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深圳“三价合一”来袭,你与买房的距离又远了么?

郑大源 2018-04-04 08:29:37

你说你与买房最远的距离是3年社保变5年;

你说你与买房最远的距离是限购政策;

你说你与买房最远的距离是利率上浮;

现在你与房子最远的距离是“三价合一”。

从去年年底开始,各个城市都开始了利率上浮,掀起一轮风潮,你以为这是封顶么?

不不不,毕竟央行副行长大佬都说了,最近的房贷利率是有上升,但是长远的周期来看,还是处于比较低的水平。

所以,据说东莞光大银行房贷利率首套上浮40%,广发银行上浮30%。商务公寓上浮35%。按揭贷款放款时间3个月至半年。最重要的是,二手房按揭已经基本停贷了。

不仅仅是东莞,佛山、惠州个别银行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建设为国家中心城市的西安,也有类似举动。

想想刚存上钱买个房子,这下好了又要增加个几十万才能买得起。

但是更要命的就是已经递件的,严格按三价合一标准放贷。

但是什么是“三价合一”??

一般来说,买二手房会有4个价格,

个是实际成交价,

第二个是交易备案价

这个价格有些双方为了少交税,都希望少写点,一般会低于真实的成交价;

第三就是房管局的评估价

一般房管局收税的时候,不可能按照你写的备案价来收,如果你备案价写1元,那不是没得收了。所以,房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估,评估高了你肯定不乐意,回来理论,所以这个评估价一般会比市场价格略低一些;

第四就是银行评估价

买房需要向银行贷款,购房者当然是希望银行评估价格越高越好,评估的越高,能贷的款就越多,银行也有自己的考虑,他需要自己做个评估,不能听你说多少就是多少,但一般情况下,银行的评估价会略高于市场。

不懂,南房叔给你举个例子:

一套网签备案价100万的房子,最终成交价120万吧,为了少缴税,合同上可以写成90万,房管局评估价完全可以接受这个价格,这样能少交30万房款的税。同样的这套房子,购房者为了多贷些房款,把合同再改成140万,银行贷款评估价可能会减掉一些,但是最终贷出的房款仍然要多,这样他的首付就大大减小。

所以现在的政策就是,三价合一则是把备案价、房管局评估价、银行评估价这三个价格统一,即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

如果你想规避税收,那么贷款就少,如果想多贷款,就要多交税。其实可以说,三价合一就是让购买二手房的门槛和成本大大提高了。

虽然这个消息对于购房者来说晴天霹雳,之前还能为了买房想想办法,除了一次性付款可以规避价格监控外,一些内部人利用系统的漏洞而走捷径使“阴阳合同”死灰复燃。

具体操作如下:买卖双方先网签,银行根据此网签合同进行审批,此时的作价是实际价格或者接近市场价的价格;买家获得银行同贷书后,买卖双方撤销网签合同,重签一份低价的网签合同,并以此作为二手房转让的最终合同。

在银行审查不严的情况之下,银行正常批出合同,二手房正常转让,网签合同一签一撤再签之下就可以用“阴阳价”蒙混过关。

这些漏洞被发现之后,政府和银行出台相关措施堵住漏洞,银行在放款前会查询存量房交易系统,核实最终过户价;政府在接收递件资料时,对于按揭贷款购房的过户申请,会回溯银行贷款系统,查询网签合同对应的按揭合同。

虽然现在购房成本增加,但其实又是一个好消息,这种欺上瞒下的阴阳合同早已经司空见惯,不仅破坏了正常的交易程序,其实更是借此哄抬了房价的上涨。

而且也是警醒着购房者们,投机取巧并不可行,买房还需要理智交易,千万别为了一时的好处,而留下风险的存在;

其实三价合一,也是减少了房子的交易次数,因为每交易一次,就需要交各种税,所以冥冥之中房子的总价也是上涨,减少的房子的交易次数,不是也变相的防止房价过快的上涨嘛。

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