提要
3月公寓市场零供应是近几年的首次，也有可能是未来市场的常态，本月市场成交面积也微跌，不过主力项目仍受捧，助推市场保持近期的平稳走势。
数读市场
新增供应：首次零供应
公寓市场上个月虽仅新增4.74万㎡供应，但本月无项目新增入市，是2013年以来首次，而去年同期则达到31.5万㎡的高位。
市场成交
市场未见太大起色
本月市场共成交600套3.61万㎡，成交面积较上月微跌0.3%，同比则大幅下跌85%。330政策威力强劲且深远，目前市场环境下，公寓市场并无太大起色。
外围撑市从化黑马
2月环比跌幅的中心区，本月共计成交62套，较2月上升51%；虽中心区多区仍成交平平，但较上月皆呈现升势，其中天河区以41套继续占据中心区主力区域。
外围区共计成交390套，虽整体占比仍达到65%高位，但成交量环比、同比均下跌，跌幅分别为24%、80%，其中南沙区以40套成交量成为外围区环比上升区域，不过番禺、黄埔两区虽成交下跌，仍以179套、145套成交量位居各区成交前列。
本周黑马区域来自一直鲜有项目供求的从化，单个项目成交撑市，助推该区本月成交量达到130套，占本月全市成交的22%。
番禺黄埔项目仍较受捧
本月热销10项目中，从化的嘉东广场以130套位居首位，其户型为80多平方米的两房，不过整体价格不高，仅11982元/㎡。
番禺、黄埔两区项目仍是市场主力，本月两区贡献6个项目，其中壹品Epark项目推新后本月共成交61套。
此外，近几个月市场主力项目雄峰城、合景天峻、金龙城、万科云城米酷等项目成交介于30-60套。
公寓这一年
2017年3月30日晚，广州官方出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，广州首次对商服类房地产项目进行调控。330政策出台满一年，整体商办市场成交全面降温。
其中公寓物业近一年仅网签约1.26万套，较调控前一年的6.7万套，跌幅高达68%，成交锐减；新增供应则下跌21%，月均供应仍超2000套，不过在2018年3月也录得创历史的零供应；
在供求失衡尤其需求下挫情况下，库存量也录得12%的升幅，截至2018年3月底，目前市场主要在售项目可售量约2万套。
330政策出台后，整体市场需求明显受限。近一年公寓市场成交10项目中，仅万科云城米酷成交超1000套，且10项目整体仅成交5291套，是调控前一年10项目成交量的53%，甚至不及调控前一年排名首位项目的成交量。
除天河区一项目外，其他项目均来自非中心区，以外围四区为主，可以看到，低总价仍是公寓物业受捧的主要因素之一。
此外，注意到，虽成交量下跌明显，但主要项目成交价格仍旧保持，其中录得下跌走势项目跌幅不大或推售项目差异引起，为市场正常波动，整体而言，公寓市场价格仍保持坚挺。
后市预测
2018年公寓市场走势仍不太乐观，近一个月市场周度成交量持续在百套水平以下，且已连续7周无新增项目，330政策对市场的深远影响持续且有效，目前市场新增供应量已逐步减少。
目前看，开发商依旧难以找到较有效的消化手段，广州中原研究发展部监测发现，330政策出台后，市场鲜有项目推售，且不少330政策出台前后新批入市的项目仍维持高位可售量，不过也反应出开发商目前的主要应对方式，即重点优先培育大客户批量购买，不少开发商也计划先自持运营。
330政策规范下，个人不能购买商办物业，在目前市场环境下，投资者更谨慎选择公寓，不过在资金无较好投资去向情况下，房地产仍是资金的较稳健目标去处，一些优质公寓项目仍受到市场关注，未来公寓市场机会点仍会集中在地铁、核心位置等具备优势的物业上，而一些配套完善且位居产业集聚或辐射区项目也是不错的选择。
广州中原研究发展部2018-04-05 13:02:33
