提要
2月广州将迎来6宗用地出让，总出让面积为37.5万㎡；
其中花都湖、从化江浦果场两大出让热门板块挂牌21.2万㎡用地，占总出让面积的57%；
增城朱村以及天河金融城、智慧城推出定向引资用地，针对6宗用地的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
—重点关注三大特点—
特点一：供地量创近5年同期新高
回顾2014年至今1月供地情况，今年供应量为近5年同期值，其中商住用地供应面积达35万㎡，同样为5年以来新高。
可见“加大用地供应量”将成为2018年广州土地市场的重要基调。
特点二：3大板块半年内再次出让用地
本轮土拍的花都湖、从化江浦果场以及朱村科技小镇均为近半年有出让记录的板块，其具体情况如表格所示：
目前3大板块挂牌用地均超过20万㎡，朱村科技小镇更是达到36万㎡。
广州中原研究发展部认为，大规模商住商服用地出让将有效引导人口往花都、从化、增城三区流入。
与1月初公布的《人口落户方案》中 “积极引导往人口往黄埔、花都、增城、南沙等产业发展新型区引入”的思路相契合。
值得一提的是，增城朱村板块2018年将迎来近年拿地项目集中入市阶段，加上年底21号线开通，预期科技小镇、地铁通勤利好将会刺激区域楼市价值提升。
花都湖通过出让商服、居住混合用地以提高片区发展效率，其拥有教育资源、生活配套、临近地铁9号线以及产业园区等优势，未来将成为花都楼市重要板块；
而从化江浦果场到目前为止已挂牌29万㎡用地，其中住宅部分计容达74万㎡，预计未来将可供应7000-7500套单位，形成2万人以上大社区，这对于江浦板块楼市以及片区配套、城市化推进均具有重要意义。
特点三：天河放出3宗优质商服地“筑巢引凤”
本轮土拍天河区放出3宗共计2.5万㎡位于金融城、智慧城的商服地以引导招商。
1月11日发表的《2018年广州市政府工作报告》中强调将“重点抓好国际金融城建设”，并明确将促进“珠江新城、国际金融城、琶洲互联网创新集聚区”黄金三角区融合发展。
自去年11月以来，金融城已密集放出位置相邻的3宗用地，分别定向吸纳财经类全媒体、500强金融保险企业及性股份制商业银行。
此外，2017年年底金融城起步区基础设施及商业配套项目PPP项目完成招标。
包括地下商业空间、岭南风情步行街等8个子项目预计在2年半内陆续完成建设，广州中原研究发展部认为金融城建设在未来一段时间内将再次迎来建设推进高潮。
—6宗用地分析—
增城朱村凤岗村A18003地块
地块基本情况分析：
该地块位于增城朱村板块，临近21号线朱村站，为科技小镇项目的组成部分之一，位于去年12月挂牌的凤岗村A17026、27地块南侧。
本次出让的凤岗村A18003同样有严格的产业引进要求，并需要自持50%科研、总部商服计容建面，10%居住物业销售对象为科技小镇员工。
截止目前，朱村科技小镇已挂牌36.2万㎡商住商服用地，待日后投入使用将带动上下游企业进驻朱村，相关产业员工亦将大量进入。
广州中原研究发展部认为这将直接带动周边一带居住需求，预计未来除21号线沿线上班族外，朱村板块将迎来另一部分重要客户来源。
周边楼价分析：
距离科技小镇较近的朱村地铁站周边楼盘均价在1.9万元/㎡左右，由于部分项目已进入尾盘、一期交楼阶段，可售的货量不多；
目前片区供应热点主要集中在朱村东部、21号线朱村-象岭沿线，均价在1.7-2.2万元/㎡。
从化江埔果场FA0904022地块
地块基本情况分析：
该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧，但占地面积大幅小于早前出让地块。
该地块需要配建市政道路、幼儿园等设施，加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站，未来江浦果场片区相邻大盘将形成配套“自给自足”。
周边楼价分析：
该地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.2-1.4万元/㎡左右；而一手在售为碧桂园御湖城，别墅价格为1.6万元/㎡，洋房1.3-1.4万元/㎡。
需要指出的是，受2015-2016年供地不足影响，从化截止1月底一手住宅库存量仅38.7万㎡，为所有外围区中，因此未来江浦地块项目将填补市场空白。
花都凤凰路地块二期地块
地块基本情况分析：
凤凰路二期地块位于花都湖东南侧，紧邻凤凰南路，为去年11月中止后再次出让。
与上次挂牌相比，本次地块D（商服用地）部分面积占地面积减少0.9万㎡，除配建中小学以外，本次挂牌无自持、建设五星级酒店、配建政府房源等要求，较之前条件有所松动。
该地块总占地面积为13.1万㎡，起拍总价为39.6亿元，涵盖东侧的居住和中小学用地，以及西侧的商业商务用地。
周边楼价分析：
项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.7-2万元/㎡，一手项目均价在2.4-2.5万元/㎡。
金融城AT090957、AT090959地块
地块基本情况分析：
金融城本次出让的两宗用地左右相邻，与去年11月挂牌的AT090961地块并排；
957号地块定向引入500强金融保险企业区域总部，959号地块定向性股份制商业银行总部。
除定向企业外，同时要求必须自持计容建面的50%，整体确权，10年内不得销售。
周边写字楼、一二手楼价分析：
金融城范围内主要有汇金中心、保利金融大都汇等商业项目，其中汇金中心由一栋甲级写字楼、两栋公寓和一座独立商业Minimall组成，写字楼售价4.1-4.6万/㎡，一楼商铺均价15万/㎡。
保利金融大都汇由两栋双塔甲级写字楼，写字楼售价4.3-4.5万/㎡，所剩货量不多。
由于金融城整体以布局商服项目为主，因此未来片区居住需求将外溢至员村、车陂等重点二手楼市板块。
目前金融城周边优质二手价格在5-6万/㎡之间，一手项目价格在7-8万/㎡之间。
天河科技园AT0305197-1地块
地块基本情况分析：
该地块曾于2017年5月挂牌出让，当时定向新能源汽车企业，但最后因故流拍；
本次重新挂牌，面积、起拍价保持不变，定向企业变为从事生物健康产业的高新企业。
周边楼价分析：
地块位于天河智慧城范围内，周边以互联网企业总部、科研机构为主，住宅项目主要集中在东北侧黄陂地铁站、科学城一带。
广州中原研究发展部2018-02-02 14:57:49
