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起拍楼面价1.25万!增城历史第三高!荔城这块地到底凭什么?

增城房产 2018-06-13 23:44:49

来源:广州中原研究发展部

6月28日,广州将迎来13宗土地的集中出让,那么,这些地块素质如何,让我们通过中原研究发展部的踩地报告,一探究竟。

今天,我们要了解的是位于增城荔城板块的荔城街蒋村村、新联村A18064地块。

起拍楼面价12401元/平

增城历史第三高

荔城街蒋村村、新联村A18064地块,位于荔城板块,除了需要配置少量的居民健身馆、社区居委会、社区卫生站等社区生活服务配套设施外,并无其它特别的建设要求,属于规划限制较少的“净地”

值得注意的是,该宗地起拍楼面价12401元/平,是目前增城出让地中,起拍楼面价的历史第三高,充分体现了地块的优质程度以及官方对地块的市场信心。

而荔城板块的指标性地块,则是去年被融信以11.76亿的总价+3600平配建面积拿下的庆丰村地块,折合楼面价约15721元/平。

地块尚未平整

居住环境为项目卖点之一

该宗地南侧为中建荔苑项目,东北两侧被新联村、蒋村村的村屋所包围,西北侧则被大片果林、山体所包围,并靠近百花山庄度假村以及迳吓高尔夫球场。

因此,日后居住环境将成为未来地块项目产品最大的卖点之一。

目前,地块现场处于围蔽状态,且地块尚未平整,地面上堆积着部分被拆除的建筑残余物以及大面积待清理的树木、杂草。地块内部四周无明显遮挡物,视野开阔,西侧可远眺山景。

若地块按目前“场地未平整”的现状交付,房企拿地后需先对地块上的树木拆除,再对地块进行土地平整,预计开发建设的土方成本将有所增加。

公共交通略显不足

教育资源齐全

而教育资源十分齐全,涵盖六一幼儿园、增城实验小学、荔城第三中学等多所学校,业主可就近“一站式”解决孩子的读书问题。

商业配套方面,荔城街A18064地块周边主要以村级商业配套为主,而中大型的商业配套(万达广场、挂绿广场)主要集中在2-3公里开外的荔城中心商圈。

至于交通方面,荔城街A18064地块所在区域道路交通便利,邻近荔星大道和荔城大道,可接驳广汕公路以及增派大道,自驾车出行十分便捷,能够快速来往朱村、新塘、市区中心等地。

但公共交通略显不足,地块周边仅两个公交站点,三条公交线路,且各班次发车相隔在30分钟左右,等候时间较长。

另外,地铁21号线预计在2019年6月全线开通,加上地块与站点距离适中。因此,日后项目可增设巴士接驳地铁,能够极大地缩短荔城板块来往广州市区的通勤时间,吸引中心区上班族前来置业。

周边房价1.5-2.1万元/平

或承接改善型客户需求

现时,荔城街A18064地块周边在售的一手项目相对较少,其中,方圆云山诗意目前已经处于售罄阶段,仅余少量社区商铺在售。

而销售主力“中建荔苑”项目主打89平三房户型,受区位、户型设计等因素影响,其价格相对较低,售价仅在1.8万元/平左右。

而二手项目倒相对集中,主要针对改善型客户为主,房源多为三四房以及联排别墅产品为主,售价主要集中在1.5-2.1万元/平左右。

板块内新房稀缺

项目可打造高品质居住生活区

目前荔城板块内,一手在售项目稀缺,如碧桂园东湖世家、金时花园等开发较早的项目基本处于尾货状态。此外,目前在售项目基本集中在增江东岸附近,而配套更为成熟的西岸仅有两盘在售。

因此本次出让用地将填补板块市场空白,抢占片区大量的市场份额。同时,出让地块适逢湾区规划出台时机,届时可能成为片区“标杆价”项目,对片区市场定价有一定影响。

此外,由于地块处于增江左岸,周边山体、果林环抱,绿化景观优势明显,加上增江画廊以及多个绿地公园资源的条件,可打造成高品质的居住生活区,为地块提升价值加分。

同时,部分由于中心区价格过高、选择范围狭隘、购房名额受限等因素影响的广州中心区域外溢的购房者也将会是地块开发项目的核心客户群。另外,未来地块产品亦有望能够吸引部分具有养老、度假需求的置业客户。

由此看来,本次出让的荔城街蒋村村、新联村A18064地块处于荔城板块,其自然景观、教育配套、医疗配套等资源皆十分优越。与增城其它配套匮乏板块对比而言,该地块项目具有一定的宜居优势。

另外,根据2018年广州供地蓝皮书显示,本次出让地块附近还有两宗地块预计出让,届时三宗地块项目开发建设后可以实现配套共享,满足业主的基本生活需求。

此外,若地块项目达到起拍最高楼面价1.8万元/平时,未来住宅产品盈利临界点售价在2.6-2.8万元/平左右,届时将明显高于目前周边一手项目售价,未来难以形成价格优势。

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