提要
根据阳光家缘显示，2018年5月（1-30日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为8618宗，较4月（7507宗）环比上涨14.8%，成交量再度突破8000套。
从周度网签情况来看，除首周受假期的影响外，其余各周成交仍然相当活跃，周度成交量维持2000套水平。
价格方面，本月二手住宅网签均价为25937元/平，环比微涨2.9%。
主要受增城、白云等区域的“标杆价项目”的推出影响，周边业主看涨信心较强，部分盘源报价略有上调，从而拉高整体网签均价
广州中原研究发展部认为，5月二手住宅市场主要特征有以下几方面：
（1）由于湾区规划细则出台在即，部分业主对后市的看涨信心较强。
如增城、黄埔、花都等规划热点区域盘源的放盘价有明显上调迹象。因此，部分刚需客户恐防楼价飙涨，错失“上车”机会，从而加快入市；
（2）一手回流二手增多。
目前开发商开盘、推货积极程度相对较低，部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后，看市场反响情况，再针对其定价作出调整。
因此，部分一手成交热点片区所剩货量略显不足，促使不少置业者转移至二手市场。
5月市场热点
贷款利率上调，商业按揭付款占比下滑
自今年2月以来，广州信贷环境再度趋紧，银行贷款额度紧张，贷款利率上调，银行房贷周期亦随之加长。
目前首套房贷贷款利率上调10%已成为常态，部分商业银行甚至有上调20%，因此以商业按揭为购房方式的置业成本明显增加，不少刚需客户更倾向于组合按揭的付款方式。
据广州中原成交显示，以商业按揭方式的付款客户成交占比自2月起呈现逐月下滑的趋势；
1-3月商业按揭付款成交占比仍能维持在50%以上，而本月商业按揭付款成交占比仅为45%，环比上月净减2%，跌至近两年以来的低位。
分区点评
各区成交普涨，增城独占鳌头
从各区成交情况来看，本月增城共成交1897宗，环比上涨23.7%，占据各区成交榜首位置。
广州中原研究发展部认为，增城区配套设施的逐步完善、限购政策相对宽松，加上大湾区规划出台在即的利好影响，以致增城越来越受置业者关注，整体成交量亦逐步攀升。
而天河、海珠、越秀、黄埔本月分别成交840宗、860宗、581宗以及391宗，环比回升17.6%、10.3%、11.9%以及12.7%。
其网签均价分别为45562元/㎡、35432元/㎡、40032元/㎡以及27276元/㎡。
天河区： 东圃客户分流至珠江花城项目
据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区各板块成交活跃度相当，其中天河北板块由于区位条件以及教育配套等因素影响，市场需求不减。
本月天河北板块成交均价为67870元/平，而其成交活跃楼盘为汇景新城，其成交均价为68117元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，东圃板块客户分流至周边一手市场的情况相对明显。
近5成原本打算在东圃板块置业的客户，转向在珠江花城项目认筹购买。主要由于目前东圃板块优质盘源价格与珠江花城相当。
以中海康城为例，本月中海康城成交均价为43363元/平，且楼龄在15年左右。
而珠江花城目前对外报价仅为42000元/平-45000元/平，同时其教育配套条件优越，再加上珠江花城推出罕见的73㎡新房小户型，以致更多的打算在东圃置业刚需客户转向购买该项目。
越秀区：东风东板块大额房源成交活跃
5月。越秀区二手成交宗数为581宗，环比上升11.9%，成交量超越荔湾，成交排名上升至全市第六名。
而东风东板块凭借老牌教育板块的优势，成交保持活跃，需求不减。本月东风东板块成交均价为48894元/㎡，其成交活跃楼盘为东风广场，成交均价为87733元/㎡。
据调研了解，本月越秀东风东板块大额房源（700万以上）成交活跃，而部分楼梯楼刚需房源成交量反而有所下滑。
据监测，本月东风东板块总价在700万以上的房源成交占比为45.45%，环比提升近4成，而总价在300万以下的房源成交下滑明显，成交占比环比净减16.48%。
广州中原研究发展部认为，本月东风东板块大额成交活跃主因：
一、为明年入学做准备。由于目前贷款额度紧张，贷款周期时间相对拉长，再加上客户对房源装修要求相对较高，日后的装修以及后期处理所需时间较长，因此，多数大额客户选择在此时间段置业，确保明年能够准时入学。
二、业主让利明显。部分高价盘源由于长时间未能成交，部分业主逐渐选择下调价格或增大议价空间，以加快促成成交。
据了解，部分1000万以上的房源议价幅度在7%左右，而对于部分能够一次性付款的客户，让利幅度甚至可达10%。
海珠区：邻近琶洲优势，赤岗板块外籍客户成交增多
5月份，海珠区二手住宅网签宗数为860宗，环比上升10.3%。
据监测，本月赤岗板块成交活跃度较4月相比明显增加，其5月成交均价为37713元/㎡，其中赤岗板块成交活跃楼盘为聚德花园以及金影花园，其成交均价分别为28725元/㎡、33376元/㎡。
此外，据调研了解到，本月赤岗板块除本地的刚需客户外，外籍客户成交占比较亦有明显增加。
广州中原研究发展部认为，本月外籍客户增多主要有两方面原因：
一方面，由于赤岗板块邻近办公氛围浓厚琶洲商务区，可承接琶洲商务区规划的利好以及其企业员工居住需求，加上板块价格低洼的优势，以致部分在琶洲上班的外籍人士更多地选择在赤岗板块置业；
另一方面，外籍人士在海珠区的购房门槛有所降低，无需再提供在广州满一年的居住及工作证明，只要提供在职工作证明及营业执照。
荔湾区： 楼梯楼成交乏力，电梯楼成交占比提升
5月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为581宗，环比上升10.0%，而二手住宅网签均价为30769元/平。
其中，荔湾区中山八路板块凭借配套成熟和区位条件的优势，本月成交向好，其活跃楼盘为富力广场，5月成交均价为49618元/平。
此外，根据中原成交显示，本月荔湾区电梯楼的成交占比为68.4%，环比上月净增10个百分点。
根据中原研究发展部调研了解，本月楼梯楼成交受阻主要由于前段时间成交活跃，部分较“笋”的盘源去化速度较快；
再加上业主心态强硬，业客之间几乎不存在议价空间，而电梯楼可选择的房源较多，且部分业主亦有让利行为，从而导致本月电梯楼的成交量明显提升，而楼梯楼成交受阻。
白云区：机场路板块成交活跃，小户型房源稀缺
本月白云区罗冲围板块成交持续活跃，2018年5月罗冲围板块中原成交均价为26333元/㎡。
在罗冲围板块中，富力半岛花园、富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为32688元/㎡、34425元/㎡。
由于罗冲围板块区位条件优越，配套完善，地铁12号线亦在建设阶段，导致其成交热度不减。另外，未来罗冲围板块控制性规划落成后，片区的居住价值将有所提升，更贴近居住新城的性质。
此外，据广州中原研究发展部调研了解，目前机场路板块小户型相当“抢手”，60㎡以下成交占比高达42.9%，去化速度较快，板块盘源十分稀缺。
目前汇侨新城楼梯楼盘源多数集中在高楼层，而中低楼层盘源多数处于“见光死”状态；
主要由于汇侨新城价格低洼，本月楼梯楼成交均价仅25939元/㎡，两房套均总价在180万元/套左右，对于部分首次置业的刚需客户而言有较强的吸引力；另一方面，机场路板块周边创意园、厂房以及批发市场众多，客户购房需求大，成交活跃，盘源消化较快。
番禺区： 规划利好刺激，洛溪板块成交活跃
据广州中原研究发展部监测发现，番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌，整体成交量居高不下，而华南板块由于优质房源多以大户型为主，入市门槛相对较高，且目前盘源略显不足；
因此，本月成交的整体活跃程度不及4月。本月成交均价为35262元/㎡，其中活跃楼盘广州雅居乐花园成交均价为34942元/㎡，套均均价为425万元/套。
另外，据调研了解，本月洛溪板块成交活跃，上门看房客较4月而言增加近4-5成，其中多以刚性需求客户为主，客户入市以及购买周期亦相对较快。
广州中原研究发展部认为，洛溪板块成交明显提升主要因为：
一、房价低洼，本月活跃楼盘珠江花园成交均价为33127元/㎡，套均均价仅291万元/套，受部分刚性需求的客户所青睐。
二、洛溪岛控制性详细规划利好刺激。根据规划显示，未来洛溪板块将完善教育、医疗等配套设施，并拓宽洛溪大桥，减缓交通压力，打造为广州核心区的优质居住区，预计未来将更受置业者青睐，片区楼市价值将进一步提升。
预测：湾区利好刺激，市场成交攀升
目前广州整体政策环境相对稳定，客户观望情绪亦有较大程度的减缓，成交表现相对活跃，连续3个月二手住宅成交维持在7500宗以上。
由于粤港澳大湾区规划处于最后修改调整阶段，预计在六月上旬出台，而广州作为湾区的重要门户，届时利好消息将可能会刺激置业客户，从而加快入市。
此外，目前一手楼市整体供应量处于低位水平，并且开发商推盘、开盘意愿相对较低，成交热点板块货量略显不足；加上首付压力较大等客观因素影响，导致不少客户转向二手市场。
因此，广州中原研究发展部预测，6月二手市场整体成交较5月相比活跃度将有所提升，成交量有望突破9000套水平。
广州中原研究发展部2018-06-05 00:14:55
