借名买房，已经是一个老生常谈的话题了，如果借名买房成功，大家皆大欢喜，如果一旦出了问题，那可就是要对簿公堂了。
借名买房的原因无非就是自己不符合购房的条件，但是又想买房，不得不采取借名买房的办法；
或者是在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用其他人的名义贷款买房。
借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。
在现在设个法制社会下，不管做任何事情都是要讲究证据和规定的，所以借名买房的行为很可能会因为某些原因被认定为无效合同，无效行为。
南房叔之前写过一个案例，大家可以先看看：尴尬了，借名买房最后房屋所有权并不是你，怎么办？
那么现在那些情况下，你借名买房时无效购房的呢？
政策性保障住房
政策保障性住房属于政府组织建设的为保障特定群体利益的住房，如果借名购房是为了获得政策保障性住房，虽然没有违反法律法规的要求，但是却占有了特定群体的购房份额，在一定程度上侵犯了低收入群体的购房机会和利益，发生纠纷时，法院可能会对其以损害公共利益的手段签订的购房合同和协议作出无效的宣判。
单位的房子
一般来说，单位集资建立的单位房的受益群体是单位的职工，是单位给予本单位员工的独有福利。
如果该单位的员工自愿放弃这个名额给单位外的人使用，借名购买单位集资房，对该员工来说，属于自愿放弃或者是转让自己的名额权利，形成的借名买房行为并没有违反法律法规的规定，从这一层面来说，应该属于有效借名买房。
但是如果是购房名额有限，该单位并不是所有职工都有购房资格，那么该行为就对其他人的权益造成的损害，一旦发生纠纷，购房合同或者是借名协议是要被判无效的。
所以，如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。
比如不具备资格购买经济适用住房的行为。如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。
我们再来说说借名买房有效的情况，一定要注意了～
由于限购而借名买的房子
现在在限购的环境下，没了购房资格，借有资格而没有购房需求的人名字来买房，就是一个借名买房；
这种情况下，部分法院认为，虽然借名对抗当地楼市限购限贷的政策性规定，但并没有在法律责任上造成什么危害，尤其是交易双方还是自愿行为，所以认定该行为为无效并不合适。
只要签订有正式的协议和合同，一般而言，可以判定为有效。
无法贷款而借名买房
如果是个人原因没法向银行贷款或者不符合银行的审批放贷要求而无法买房时不得不借名购房，也是借名买房的一种表现。
一般来说，这种是损害了银行的利益，而不是社会公共的利益，所以，该行为只要经过正规的签约、协议或者是合同约束，双方没有因此产生矛盾的话，会被判为有效借名。
如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。
这里又分为两种情形：
种是借名行为自始至终不违法。
事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。比如父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。
第二种是借名之初违法后违法状态消除。
事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。
本身借名买房就是一个有很多不可预测的因素，来引起一些不必要的纠纷，所以一定要主要合同的重要性，大部分借名买房都是发生在熟人或者亲戚之间，忽略了合同的重要性，南房叔建议一定要白纸黑字通过书面方式理清楚合同关系，而且也要适当的保留一些证据，都是为了保证双方的权益！
当然以上只是一个大概的判定标准，和一些小小的注意事项，买房事件之复杂，拿捏不准的时候，欢迎咨询南房叔，下方留言即可！
郑大源
2018-06-02 00:05:09
