整体成交情况
38047宗，同比下跌27%
2018年上半年广州一手住宅网签成交38047宗，环比上升4%，同比下跌27%。成交面积413.6万㎡，比2017年同期下跌28%；
“330”新政满一年，市场成交仍处于稳步爬升阶段。
先抑后扬，3、5月传统旺季“不热”
今年上半年成交呈现“V”型走势，1月承接去年底相对充足推货，成交达74.4万㎡，为半年第二高位。
2-5月虽然涵盖“三月小阳春”“红五月”等传统旺季，但由于新批供应放缓，市场上可供选择的新货不多，导致不少意向买家持观望态度。
此外，受首付门槛高、网签时间长等客观问题影响，不少买家转投二手市场。
市场环境至5月中旬起有所改善，尤其以增城调整首付门槛，提高新批预售量对成交刺激尤为明显，市场环境改变使6月成交达91.12万㎡，创年内新高。
今年上半年均价为17494元/㎡，同比上涨9%，环比上涨8%。
由于客观原因，网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等，因此仅供参考。
四大一线城市成交对比
回顾2017年至今四大一线城市成交情况，广州受“330”调控政策影响，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月单月成交低于上海。
而今年1-5月成交总量，广州以322.4万㎡位居四大城市之首，抛离第二位上海100万㎡。
虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势，但相比起北上深，广州一手市场选择空间仍相对较大。
整体供应情况
供应量创5年以来新低
上半年一手住宅供应358.07万㎡，环比下跌16%，同比下跌2%，供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为，供应量减少的原因主要有：
一.全新/加推项目供应偏少。受2016-2017年上半年供应宅地偏少影响，今年转化一手项目的数量较以往减少，因此上半年推出全新盘较少；
另一方面，部分区域大盘供应能力减弱，如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇，目前以销售往期存货为主，有待新一期产品推出。
二.近年各区多“标杆地块”，部分项目理论盈利售价与所在版块价格仍存在明显距离，房企对市场接受程度信心不足，故放缓推货速度。
三.市场客观原因，新批速度受影响。如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式，未能满足买家需求。
从每月情况来看，2-4月供应偏少，其中3、4月供应不足导致今年传统旺季销售情况未如理想。
5月中旬开始供应量大幅增加， 5.15-5.31累计批发65.9万㎡一手住宅，6月保持75万㎡以上水平，近两个月新批供应增加直接拉动成交，促使6月份成为上半年成交峰值。
各区供应情况
从各区上半年供应情况来看，白云得益于近年连续推地，新市、广州大道北有一定量新货供应，白云成为上半年一手住宅供应同比增幅的区域。
番禺、增城新批基本依赖重要板，其中亚运城占番禺近5成供应量，增城主要依靠荔城、朱村等板块推货支撑，但该区全新项目上半年入市不多，基本以旧盘加推为主。
另一方面，南沙、黄埔、花都三区供应同比减少15-30%，一定程度上对刚需买家购置一手造成影响。
其中南沙基本依靠金洲、黄阁部分热盘供应，黄埔主要集中在知识城，科学城、长岭居等往年热门板块今年新批量相对较少。
此外花都由于近年供地不足，一手供应匮乏。
库存周期整体提升至11.6个月
由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至11.6个月，近一年周期内与去年11月持平，同属于库存周期高位。
但需要指出的是目前中心区网签速度较慢，从上半年天河、荔湾网签情况来看，仍有部分去年成交单位等待网签，从而造成“整体库存面积”增加的表象。
各区供求情况
增城供应充足成交居首，中心区受积压网签影响，花都缺货成交跌幅较大 。
从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年一手成交“头把交椅”，亦是全市成交破100万㎡的区域；
增城同时占全市一手成交量的3成，其得益于新批供应相对充足，永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。
另一方面，荔湾、天河、白云三区数据上“逆市上涨”。
但根据广州中原研究发展部监测，网签主力板块、楼盘与上半年实际开盘项目未能相符，可见上半年三区存在网签积压问题。
以天河奥体为例，上半年网签面积达14.7万㎡，但回顾去年12月至今实际开盘情况，奥体板块约推货3.29万㎡。
而荔湾区广钢新城，上半年网签11.83万㎡，但网签基本以2017年热销项目为主。
此外，上半年花都成交31.25万㎡，同比下跌67.5%，为全市成交回落幅度的单区。
广州中原研究发展部认为，花都一手成交波动的主要原因为新增供应减少，买家转投二手市场。
监控显示，2018年至今花都新批住宅30.07万㎡，比去年同期减少16.2%，目前花都一手市场以消化库存为主，新增供应不足。
2016-2017年上半年花都无宅地公开挂牌出让，导致花都整体面临“缺货”现象。而比较受买家欢迎的九号线沿线、雅宝、空港等片区二手市场成交活跃，可见部分买家已转投存量房市场。
由于存在“网签延迟”等客观问题，各区库存及消化周期数据仅作参考。从数据中可得知目前黄埔、增城消化周期相对较短，分布为6.2、8.3个月；‘’
由于两区市场需求大，导致库存相对紧张。而花都虽然数据上存在一定库存量，但实际上买家较为关注的区府、新华等板块新货供应较少。
各区库存情况
中心区天河、荔湾由于5月末以来集中网签，库存周期呈下降趋势，上半年天河奥体板块新增供应较往年减少，下半年有待珠江花城等全新项目供货；
而荔湾广钢板块的振业天颂花园、保利和光晨樾等全新项目均于上半年投入市场，但由于单次获批套数较少，市场消化速度亦比较快。
上半年10热盘
上半年10热盘来自番禺、南沙、增城及黄埔4区，其中增城4盘入围，其热盘来自3个不同板块，可见增城一手供应之充足。
另一方面，番禺亚运城、南沙金洲板块由于地铁通勤条件较佳、生活配套成熟，吸引不少买家关注，得益于亚运城、阳光城丽景湾、越秀滨海新城等项目持续推货，广州南部市场表现同样活跃。
市场特征研究
特征一：
5月末增城首付门槛调整 买家置业需求释放
上半年一手市场表现疲软与首付门槛问题存在一定关系，5月末增城率先调整门槛，加上新批提速，促使各价位项目迎来成交潮。
首付门槛调整主要刺激两类项目成交，以A、B楼盘为例：
从案例中不难发现，目前广州不同购置需求客户充足，要维持健康平稳的市场气氛，可适当调整各区首付门槛，加快供应速度以满足买家需要。
特征二：
3-6月实际推货保持4062套/月水平
二季度市场成交有所改善
根据广州中原研究发展部监控显示，2018年上半年广州实际推货（公开开盘及加推）18442套单位，首日去化12068套，去化率为65%。
3-6月，市场平均推货量保持在4062套/月，同时去化率不断提高，近两个月已接近8成，由此说明一手市场成交有所改善。
特征三：
知识城、朱村、亚运城板块表现抢眼
黄阁供应足
排除受积压网签影响的天河奥体、广钢新城板块，上半年黄埔知识城、番禺亚运城、增城朱村以及南沙黄阁成交同比大幅提升；
其中南沙黄阁板块为上半年“新上榜”热门板块，得益于近年供地+区域大盘积极推货，一手住宅供应相对充足，市场关注度较高。
广州中原研究发展部认为，黄阁本身具备汽车产业传统优势，已拥有庞大的置业需求，未来伴随庆盛枢纽建设发展，将带动周边配套完善，发展前景可观。
下半年楼市预测：南沙、增城将成为供货主力区
得益于近年推地集中，南沙、增城将成为下半年供货主力；黄埔、番禺两区由于近年地价提升，大部分新项目对买家经济实力要求较高，预期推货节奏将相对放缓；
中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主，三大板块均有全新项目入市。
市场环境方面，假如下半年首付门槛适当进行调整，良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极，买家选择空间增大。
广州中原研究发展部2018-07-04 14:33:51
