广州二手房均价首破4万大关 珠江新城中板块超9万/㎡！

一、全市情况11月在架套数创新高，而实际上广州楼市“外冷内热”

11月的广州楼市可谓“暗潮汹涌“，在经历了6个月的供应低位后，本月新房市场供应量激增。数据显示，全月新推预售10822套，115.11万平米，环比分别上扬73%和60%，也是今年5月份以来供应量首次突破万套，而本月仅成交65.9万平米，甚至还环比下滑了5个百分点，一方面是受到网签滞后影响尚未在本月体现，另一方面也由于新增供应多集中在增城等周边区域，导致去化速度相对较慢。而从价格上看，则连续两个月下探，本月仅为15043元/平米，让人“大跌眼镜“地创下了2016年以来的新低。

从广州整个楼市环境来看，二手房市场占据楼市交易的主流，尤其是天河、白云、海珠、番禺、越秀，这些较为中心的区域，且二手房房龄都较老，普遍在20年以上，而新房供应则多集中在增城、从化、花都等外围区域。正是由于这种结构失衡性导致广州新房的成交均价仅1.5-1.8万元/平米左右，与其他三个一线城市5万元/平米的均价水平形成很大的差距。而从二手房市场看，均价则在3-4万元/平米，“倒挂”现象明显。

样本数据显示，广州11月二手房新增挂牌量4819套，环比下滑3个百分点，并且自从3月份以来连续呈现小幅波动态势，而从在架量来看，已连续8个月呈现攀升之势，本月在架房源达15051套，环比上扬7%。

广州二手房市场实际上是“外冷内热”， 从多次暗访结果来看，二手房业主多为不愁卖的态度，坚信房价将稳步上扬，并表示“市中心一天一个价“，尤其是已开通或者是规划开通的地铁口附近的房源。

二、在架结构和成交结构变化1、地域分布——天河、海珠、番禺在架量名列前三

从11月份的在架房源区域分布看，各区域占比基本保持稳定，天河、海珠、番禺占比分别为21%、20%、18%，居全市前三。

从板块上看，新塘、市桥及金碧，名列在架房源量前三位,而棠下板块在架均价为45549元/平米，在前十板块中价格位列。

棠下板块位列市中心天河区，但板块内二手房源房龄基本都在20年以上，也是导致这个板块改善需求量较大，二手房挂牌量较多的主要因素，另外，板块内即将开通地铁，也是板块房价得以支撑的一个重要原因。

2、面积结构——60平米以下的老公房在架量持续减少

从在架房源的面积结构上看，60平米以下的小户型占比逐渐缩小，平安好房研究院数据显示，11月份，该面积段的在架房源占维持在16%，与上个月持平，较今年年初缩小一成多。广州60平米以下的小户型需求热度较高，主要是由于广州整个城市较为老旧，更新速度较慢，老公房持续作为二手房市场的主流。而90-120平米的大两房或者是小三房户型在架比重则由年初的19%扩展到11月份的26%。

大户型房源多集中在次新房上，而次新房又多集中在增城、从化等区域，这些周边区域本来新房供应量充足，二手房市场竞争力相对较弱，因此，去化也形成一定困难。

3、总价结构——100-200万房源受首次置业者青睐，在架房源逐月下滑

从今年在架房源总价段趋势变化来看，受到在架房源面积结构的影响，而出现了较为明显的变化。200万元以下的房源占比逐渐缩小，其中，100万元以下的房源11月占比仅3%，较1月份缩减26个百分点，100-200万元总价段的房源也从年初的39%缩减至17%。而200万元以上的房源在架占比呈现逐渐增大的趋势，其中，300-500万元总价段变化最为明显，11月份在架房源占比达34%，较年初上扬23个百分点，成为存量的总价段。

当前二手房市场购房自住需求占到近9成，首次置业的客户多会选择总价在100-200万的物业，而投资客和置换客都会倾向于总价在200-250万左右的三房。

三、价格走势1、全市挂牌和网签均价变化——在架均价首破4万大关，较1月大涨6成

广州二手房在架均价已破4万大关，平安好房研究院数据显示，11月底，全市在架二手房均价为40322元/平米，今年以来广州二手房在架均价上涨趋势十分明显，呈现出节节攀升的势头，本月继续环比上涨1%，但较2-7月，涨幅有所收窄。总体来看，当前在架均价已较1月上扬达6成。

广州二手房市场整体呈胶着态势，买家较为淡定，而卖家分两派，想在短时间内出售房子的业主，愿意接受的议价空间更大，而业主非急卖的情况下，则“持房管望”，也少有议价空间。

从区域上看，目前在架房源主要集中于市中心区域及环中心区域，有20年房龄的二手房，整体挂牌价相对较高。其中天河、越秀、海珠、黄埔、荔湾这些中心区域在架均价均超过3万元/平米，尤其是天河、越秀区，11月在架均价分别为57190元/平米、54978元/平米。而花都、南沙及从化这3个外围区域，目前在架均价都仅在1.5万元/平米上下徘徊，南沙以12508元/平米的均价垫底，而增城近两年新房市场发展迅猛，生活配套日益完善，当前房价已达23784元/平米。

从板块上看，珠江新城中以9.27万元/平米的在架房源均价拔得头筹，也是全市一个均价超9万的板块，另外，高于7万元/平米的板块还有，二沙岛、珠江新城东、东风东、珠江新城西、杨箕、这5个板块，这些板块主要位于天河及越秀区，地段优势明显。而低于2万元/平米的板块共有24个，主要位于番禺、增城、花都及南沙、从化区域。

2、挂牌价格涨跌情况——降价房源量保持在12%

从11月份的房源挂牌价格变化来看，83%的房源在挂牌价格上未作调整；但总价下调比重自3月份以来有增无减，11月份降价房源占比已经连续两个月保持在12%，较1月份的3%上涨了9个百分点；而总价上涨的房源比例也从3月份的24%缩小至5%，缩小了19个百分点。可以看到，3月份的政策对楼市的影响十分显著，3月份价格上调的房源非常之多，一度达到24%的高比例，而在政策的效应下，态度逐渐发生转变，4月份价格上调的房源占比骤降至16%，随后逐月下滑。从本月的房价下调幅度来看，各区二手房房源下调价格幅度大多在5%左右，其中，花都则达9.15%。

从市场整体来看，客户观望情绪仍在，理性报价或者调低之前远高于市场价的业主开始增多，业主看涨价格信心已明显不足。长期来看，预计房价仍将整体平稳，楼市将趋于理性，进入“冷静期”。

附各区域涨跌表

来源：

好房研究院