年末置业专题·一手篇：10大板块市场潜力分析及报价地图

年关将至，各大开发商正处于销售“冲刺”阶段，根据新批预售的情况来看，11、12月整体推货量比早前有明显增多，部分全新盘亦开始投入市场。

本次“年末置业专题”一手篇将为大家分析目前各热销板块在售项目报价、1-11月网签情况以及市场潜力。

针对市场推货、销售比较集中的10个板块。

广州中原研究发展部通过“购房总价预算”为大家进行区分，外围区可分为200万以下及200-250万区间，而中心区三大主要推货板块“起步价”则基本在450万以上。

—外围区—

总价200万以下置业板块分析

该价格区间在售货量较多的板块集中在黄埔中新知识城、增城永和以及石滩。

黄埔区中新知识城主要优势为地铁、产业引进以及居住环境，因此其价格在上述三个板块中属于较高水平；

本月财富论坛召开期间，备受瞩目的阿里云工业互联网总部宣布落户该片区。

广州中原研究发展部认为在未来2-3年内随着片区内基建设施完善，企业集中进入投产期。

未来人口流入速度将有望提高，由此产生的居住需求将进一步带动区域楼市价值再上台阶。

增城永和板块以往凭借“低价+大社区”的模式吸引买家入手；

但今年以来随着富士康等名企落子经济技术开发区而“黄袍加身”，未来产业发展带来的人口流入可观，将推进板块市场需求；

而增城石滩板块近几年一直以“低价”吸客，从今年“大湾区”概念来看，其位于广州与东莞之间，加上东部交通基建发展迅速，其发展潜力亦不容小觑。

总价200-250万置业板块分析

目前外围区区位条件较优、基建配套较好的板块主要集中在这一价格区间，包括花都、南沙、增城在内的4个板块值得留意。

其中花都区府板块受9号线开通在即以及近期出让的凤凰路地块一期用地拍出17115元/㎡的情况刺激，其楼市价值正被买家所认可；

南沙区下半年以来有多个板块推货效率提高，目前包括金洲、南沙湾、黄阁、榄核在内的板块均受到买家关注；

其中金洲板块不同区位条件项目存在一定价差，可供不同需求、价格承受能力买家入手；

而南沙湾板块受4号线南延段开通等利好刺激，加上本身居住环境条件优，主打改善型买家亦得到市场关注。

此外，近年土拍出让多宗宅地的增城朱村板块迎来项目集中推货期，包括融创、合景、万科、实地在内的多家实力房企同台抢客。

而由于其沿通往黄埔、天河的21号线布局而备受青睐。

—中心区—

热门板块总价普遍从450万起

目前中心区的三大主要推货板块天河牛奶厂、荔湾广钢、海珠广纸-石岗总价均在450万以上；

目前广钢新城即将进入中央公园以南区域销售阶段，由于拿地价格导致售价较之前提升。

房企开始在产品开发上提供给买家更加具有吸引力的户型，预计随着未来深振业、华发、葛洲坝等新项目入市，2018年该板块将进入下一个热销期。

牛奶厂基本以之前已经在售的楼盘推货为主，值得一提的是10月天河奥体片区规划调整，为配合天河智慧城产业延伸，将原来规划的大量住宅地改编为产业用地。

广州中原研究发展部认为，一方面这有利于片区产业发展，尤其该片区北部与天河智慧城相连，假如加强产业布局则有利于增强智慧城的辐射范围；

另一方面，对于片区规划住宅部分而言，剩下的住宅用地部分则显得更加“稀缺”。

对于片区楼市而言，广氮-奥体位于智慧城、科学城两大产业园中间，未来“产城融合”的大背景之下将更有利于刺激区域楼市价值体现。

而广纸-石岗板块优势为临近生活配套成熟度极高的“老城区”，部分单位项目可观江景。

虽然片区规划、基建发展前景未及广钢、牛奶厂，但板块特色鲜明，待日后更多项目投入销售，片区热度将有望提高。

注：上述图表网签套数统计截止日期为2017.11.25