买房子，卖房子到底谁说了算？
在去年的时候，陈先生通过中介介绍，看中了一套商品房，当时，业主刘先生及其妻子都不在家，只有其岳母在家里。陈先生看了比较满意，决定买下来。
过了几天，陈先生就约了业主刘先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定，刘先生将其名下一套商品房出售给陈先生，建筑面积86.27平方米，成交价110万元。买方应向中介公司支付咨询及中介服务费为成交价3%即33000元。卖方不能按约定将该物业售予买方的，应须双倍退还所收定金外，还须赔偿成交价的20%。
签订合同后，陈先生向业主刘先生支付了定金10万元，向中介公司支付了33000元。
但让陈先生感到意外的是，后来刘先生不肯配合办理后续手续。
陈先生认为，刘先生是因为房价上涨反悔了。陈先生遂将刘先生告上法庭，请求继续履行案涉房屋买卖合同，刘先生赔偿违约金22万元以及中介33000元等。后法院依法追加中介公司和刘先生的妻子作为第三人参加诉讼。
但是刘先生觉得，他并没有主动委托中介卖房，中介人员带陈先生来看房时，只有他岳母在家。他听中介人员说陈先生出的价钱不错，也没有问过妻子，就签了买卖合同，他妻子当时并不知道卖房这事，现在她不同意卖房。他们夫妻感情不错，之所以当时自己同意卖房而没有告诉妻子，是因为想卖了之后换个大房，给妻子一个“惊喜”。刘先生的妻子也出庭称，自己确实不知情，她不可能卖这房子。
所以你们觉得法院会怎么判呢？
法院觉得合同认定有效 业主仍须赔违约金
原来陈先生和中介公司，问过刘先生，确认他妻子同意卖房的。刘先生的家里人都知道卖房这事情。但对于这一点，他们没法向法院提交证据。他们也确认，签合同时，刘先生的妻子没有过来现场。
更重要的一点是，这个房子是登记在刘先生一人名下，在他与妻子婚姻存续期间买的。
所以在没有证据表明刘妻明确同意的情况下，作为房屋产权登记人的刘先生单方出售夫妻共有的房屋，该房屋买卖合同仍应当认定为合法有效。但因刘先生妻子现不同意卖房，该合同客观上无法继续履行，刘先生未能履行合同将案涉房屋出售给买家，已构成违约，买家有权要求刘先生按合同约定支付违约金22万元。此外，刘先生的违约行为客观上造成了买家支付的损失，应予赔偿。
就很纳闷了，为啥房屋买卖合同认定有效？
虽然案涉房产为刘先生夫妻的共同财产，刘先生没有完全的处分权，但夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全处分权，只对房屋能否顺利办理物权变更登记产生影响，对于买卖合同的生效与否并不产生影响。
合同的生效与否，取决于合同的双方是否具备相应民事行为能力，意思表示是否真实以及合同是否属于法定的合同无效情形。
刘先生和陈先生买卖双方均为完全民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形。故案涉房屋买卖合同依法应当认定有效，合同当事人均应按合同约定履行义务。
但是为啥合同有效，但是并没能履行呢？
根据有关规定，在夫妻单方出售夫妻共同房屋的情况下，买方获得房屋应同时具备三个前提条件，即善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续。本案中，案涉房屋买卖合同虽依法有效，但买家并没有同时符合上述三个条件，故合同无法继续履行。
所以，不管作为卖家还是买家，如果有配偶的业主进行二手房交易，应当要求该业主的配偶以书面或者录像的形式确认同意，在买卖合同上共同签字确认，免生波折。
郑大源2018-05-27 00:23:29
