提要
3月各物业类型均出现成交回升的情况，其中二手由于放盘量增加，加上一手供应不足,刺激更多意向买家投入二手市场，本月二手成交量环比大增83.4%；
而本月一手住宅市场受供应量“先减后增”影响，成交表现相对平稳；商业市场方面，商铺、写字楼市场整体成交纷纷上扬。
2018年3月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5744宗，较2月春节月（3132宗）环比大幅回升83.4%；
而价格方面，本月二手住宅网签均价为25272元/㎡，环比微涨2.1%。
自进入阳春三月以来，二手住宅成交逐步回升，业客双方对后市的观望情绪有所放缓，放盘量以及看房客较之前相比增多。
此外，由于一手住宅供应不足，二手住宅盘源相对充足，因此不少原计划购买一手住宅的客户转移至购买二手住宅。
各区成交回升，增城成交量紧追番禺
在各区成交量中，本月仍是番禺成交排名，1-25日共成交1267宗。成交量稳居首位的番禺，市桥、钟村板块因价格较为低洼，越来越受客户青睐，促使整体市场需求不减，成交活跃。
此外，本月增城区表现十分亮眼，共计成交1141宗，环比上涨1.1倍，成交量紧追番禺。
小研君认为增城二手成交占比逐渐增加主因：广州上班族青睐的新塘板块现一手供应不足，逐步进入存量房市场，再加上增城限购政策相对宽松，促使不少客户转移至增城置业。
荔湾、番禺、白云多个板块成交活跃
本月，海珠、荔湾、白云多个板块成交活跃。其中荔湾成交活跃板块，分别为中山八路板块和康王路板块，本月成交均价分别为40451元/平、31110元/平；
而番禺共2板块成交活跃，为华南板块、钟村板块，本月成交均价分别为39034元/平、28707元/平，价格较中心区低洼，因此受到不少客户青睐。
值得注意的是，3月一向是学位房需求的高峰期，名校聚集的越秀东风东板块本月成交不仅活跃，成交均价亦相对较高，本月成交均价为51046元/平。
一手住宅：3月下旬供应节奏加快 市场成交稳步回升
根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅整体成交共5131宗，环比上升3.3%；
由于2018年春节长假较晚，3月初不少买家仍处于假期回流阶段，开发商加推节奏在3月上旬亦相对放缓，导致3月前两周成交维持在800-1000套/周的水平，从而影响“小阳春”整体市场表现。
从3月中旬开始，包括南沙、增城及黄埔在内的多个区域大体量楼盘加推，从而引导成交提升至1000-1200套/周水平。
本月全市网签均价为17783元/㎡，创近18个月以来高位，由于天河、白云等中心区网签持续稳定，加上南沙、番禺等区出现网签均价提高的情况，从而导致整体价格趋于上升。
成交量价：黄埔、南沙及增城3区成交分别突破千宗
本月黄埔、南沙、增城成交分别突破千宗，3区总成交量为3570宗，占总成交量的70%，作为刚需产品主力供应区，3区集中了大量市场需求。
其中2018年1、2月表现黯淡的黄埔区本月成交1099宗，环比上涨45%，区内广州绿地城、越秀保利爱特城均于月内加推，大幅拉动成交；
其中绿地城一盘成交511宗，接近3月总成交量的10%，随着21号线于2018年底开通，知识城通往天河的通勤效率将大幅提高，预计板块成交热度随着红五月到来将持续提升。
南沙本月成交1081宗，环比上涨47%，主要由越秀滨海新城、阳光城丽景湾等楼盘加推支撑成交。
本月中心区天河、荔湾表现活跃，其中天河区成交达372宗，环比上涨27%，创2018年以来新高。
从个盘情况来看，奥体4盘加上广电兰亭盛荟累计贡献181宗成交，占区域近一半网签量；荔湾本月成交243宗，环比上涨3%，主要受广钢新城多个项目加推刺激。
库存状况：热门成交区域库存待补给
由于成交量逐渐提升，全市整体消化周期由上月的10.4个月轻微回落至10.2个月；
其中黄埔、南沙、增城三大成交热区消化周期均低于全市平均水平，其中黄埔为6.8个月、增城为5.2个月，供应量仍有待补给。
一手商业：商写成交回暖，公寓零供应
3月商铺、写字楼市场整体成交纷纷上扬，成交量分别为2.66万㎡、1.51万㎡，环比分别上升83%、23%；
不过成交主力价格环比均下跌，商铺、写字楼本月价格均较2月下跌，跌幅分别为18%、36%。
公寓物业上个月虽仅新增4.74万㎡供应，但本月市场无项目新增入市，是2013年以来首次，而去年同期则达到31.5万㎡的高位供应。
此外，本月市场共成交600套3.61万㎡，成交面积较上月微跌0.3%，同比则大幅下跌85%。330政策威力强劲且深远，目前市场环境下，公寓市场并无太大起色。
一手商铺、写字楼：
非中心区表现突出，成交量皆微幅上扬
3月一手商铺市场整体共计成交2.66万㎡，较2月大幅上升83%，不过仅3区成交高位贡献。
其中增城以1.24万㎡高居各区成交之首，此外天河、番禺成交量均在0.5万㎡左右紧跟其后，其余各区成交平平。不过主力贡献47%成交量的增城，其商铺价值仍不高，故拉低本月整体均价至23083元/㎡，环比跌幅18%。
3月商铺市场成交，底商与社区商铺成交占比分别为42%、58%，其中底商物业成交占比上扬，不过与上月相异，本月热销项目中，社区商铺项目表现更优，其中本月成交的增城区贡献2个主力项目，侨建御溪谷、嘉汇四季阳光分别成交0.98万㎡、0.12万㎡社区商铺位居本月前列。
虽整体楼市投资环境仍未明显回暖，不过进入3月，商铺市场成交逐步好转，社区商铺成为市场稳健投资的重要选择。
3月写字楼成交回升，市场成交量环比上升23%至1.51万㎡，过往几个月市场成交主力的大宗成交项目近两个月持续减少。不过，本月继续保持8个区域录得成交，且外围区整体成交超过中心区，黄埔区多个项目成交贡献，整体以0.82万㎡、占比54%的成交位居各区之首。但主力成交区域黄埔及中心区价格低走，共同拉低本月整体均价至17811元/㎡，环比下跌36%。
本月热销写字楼项目榜单仍无以往亮眼表现，大宗成交案例继续缺席。外围区项目撑市，其中黄埔区上月录得绿地中央广场、保利鱼珠港等项目成交不俗，本月继续有腾飞园中新里、万科黄埔仓等项目分别成交0.56万㎡、0.18万㎡，多个重点产业引进及政策支持等因素吸引，写字楼投资热度持续保持。此外，黄埔区保利鱼珠广场本月新增一栋7.7万㎡甲级写字楼入市。
此前几个月市场大宗成交持续撑市，写字楼投资热度高位，随着可售项目逐渐消化，近2个月市场成交回调；不过城市发展稳健、扎实，写字楼物业的吸引力保持，同时未来新项目的陆续供应，也会带动新一轮市场需求的涌动。
一手公寓：市场零供应 成交无大起色
3月公寓市场无新增项目，是2013年的首次月度零供应，330政策限制小面积公寓项目的威力已逐步体现在新增供应上，也会对未来的市场成交产生影响。
本月市场共计成交600套3.61万㎡公寓物业，成交面积环比微跌0.3%，整体成交均价16862元/㎡，环比微弱上升2%，整体市场成交未见太大起色。
上个月跌幅的中心区本月共计成交62套，环比上升51%，虽多区仍成交平平，但较上月皆呈现升势，其中天河区以41套继续占据中心区主力区域。
外围区成交390套，虽整体占比65%高位，但环比、同比均下跌，跌幅分别为24%、80%，其中南沙区以成交40套、环比上升111%成为外围四区环比上升区域，不过番禺、黄埔两区虽成交下跌，仍以179套、145套成交量位居前列。
本周黑马区域来自一直鲜有项目的从化，单个项目成交撑市，助推该区本月成交量达到130套，占本月全市成交的22%。
本月热销10项目中，从化的嘉东广场以130套位居首位，其户型为80多平方米的两房，不过整体价格不高，仅11982元/㎡。
番禺、黄埔两区项目仍是市场主力，本月两区贡献6个项目，其中壹品Epark项目推新后本月共成交61套；此外，近几个月市场主力项目雄峰城、合景天峻、金龙城、万科云城米酷等项目成交介于30-60套。
本月公寓市场零供应是近几年的首次，也有可能是未来市场的常态，本月市场成交量也微跌，不过主力项目仍受捧，助推市场保持近期的平稳走势。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2018-03-28 10:54:10
