提要
本月一手市场由于供应量不足，成交套数环比下跌超2成，相比之下二手表现相对平稳，维持去年10月以来6千套的水平；
小研君认为由于新房可供选择的空间收窄，不少意向买家转投二手市场；
商业方面，本月写字楼受大宗成交刺激，成交量创2013年以来月度记录。
二手住宅：恐节后业主调价 买家加快成交速度
2018年01月（1-28日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为6278宗，较去年12月1-28日（6632宗）相比下滑5.3%。
除首周受元旦假期的影响外，其余各周成交表现活跃，周度成交量维持1600-1800套水平。
主要由于不少购房客户选择在春节返乡前购房，加快购房决策速度，以减少业主在三月小阳春过后价格上调的影响。
本月网签均价（不含南沙、从化）为24904元/㎡，环比上涨7.1%。
主要受去年年底地铁13号线和9号线的开通影响，部分黄埔、花都和增城等区域的业主选择上调报价，并且心态表现强硬，议价空间较少。
整体成交下滑，增城区逆势增长
从各区成交情况来看，增城区成交逆市增长，共成交1084宗，环比上涨6%，成交占比为17%，成交量仅次于番禺。
小研君认为增城表现亮眼主要有两方面的原因，一方面，价格相对低洼、楼龄较新，加上地铁13号线开通运营，弥补交通配套不足的缺陷；另一方面，增城区限购政策的相对宽松，促使不少客户转移至增城置业。
此外，白云、花都成交量下滑明显。其中，白云共成交640宗，环比下降17%；而花都共成交742宗，环比下滑13%。
白云多个板块成交活跃，萝岗板块异军突起
本月成交活跃板块10中，白云成交活跃板块，共3个。
分别为机场路板块、白云大道板块和罗冲围板块。其中，中原成交均价分别为25393元/㎡、44477元/㎡和23085元/㎡。
此外，萝岗板块由于板块楼盘主要以楼龄短保养较好的“次新房”为主，同时价格相对低洼，其成交均价仅为32679元/㎡，因此受不少置业者的关注。
一手住宅：推货节奏放缓，成交回落超20%
根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅整体成交共6988宗，环比下跌21.3%；
主要受去年12月下旬至1月上旬开发商加推节奏放缓以及元旦假期买家出行影响；而踏入1月中下旬，随着新批供应增加，成交量亦逐步回升。
本月全市网签均价为16408元/㎡，与去年12月相比波动幅度较小。中心区如天河奥体、东圃，荔湾广钢、黄埔南岗等中高价位楼盘网签占比增加使均价保持在1.6万水平之上。
成交量价：绝大部分区域成交量回落，回暖有待三月
本月绝大部分区域成交环比出现回落，仅番禺、从化两区凭借主力盘呈现“逆市上扬态势”。
其中番禺总网签面积为9.62万㎡，亚运城单盘网签面积达7.2万㎡，占全区总量的75%，从化则依靠珠光御景山水城、珠江壹城等大盘支撑成交。
另一方面，增城凭借石滩、永和等多个大盘稳坐“成交大区”，该区占全市网签31%。
成交量较多的区域还有黄埔、南沙，其中南沙本月成交983宗，占全市网签量的14%，其作为广州南部门户，在新一年政府工作报告中继续强调更高层次的自贸形式，同时包括庆盛、南沙港在内的多个产业园区将迎来产业、基建等资源投入，前景可观。
库存状况：整体消化周期回升，但各区情况“冰火两重天”
如上所述，受供应量整体减少影响，截至1月底全市库存量、消化周期环比均出现轻微回落，但仍保持在10个月以上；
从各区库存情况来看，中心六区除黄埔外消化周期均保持在15个月以上；外围区中除增城外，其余四区消化周期普遍在9个月以上。
商业市场：多个项目受捧，写字楼成交创新高
多个项目大宗成交贡献，1月写字楼成交量环比大幅上升259%，成交面积达到15.63万㎡，创2013年以来月度成交记录。
不过，因主力成交项目以外围项目为主，本月整体均价结构性下调28%至26615元/㎡。
1月商铺市场共计成交6.65万㎡，环比下跌29%，虽整体成交无太大起色，但主力成交项目献量献价，支撑整体均价环比上升10%至33627元/㎡。
公寓市场本月共计成交1609套7.31万㎡，成交面积虽同比大跌67%，但相比上月仅微跌2%，延续了近期的平稳走势，且在多个批量成交公寓项目价格上扬带动下，助推市场整体均价环比、同比皆上升，升幅分别为14%、1%。
一手商铺、写字楼：
各区商铺普遍下跌，写字楼多个项目受捧
1月一手商铺市场各区均有成交，但7个区域成交量环比下跌，跌幅在17%-100%，整体成交6.65万㎡，环比下跌29%。
其中仅海珠、黄埔、花都成交环比上升，但成交量均少于1万㎡，不过海珠区成交项目均为高价项目，支撑该区整体均价达到89584元/㎡，环比上升7%，此外本月成交量位居前列且超过1万㎡仅越秀区，成交均价达到43881元/㎡，主力撑市项目献量献价，助推本月商铺市场整体价格上扬。
底商与社区商铺本月成交占比相当，分别为44%、56%，不过热销项目中，底商项目则表现更优，成交前5项目中，仅1个社区商铺项目。本月越秀区捷登都会贡献1.1万㎡底商商铺位居首位；此外，南沙水岸广场、保利天悦、祈福集团大厦都属于网签其整栋成交中的底商部分。
商铺市场氛围暂无太大起色，整体市场仍较为平淡，加之即将进入春节周期，预计此走势仍将延续至2月。
批量网签及大宗成交项目集中，助推1月写字楼成交量大幅上扬，市场成交量达到15.63万㎡，达到近几年的月度位水平。
本月中心区仅天河、海珠、越秀三区录得成交，整体成交量2.47万㎡，环比上升3%。
外围区再度成为市场主力，其中番禺、黄埔、南沙分别成交8.32万㎡、3.17万㎡、1.52万㎡高居全市前列，助推外围区整体成交达13.08万㎡，环比大幅上升577%。
本月热销写字楼前5项目中，均有写字楼批量成交案例。其中，位居本月成交首位的祈福集团大厦整栋确权，写字楼部分共计5.43万㎡。据悉，祈福集团大厦写字楼高23层，第3层为多功能会议室，4-16层为对外出租，目前租金为75-85元/平/月，17 -23层则为祈福集团自用。
万科世博汇本月共成交2.24万㎡，其中第3栋整体网签19层共1.66万㎡，约3.78亿元。此外，保利天悦MO、绿地中央广场、萝岗奥园广场也有多层大宗交易案例，主要为大客户投入自用。
值得关注的是，2017年10月亮相的南沙水岸广场，预售证新批后，此前南沙航运产业基金整购的2栋写字楼即刻整体网签，共计0.96万㎡，约1.86亿元，据悉两栋写字楼均为6层，每栋楼均享有独立冠名权。
本月大宗交易及批量网签撑市，再次凸显了写字楼物业投资价值；随着各区规划落实及进一步建设发展，相信会涌现更多的写字楼大宗交易案例。
一手公寓：整体微幅下跌，大宗成交撑市
本月公寓市场共成交1609套，环比微幅下跌5%，整体成交均价20193元/㎡，环比上升14%，整体呈现量跌价升走势。
1月中心区、外围区分别成交489套、1093套，虽较去年同期相比均下跌，但环比均保持上升，升幅分别为15%、10%，本月增城成交环比下跌90%。各区成交中，仅南沙、荔湾、越秀三区成交环比上升，成交量分别为507套、210套、16套。
热销盘中，中国铁建环球中心8号楼，共440套近2万㎡被南沙一国企整栋购入自用。
保利和光晨樾8号楼整栋网签，共136套。万科极小公寓一直是市场热点，本月万科云城米酷、万科城市之光、万科海上传奇分别批量网签252套、163套、72套。
可以看到，公寓市场虽成交量下跌，但整体市场仍表现平稳，主力项目持续受捧，其中不乏大宗交易撑市，近几个月的市场平稳走势有望延续。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2018-02-01 16:41:06
