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棚改,楼市最后一台发动机熄火?

邓浩志 2018-06-26 17:07:04

消息传出棚改一刀切全面暂停,于是股市在降准利好之下仍然大幅下跌,而其中带头大跌的全数是地产股。

晚上又有消息传出棚改暂停是误读,至少今年的棚改已经审批完成,资金也已到位,影响不大。最后的消息是:国开行棚改审批权上收总行……总而言之就是消息扑朔迷离,但综合来看棚改放缓应该是确定的了。

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过去的这近20年,只要说到房地产言必及以北上广深为首的四大都市,中西部地区楼市则长期被忽视。总体经验是一二线涨完了,它们半年后跟一下,一二线回调了,它们就长期低迷。今年却恰恰相反,一二线城市降温后,大批三四线城市的房地产反而加速量价齐涨。个中原因就是货币棚改释放的坚硬刚需,受惠的是抢占乡镇市场的房企。

棚改资金由财政拨款,政策性贷款(PSL),商贷三大部分组成,而PSL约占棚改资金总来源的80%,所以国开行棚改审批权上收总行,意味着棚改进度未来将由管理层把握。虽然棚改没被全面叫停,但管理层已经关注到三四线城市楼市过热的问题,已经收回资金管理权了,所以放缓棚改进度势在必行。

如此,房企凛冬将至!从过往经验看,调控收紧周期会出现成交放缓与贷款困难情况,最后楼盘因资金紧张而被迫降价,房企业绩随之回落。而近期三四线楼市的火热反而推动部分房企逆势扩张。此番调整虽不至于立刻停止棚改,但收紧是肯定的。我估计,也就半年左右吧,这批城市或会打回原形——楼市最后一台发动机也将熄火。

那接下来棚改方式会发生怎样的转变呢?“大干快上”虽说导致了三四线城市的房价暴涨,但棚改关系民生,所以不会全部叫停,或许会有所变化:

1、更多选择实物补偿:或政府建设回迁安置,或财政统一购房后再分配,这样一来就可以减少货币补偿后,大量资金对楼市造成的冲击;2、棚改完成时间推迟,以此分散需求的集中释放;3、调控以减少投机需求。

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