提要
1月南沙将有2宗用地出让，本次出让的灵山岛尖2017NJY-12地块为该片区首次公开出让的居住用地。
广州中原研究发展部通过对近年南沙土地出让情况、一手市场情况实地调研、规划情况等角度为大家解读南沙灵山岛尖地块，接下且看详细分析。
—地块基本信息—
本次出让地块位于南沙自贸区明珠湾起步区的灵山岛尖，紧靠庙南路。
地块占地面积12.1万㎡；总计容建筑面积为29.11万㎡；起拍总价为26.4亿元（起拍楼面价为9074元/㎡）。
地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式，限制地价为36.98亿元（限价楼面价12703元/㎡），若达限价后，转为竞配建人才公寓，配建面积为7.65万㎡。
值得一提的是，地块B与地块C的商业服务业设施建筑面积不得低于所在地块总计容建筑面积的30%。
此外，从灵山岛尖土拍情况来看，越秀、广交和中金国际贸易实力金融企业的进场和未来多块商服用地的开发，将为灵山岛尖片区的发展大大增加筹码，从而有利于吸纳更多实力企业与高素质人才的进驻，拉动片区住房需求，为地块项目产品提供购房的主力军。
—地块内部与四至情况—
据广州中原研究发展部实地调研发现，目前出让地块尚未平整和围蔽处理。
地面上仍然以草地、杂物为主，地势相对平坦，起伏不大，预计未来土方成本相对较少。
此外，灵山岛尖综合开发区主要建设方中交建集团正在紧张施工，加快完善岛内基础设施建设，以及地块的基础整理工作。
从灵山岛尖内部情况来看，目前基础设施暂尚未完善，公共交通配套与商业配套缺失，大部分的道路网络处于未完工状态，不能通车。除施工人员外基本无外来人流。
据广州中原研究发展部实地调研发现，项目地块南侧为灵山岛尖安置房项目，目前尚未入住，未来能够实现小区配套共享；西侧为京珠高速与广澳高速；而东侧为岛内主要交通干道庙南路。
—周边配套情况—
从地块区位情况来看，项目地块对外交通网络相对完善。灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区、金洲商圈相连接。
另外，地块紧靠广澳高速与京珠高速，可接驳莞佛高速与南沙港快线，未来自驾车出行十分便捷。
需要指出的是，地块项目与地铁18号线横沥站距离适中，未来可以考虑引入小区地铁接驳巴士，以缩短与中心区的通勤时间，吸引中心区的置业者前来购买。
—地块整体市场价值分析—
1）重点规划区域，未来南沙的“珠江新城”
灵山岛尖位于南沙自贸区的“珠江新城”明珠湾区的起步区。
根据规划显示，灵山岛尖将打造成现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区；
同时依托现有环境资源，为南沙新区围绕明珠湾起步区打造具有岭南水乡特色的高端品质居住区。
2）周边规划扎推布局，片区发展潜力大
地块周边重点规划同样是密锣紧鼓进行中，南侧则为南沙枢纽区块，致力打造粤港澳生产性服务业发展基地，为粤港澳大湾区的规划落成提供保障。
而隔江相对的焦门河中心区配套相对成熟，主要发展商务服务产业，集聚中小企业总部，为开拓国际市场提供支撑。
另外，地块西侧的大岗先进制造业基地的打造落成后，预计未来能够引导、聚集人口，盘活整体片区发展。由此可见地块以及周边地区规划利好众多，未来发展空间大。
3）灵山岛尖首推宅地，有望抢占住宅市场空白
从灵山岛尖历年土拍情况来看，本次出让的2017NJY-12地块为灵山岛尖首次公开出让的居住地块。而之前广东交通、越秀以及中金国际贸易竞拍的均为商服用地。
广州中原研究发展部认为，本次出让地块作为片区内首宗居住用地，具备时间优势、定价优势、推货供应优势等各方面的优势；
未来产品推出后有望抢占片区住宅市场的空白，承接明珠湾片区入驻企业员工的居住需求。
—地块居住部分前景分析—
1）周边楼盘情况
目前地块周边住宅项目主要集中在焦门河与金洲片区。其中，优质二手住宅项目价格在2-2.5万元/㎡左右。而在售的一手楼盘主要为越秀滨海御城，目前带装修复式单位售价在2.8-3万元/㎡。
广州中原研究发展部认为，灵山岛尖作为官方规划打造的金融商务区，随着未来片区内部配套和基础设施的逐渐完善，知名企业逐步进驻，片区的楼市价值将逐步提升。
2）地块住宅部分客户群分析
针对灵山岛尖未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品客户群其分析如下图所示：
广州中原研究发展部认为，由于地块位于规划打造灵山岛尖岭南水乡社区，未来可开发以中高端首置、改善换房需求为主的产品。
未来能够依托明珠湾规划发展的优势，吸聚更多实力企业的进驻，承接片区企业内的高素质人才的住房需求。
此外，部分天河、海珠琶洲工作的企业员工，具有一定的经济实力，但由于中心价格过高以及缺乏选择空间，转求外围区域优质项目，同样是地块未来客户群体之一。
—地块商服部分前景分析—
根据出让文件显示，灵山岛尖2017NJY-12地块将规划建设不少于3.39万㎡面积的商服项目；
项目体量皆低于近期灵山岛尖出让的三宗商服地块，主要为了弥补目前片区配套的空白与满足项目居住的日常需求。
目前明珠湾区乃至整个南沙区可售商业项目主要集中在蕉门、金州两大板块。其中在售商铺价格主要集中在3.2-4.5万元/㎡左右，而在售的南沙金茂湾写字楼项目价格在2-2.1万元/㎡。
广州中原研究发展部认为，随着明珠湾片区各项政策规划落实，以及实力企业的引进，明珠湾片区商业项目的价值也随之逐渐凸显。
—地块SWOT分析与调研总结—
基于上述分析，广州中原研究发展部对灵山岛尖2017NJY-12地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的灵山岛尖2017NJY-12地块对外交通网络相对发达，自驾车出行便利；自然景观优美，坐享天然滨江海岸线。
但是内部配套、基础设施建设需要加快完善，同时交通干道噪音问题也有待解决。
另外，官方对明珠湾起步区在招商引资、经济发展前景等各个方面情况均较为重视。
未来知名企业的进驻、大批人口的流入和地铁18号线的开通等因素推动，将为整个明珠湾片区楼市的发展在一定程度上“保驾护航”。
此外，作为灵山岛尖首宗出让的居住地块，目前备受各方的关注，均有意抢饮“头啖汤”。
但假如土拍出现多家房企“抢食”，进入竞配建、竞自持环节导致实际拿地成本进一步提高，未来项目售价可能高于周边金洲、焦门河片区一手项目，难以形成价格优势。
广州中原研究发展部2018-01-25 06:26:36
