房子要除名,什么方式又快又低成本,更快腾出名额?

很多人买房为了落户写上了几个人的名字，加名容易，而除名怎么操作呢？

读者张女士就房子的除名方式咨询我们，原来他家里有三套房子，其中一套有女儿的名字，当时是三个人一起的名字，并没有标明持有份额，而如今张女士的女儿已经长大成人了，具有独立购房资格，

因此，她希望女儿以首次置业的身份购房。由于“3·30”新政对赠与等操作有新规定，张女士希望了解具体除名操作以及涉及费用。

首先我们来看下，如果一家人在购房时没有约定份额，拿到的不动产证是注明“共同共有”，每人持有一本共有证。

张女士希望以低成本达到除名的目的，可以在与女儿进行买卖交易时，在存量房购房合同第九条备注栏约定，女儿将持有的1%的份额本次转让给母亲，母亲拥有房屋份额70%，父亲拥有30%。

在进行买卖操作后，女儿的名额归零，母亲和父亲各重新获得一份不动产证，双方从共同共有变成按份共有。

不动产家人除名，可析产确定份额为1平方米。

由于份额为1平方米的买卖相对于赠予的方式来说，税费较低且约束较少，且买卖的同时可进行析产，

因此，建议张女士和女儿之间以“买卖”进行除名更为便利。

费用方面，普通住宅（建筑面积小于144平方米，套内面积小于120平方米）的增值税，若未满2年则按房价全额（案例中析产后的1平方米）的5.6%计算，已满2年免征。

非普通住宅（建筑面积大于或等于144平方米，套内面积大于或等于120平方米）的增值税若未满2年则按房价全额的5.6%计算，已满2年则按增值部分的5.6%计算。

而个税方面，若该套房屋使用已满5年且是业主及家庭唯 一住房则免征，若未满5年，则按房价全额的1%或增值部分的20%计算。

当然除了增值税及个税外，买家方面还涉及契税，如果该套是买家的首套物业，90平方米以下的则按房价（案例中析产后的1平方米）的1%计算，90平方米或以上的则按房价的1.5%计算。

如果是买家的第二套房产，则按房价的3%征收。上述为商品房计算方式，如果是房改房，则要考虑土地出让金，分摊费用等其他因素（不过一家三口共有的房子不会是房改房的）。

由于交易面积才1平方米，所以总体上税费是不高的，通常百为单位的税费即可搞定。

除了买卖，张女士希望除去女儿的名字既可按赠与来确定份额进行操作。

不过他比较建议采用买卖的形式更为方便，因为，如果通过赠予，在生效后两年才再有购房名额。

而如果是买卖形式，则张女士的女儿能马上腾出名额购房。所以看你们自己的需要和条件；

此外，在直属亲属之间，可向税局申报，按原购买价格（需提供当时购入发票）作为核税价格，这叫做近亲交易。