前言
本月28日广州全年最后一宗商住用地将出让，本次出让的石潭路羽绒厂地块位于白云区石井，为该板块近年首次公开出让宅地。
值得留意的是，白云区年内出让的4宗商住用地均属于“三旧”改造用地。
针对该区各级市场情况、旧改用地价值以及目标客户群等问题，本篇广州中原研究发展部将为大家带来实地调研报告以及详尽分析。
聚焦2大特点
—白云年内宅地供应量占老区七成—
截止目前为止，年内广州中心老区（除去黄埔萝岗）共供应商住用地25.3万㎡，其中白云区供应17.9万㎡，占总量的71%。
由于旧改用地潜在存量大，白云已经成为名副其实的“中心区供地大区”。
近两年中心区供应宅地占比情况
综合国规委公布的编修公示与改造推进情况来看，未来白云仍将有大量旧改地可释出。
加上北部与花都相连的区域仍属于待开发区域，估计2-3年内白云仍将作为老区供地的主要来源；
广州中原研究发展部认为，大量地块出让一方面有利于刺激区域一二手楼市活力；另一方面对于改善区内居住环境起到一定作用，区域价值或得到市场的更多关注。
—拍价高+“碎片式”旧改地—
从今年白云区挂牌的4宗旧改地来看。
除2月挂牌的华盛物流地块起拍楼面价1.3万元/㎡以外，其余3宗楼面价均以达到2万元/㎡水平以上。
算上配建要求以及旧改拆迁费用，本身起拍价及建造成本已不低。
但另一方面4宗旧改地均属于“碎片式”布局，与广钢广纸等成片大规模旧改有别。
白云旧改地周边仍然夹杂着工业园、厂房、城中村等不尽人意的环境；
理论上 “高端盘”组成因素不足，因此假如以过高价格成交，日后房企运营难度大同时风险较高。
广州中原研究发展部认为，在“租售并举”“多元土地供应格局”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；
与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。
从下半年广州多轮土地出让情况来看，房企出价、拿地态度更加谨慎。
以出让的白云区蔬菜研究所地块为例，其以溢价4%成交，比同区早前出让的鱼苗场地块、华盛物流地块楼面价、溢价都要低；
可见房企拿地较以往更加理性，广州中原研究发展部预期羽绒厂地块出让将延续这一趋势。
地块踩地报告
—地块基本信息—
该地块占地面积45559万㎡，总计容建面为134286万㎡，起拍价为28.3亿，折合楼面价为21810元/㎡；
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的模式，限价为42.5亿，到达限价时楼面价为31624元/㎡。
羽绒厂地块情况（局部）
此外，该地块拿地房企需要配建周边道路、绿地，并配置幼儿园等设施；
由于该地块位于河涌一线，因此整体限高100米，临河一排限高60米，但该项目容积率达3.66，预计未来小区建筑密度较高。
—地块内部及四至情况—
该地块为原广新羽绒厂用地，2016年10月于国规委公示修改土地用途并同时招标“污染土壤修复项目”。
根据当时招标文件显示，地块主要污染物为金属砷污染，需要修复面积为0.7万㎡，该修复工作已于2017年4月完工，目前暂时作为停车场之用。
根据广州中原研究发展部调研发现，目前地块已基本平整，内部无待拆迁楼房；地块东侧为石潭路且距离石井河约50米；
北侧为一金属加工厂；地块西、南侧与潭村城中村楼房、厂房隔路相对。
广州中原研究发展部认为，该地块除东侧存在河涌景观外，其余三面均被城中村、旧厂包围，周边环境条件差，将难免对日后项目价值造成不利影响。
—周边配套情况—
目前地块南侧50米处为石潭路公交总站，有4条交通线路，主要覆盖至中山八路、火车站以及白云新城，通达程度一般；
加上地块通往越秀、海珠等中心区必须经过人口密度较大的同德围、西场片区，因此通勤效率不高；
地块生活配套主要依赖潭村综合市场，其涵盖肉菜市场、超市、快餐店，但档次较低；地块周边2公里无中小学资源。
从长远来看，目前在建的地铁8号线北延段石潭站距离地块约1.2公里，13号线二期凰岗站1.7公里，未来区域通勤效率将提高；
但除交通条件以外，其余因素如生活、教育、周边环境等均需要长时间改善，相比起白云年内出让的其余3宗地块，羽绒厂地块区位条件相对较差。
—地块市场价值分析—
1）中心区住宅资源“买少见少”，稀缺体现价值
虽然地块区位条件一般，但目前中心老区供地出现明显减少趋势，市区再次出现如早年大体量旧改地（广钢、广纸、牛奶厂）出让的可能性越来越低。
从广州中原研究发展部监控的情况来看，2014年至今中心区供地基本呈现明显减少趋势，尤其当2015年奥体、广钢出让潮结束之后，中心区供地量锐减。
就目前情况而言，其余老区可供转化的潜在用地亦不多，因此“稀缺”仍然是地块的其中一大价值。
2）白云三旧改造提速，片区未来或将有更多用地出让
2017年6月，广州市官方出台40条新措施以加快城市更新的步伐，主要目的为降低三旧改造的门槛、同时缩减审批流程。
2017年8月，官方公布的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》中提出了分区清晰的供地计划；
其中内环以内、老城区主要提供存量住宅用地，可见目前政策鼓励三旧改造推进。
羽绒厂地块旁一金属加工厂 目前基本清场完毕
而根据广州中原研究发展部实地调研发现，羽绒厂地块周边不少旧厂已处于停工、清理状态。
预计未来将会有更多地块供应，尤其对于改造门槛较低的产业园、创意园而言，连片的旧改将有望促使片区整体环境改善。
3）周边产业园升级“腾笼换鸟”，瞄准园区中高层员工
目前地块周边布局有多个产业园，体量较大的有广海食品电商园、白云欣凯科创园以及服装、皮具大型批发城。
对于这一部分园区企业的中高层员工、私营企业主而言，地块距离工作地点近，加上白云石井一带缺乏优质一二手楼盘，其将成为未来项目的主要客户群体；
因此广州中原研究发展部认为，周边产业园发展升级对于地块日后市场价值体现同样起到至关重要的作用。
—地块市场风险分析—
1）白云新城+空港经济区产生“虹吸效应”
石井片区吸引优质资源难度大
根据《2017年白云区政府工作报告》描述，目前白云区各项资源投入力度加大的平台主要为白云新城、广州民科园以及空港经济区“三驾马车”。
地块所在的石井片区并未得到官方提及。
而从《2017年广州供地蓝皮书》有关白云区的供地计划来看，未来白云湖、北部空港经济区将会成为出让重点。
广州中原研究发展部认为，上述重大规划将高度集中区域的优质资源，直接影响企业落子布局；
由此产生明显的“虹吸效应”，石井片区吸引优质资源的难度不小。
2）目标客户群选择空间大，地块竞争力不强
该地块存在“市区价格，郊区配套”的特性，其所能提供的教育、生活配套暂时不具备高端楼盘应有条件，因此其市场定位比较尴尬。
对于部分经济实力较强、对居住环境要求较高的买家而言，购房预算高意味着其选择空间大。
届时与该地块竞争“抢客”的既有来自同区的鱼苗场、蔬菜研究所地块项目。甚至来自海珠、天河等区域的优质项目。
相比较之下羽绒厂地块各项条件均不算突出，对于客户的吸引能力有限。
—周边一二手楼盘情况—
目前地块周边1公里范围内无住宅项目布局，距离最接近的为同德围板块的丽康居，均价2.4-2.6万元/㎡；
新市板块二手小区，楼梯楼2.5万元/㎡起，电梯楼普遍在3万元/㎡以上；一手方面保利紫云售价在4.7-5万元/㎡之间。
—SWOT分析与调研总结—
基于上述分析，广州中原研究发展部对白云羽绒厂地块的SWOT分析如下:
综合而言，该地块虽然地处中心区，除可用面积相对较大，临近河岸外，无明显特色亮点；
相反其存在周边配套不足、环境有待改善、远离主干道等问题，未来市场认可程度存在一定未知数。
另一方面，该地块拿地成本不低，对于其价值体现，广州中原研究发展部认为依赖官方资源投入、旧改推进、拉动招商引资以及吸引优质人才流入均必不可少。
但鉴于目前白云发展基本集中在白云新城、民科园、空港经济区的情况；
预计未来石井片区改造更新将需要比较长的时间，因此对于该宗地块房企不宜过分追高价格。
广州中原研究发展部2017-12-14 00:21:08
