广州“租购同权”迈出实质性一步,各区积分入学方案陆续出台。
概览各区方案,“租、购”对入学积分基本无差别,由于学位是租购同权的核心内容,所以新政不但缩小了“租、购”的权益差,也影响未来学位、学位房、租赁市场、房地产市场、居住登记制度等多个方面。广州模式未来或有更多城市效仿。
可以看出,今后名校学区竞争将更加激烈了。此次公布方案的天河、荔湾、越秀、海珠都是老城,都是学位竞争最激烈的行政区。各区方案虽略有差别,但只要合法租住达到一定时间以上(荔湾5年),租购在入学上毫无差别;而海珠、越秀更是完全“租购无差别”。结果显而易见,能参与竞争学位的人群扩大了。
由于租房的权益大幅提升,学区出租房的价值也相应提升了,未来肯定有许多想读名校的租户往学区租住,所以租金看涨。但是,的房价未来不会有太大变动,一是购房和租房的人群本身就不同,能买的多不愿租;二是优质学位总量就这么多,尽管有所稀释,但也没有分流途径。
当然,光租是不行的,重点是必须登记。租住积分年限将以租赁备案时间为准,而过去很多房东、租户并没有进行相关登记,一是会产生税费,二是怕麻烦。上述问题将继续成为积分入学的一个门槛,而积分入学政策也反过来促使居住登记更加全面化。
租购同权了,那户籍与非户籍哪个更优先呢?官方说法为:户籍人口遵循地段优先原则,来穗人员遵循积分优先原则。但两者之间的 “名额池”该如何分配?如果积分在整个行政区均有效(即分数足够高可在区内随便选学校),那政策是否反而对本地人不利了呢?另外,官方也提到了:户籍人员租购同权方案正在设计中。
至于房价发展的趋势,是不会因此发生改变的,无论还是非。
首先,客户群本就不重叠,政策没有降低购房需求群体的需求,有房产者不会因为租购同权的政策而把房子卖掉改为租赁;其次,房产具有保值增值功能,使其成为了家庭理财的主要工具,这也超越了房子本身的使用功能。