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让你少奋斗10年的房贷大学问!!新手贷款买房全攻略

Jamin 2017-12-07 16:56:15

在经历了短暂的火爆交易后,一线城市楼市逐渐趋于理性,不少刚需族也开始重新思考买房大事,对于一般家庭来说,买房就少不了贷款,申请房贷是一门大学问,新手购房人买房需要下一番工夫研究才能弄懂,俗话说“知己知彼,百战百胜”,搞清房贷知识,申请房贷时说小了可以省下不少钱,说大了也能让你少奋斗10年!

广州楼市3.jpg

房贷利率是多少

当前贷款期限5年以上,商业贷款的基准利率为4.90%,公积金贷款基准利率为3.25%。统计显示,截止到目前为止,最受市民欢迎的是:工农中建交五大行开年的房贷利率相当优惠。其中,农业银行、建设银行和中国银行最低都能享受9折优惠,工商银行和交通银行最低则能享受到8 .5折的优惠。珠海工行一位个贷经理表示,目前的房贷政策比较宽松,所以会有比较多的优惠和折扣,放款的时间一般是依据客户提供的资料是否齐全判断,此外,本人须提供社保证明和银行流水证明。农行一位个贷经理则表示,年初房贷额度相对宽松,一般一个月左右可以放款。

贷款方式有哪些

目前买房贷款方式主要为商业贷款、公积金贷款、组合贷款,具体介绍如下:

1.商业贷款

放款速度:办理商业按揭贷款时,从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间,不同银行的进度可能会有不同。

贷款额度:可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额

例如:月收入1万元,月生活开支3000,贷款20年,按基准利率4.90%,计算得出

贷款1万元的月还款额为53.07

可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元

2.公积金贷款

放款速度:2-3个月,最近多个城市公积金贷款额度吃紧,放款时间也会相应延长。

贷款额度:各地的要求不同,详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前,北京地区个人最高可贷120万元,在上海市缴纳住房公积金的家庭,首套房个人最高贷款限额为60万元,广州公积金贷款个人额度最高为60万元,深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。

3.组合贷款

放款速度:2-3个月以上

贷款额度:比如房屋总价100万,要贷款70万,但是公积金最高额度只有50万,那么剩余20万可以选择商业贷款,组合贷款总的贷款额度不得超过70万。

若购房人希望获得较低的贷款利率,那么公积金贷款是首选,只是其放款时间较长,着急买房的人最好考虑到这一点。若购房人没有公积金,或者公积金缴存时间不长,希望较快获得贷款的,可以选择商业贷款,要注意由于银行优惠政策不同,申请时要货比三家。

若购房人购房者借款额度较大,且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度,可选择组合贷款方式,但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制,办理起来会复杂些,放款速度自然也会慢一些。总之,购房者一定要注意权衡利弊,选择适合自己的贷款方式。

贷款期限为多久

银行规定,商业贷款借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁,同时不得超过30年;公积金贷款,借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。

贷款期限也要根据个人还款能力确定,期限长了交的利息就多,期限短了每月还款压力会变大。另外,购买二手房时,房龄也是银行确定贷款年限的重要因素,通常是根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限,如果房龄过大,也可能贷不到最长期限。总的来说,贷款期限不是越长越好,要保证在自己的经济能力范围内,同时注意各地房贷政策的差异性,合理确定贷款时间。

还款方式有哪些

买房贷款常见的还款方式为等额本息和等额本金、双周供、自由还款法,具体介绍如下:

1.等额本息还款法

释义:等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加,平均分摊到还款期限的每个月中,目前选择这种还款方式的人较多。

特点:每月还款额中,本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。

适用人群:比较适合收入相对稳定的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,如公务员、教师等收入稳定的人群。

2.等额本金还款法

释义:等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。

特点:随着时间的推移还款负担会逐渐减轻,还款前期压力较大。这种还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多,故能节省更多的利息。坏处是前期还款压力较大。

适用人群:收入高还款能力较强并有提前还款打算的人

3.双周供还本付息还款法

释义:按揭贷款有传统的每月还款一次改为两周还款一次,每次还款额为月供的一半。

特点:这种还款方式以等额本息或等额本金还款法为基础,由于还款频率高,相比月供能省下不少利息。但是由于其还款次数每月两次,与一般工资发放档期不太匹配,所以选择这种还款方式比较少。

适用人群:工作和收入相对稳定,希望加快还款进度的人

4.自由还款法

自由还款法(仅限公积金贷款)

释义:自由还款就是借款人在申请贷款时,住房公积金管理中心会根据其的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后借款人在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下,可以根据自身的经济状况,自由安排每月还款额的还款方式。最先北京住房公积金管理中心提出,并于2005年1月1日起实行。

最低还款额计算公式为:贷款总额×该借款期限对应的每万元月最低还款额=借款人的月最低还款额。

例如贷款100万,贷款30年,按目前公积金贷款基准利率3.25%,得出该贷款期限内的每万元最低还款额为43.52元,那么

借款人月最低还款额=100X43.52元=4352元

特点:包含了等额本金与等额本息两种方式,但还款额度由借款人决定,还款更加灵活自由。

适用人群:收入稳定,有提前还款打算的人

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