提要
2017年广州经济发展稳步上升，经济、金融、创新等领域发展活力增强，招商引资硕果累累，三大枢纽建设成绩显著，2018年广州经济发展预期向好。
经济实力提升，城市建设力度加大，广州的城市吸引力保持，都为广州写字楼市场供求提供更大的发展机遇和空间。
—2017年广州经济指标—
■经济实力稳步提升，服务业主导地位突出
2017年广州经济发展保持中高速增长，其中服务业较快增长。投资与消费市场增长平稳，外贸出口增长快速。
从经济运行环境和质量看，财政收入加快增长，消费价格水平稳定。
广州GDP首次突破2万亿元大关，其中第三产业对经济增长的贡献率达79.3%，比2016年提高2.3个百分点，服务业对经济的支撑作用进一步增强。
从服务业主要行业来看，信息传输软件和信息技术服务业、其他营利性服务业、交通运输仓储和邮政业引领发展，增加值增速分别为24.6%、12.0%和11.5%；
金融业、非营利性服务业增加值均增长8.6%；批发和零售业、住宿和餐饮业增加值分别增长5.0%和0.8%。
■经济、金融、创新活力增强
经济活力不断增强，新登记市场主体数量、规模稳步提升，民营企业市场支撑主导地位稳固。
2017年全市新登记市场主体32.77万户，增长33.9%；注册资本金1.79万亿元，增长1.2倍。
民营企业进出口快速增长26.9%，规模达4053.3亿元，逼近外商投资企业（4141.5亿元），占全市进出口总值的41.7%，比重同比提升4.3个百分点。
规模以上服务业中，民营经济营业收入3742.91元，增长14.3%，占全市的40.1%，比上年提高了0.7个百分点。
金融存贷规模不断扩大。2017年末，金融机构本外币各项存、贷款余额为85506.08亿元，比上年末增长10.8%，增速同比提高0.7个百分点。
其中存、贷款余额51369.03亿元和34137.05亿元，分别增长8.1%和15.1%。
创新步伐明显加快。2017年，广州加大科技创新扶持力度，全社会研发投入增幅20%；大力培育发展科技创新主体，高新技术企业、科技企业孵化器、众创空间等创新主体新增规模创新高；不断加强创新人才队伍建设，引进不少专家、领军团队及人才，多个国际级实验室、工作室落户，举办中国创新大会等多个高端大会。
招商引资硕果累累。外商投资项目增多、规模提升明显，重点项目、世界500强企业动作频频。2017年全市新批外商投资企业2459家，合同外资额、实际直接利用外资分别增长35.3%、10.3%。
其中，5000万美元以上的大型项目共78个，合同外资95.23亿美元，增长37.1%。在穗投资的世界500强企业新增8家、累计297家；新增在穗项目109个、累计921个。
■三大战略枢纽建设成绩显著
国际交通枢纽功能增强，客货运输平稳增长。
航空方面，2017年，广州白云机场第三跑道正式启用，建成二号航站楼和商务航空服务基地，全年新增国际国内通航点10个、国际航线23条，机场旅客吞吐量达6583.69万人次，居第三位。
航运方面，2017年广州港国内外、外贸集装箱航线分别新开通31条、12条，两集装箱航线累计分别达到197条、91条。
广州港口完成货物吞吐量达5.89亿吨，集装箱吞吐量达2035.61万标箱，位居全球前列。货物周转量、货运量、旅客周转量、客运量同比分别增长39.2%、11.9%、8.5%和7.7%。
新兴产业不断壮大。2017年广州出台多份政策文件，设立产业引导基金，举办人工智能、生物产业等大会，高起点布局发展IAB和NEM产业。
新产业发展势头加快，先进制造业和战略性新兴产业增势良好，增加值分别增长11.5%和10.0%，带动作用进一步增强，产业向高端高质高新发展迈出一大步。
■2018年经济发展预期向好
2018年广州经济、投资、消费等主要指标增长目标虽较2017年增长目标有一定幅度下调，但仍然保持较高的增长目标，2018年经济发展整体预期依旧向好。
值得一提的是，近年来，研发投入已成为GDP的重要指标;
在2017年已完成2.5%占比的基础上，广州将2018年增长目标稳步提升至2.7%，表明广州将进一步加大在研发的投入力度，提升经济发展的含金量。
写字楼市场
市场成交：成交量创新高 价格结构性下跌
经济发展稳步上升，城市建设力度加大，写字楼市场供求也异常活跃。
多个项目大宗成交贡献，1月写字楼成交量环比大幅上升259%，成交面积达到15.63万㎡，创2013年以来月度成交记录。
不过，因主力成交项目以外围项目为主，本月整体均价结构性下调28%至26615元/㎡。
本月批量网签及大宗成交项目集中，助推1月写字楼成交量大幅上扬，本月一手办公物业中，写字楼整体占比达到74.2%高位，其中甲级写字楼占比高达68%，写字楼投资氛围高筑。
本月中心区仅天河、海珠、越秀三区录得成交，整体成交量2.47万㎡，环比上升3%。
外围区再度成为市场主力，其中番禺、黄埔、南沙分别成交8.32万㎡、3.17万㎡、1.52万㎡高居全市前列，助推外围区整体成交达13.08万㎡，环比大幅上升577%。
本月热销写字楼前5项目中，均有写字楼批量成交案例。其中，位居本月成交首位的祈福集团大厦整栋确权，写字楼部分共计5.43万㎡。
据悉，祈福集团大厦写字楼高23层，第3层为多功能会议室，4-16层为对外出租，目前租金为75-85元/平/月，17 -23层则为祈福集团自用。万科世博汇本月共成交2.24万㎡，其中第3栋整体网签19层共1.66万㎡，约3.78亿元。
此外，保利天悦MO、绿地中央广场、萝岗奥园广场也有多层大宗交易案例，主要为大客户投入自用。
值得关注的是，2017年10月亮相的南沙水岸广场，预售证新批后，此前南沙航运产业基金整购的2栋写字楼即刻整体网签，共计0.96万㎡，约1.86亿元，据悉两栋写字楼均为6层，每栋楼均享有独立冠名权。
在大宗交易及批量成交项目贡献下，钟村、科学城、广州南站、琶洲、南沙等板块商圈位居本月前列。
从近三个月商圈成交走势看，非核心区商圈个数分别为7个、6个、7个，而其成交面积分别为7.97万㎡、2.01万㎡、13.06万㎡，占比分别达到90%、46%、85%。
租赁市场：租金微幅上扬，空置率平稳
2018年1月广州存量写字楼租金为152元/平/月，环比、同比分别上涨0.06%、2.11%；
各商务圈写字楼租金保持平稳，升幅来自珠江新城，该商圈环比升幅0.11个百分点，其中两个非甲级写字楼报价上扬。
1月无写字楼项目交付使用，各商圈写字楼空置率平稳，无太大波动，本月空置率维持10.60%，较同比下跌3.12%，该空置率水平已维持三个月。
后市预测
1月大宗交易及批量网签撑市，再次凸显了写字楼物业投资价值。随着各区规划落实及进一步建设发展，相信后市将会涌现更多的写字楼大宗交易案例。
随着若干写字楼项目的陆续交付，预计写字楼商圈空置率水平将会在二、三季度波动，也会影响整体租金水平。不过，相信市场具备较好的消化能力。
广州中原研究发展部2018-02-08 01:33:25
