿梭频繁的118省道而避免了扬尘与噪音。
但周边楼盘如恒大山水城、恒大山水郡等已先行使用“山水”作为产品卖点，日后开发商如何避开同质化竞争的同时又能将山水生态优势凸显将会是个产品设计的考验。
周边一二手楼盘情况
目前与地块相邻的楼盘恒大山水郡价格为2.1-2.3万元/㎡；
位于中新镇中心的一手项目侨建御溪谷价格2.6-2.7万元/㎡，二手项目恒大山水城为2-2.1万元/㎡。
另外，根据《2018年供地蓝皮书》显示，包括两地块北侧、恒大山水郡南侧大面积用地均已规划为居住用地。
因此广州中原研究发展部预期未来中新镇将会成为增城重要供地板块，未来1-3年随着交通网的不断完善，其产品市场认可度亦将提高。
地块swot分析与调研总结
基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对增城区中新镇三迳村A18027与A18029地块的SWOT分析及调研总结如下:
综上所述，A18027与A18029地块二者之间除自然环境条件略有差异之外，其余条件相对一致，两地块主要价值为处于“地铁接驳公交”通达范围内。
但相对于镇中心楼盘而言，地块周边配套较为落后，同时预计地块进入销售阶段时，镇中心洋房类“次新房”交易将进入活跃期，容易对地块项目产生直接竞争。
此外，地块虽然具备一定规划前景，但是目前“三城两区”尚处于发展初期阶段，未来仍需较长时间加以发展，存在一定的投资风险。
因此广州中原研究发展部认为，地块未来项目主打刚需与改善需求为主，建议房企应谨慎出价。
广州中原研究发展部2018-08-09 00:50:16
