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11月二手住宅:成交更趋平稳,价格稍有回落

广州中原研究发展部 2017-12-07 00:13:05
11月二手住宅

—成交更趋平稳 价格稍有回落—

阳光家缘数据显示,2017年11月广州市(不含南沙、从化)中介网签6972宗,较10月(6359宗)提升9.64%。

3月成为今年二手住宅市场的分水岭,成交量自3月冲高后,4-6月逐步回落,自7月份以来,市场逐渐回归理性,成交量基本维持在6500-7400宗,整体市场需求表现较为稳定。

本月阳光家缘网签均价为23141元/㎡,环比微幅下降0.52%。

根广州中原研究发展部监测,广州二手住宅网签均价已连续2月下降,均价在上月微幅下降0.10%的基础上,本月再次下降0.52%。

广州中原研究发展部认为,目前市场主要特征有以下几方面:

(1)因现部分区域一手房价格与二手房价相当,加上年底不少开发商加大推盘力度,据不完全统计本月广州共25个楼盘,近3600套房源推出市场,促使不少客户转移至购买一手住宅;

(2)因现整体政策、信贷环境仍趋紧,客户购房需求更为理性,遇上价格合适房源即出手购买,不再盲目追价购买;

(3)近期不少业主见放盘价客户接受意愿不高,适当下调放盘价以加快出售,促使近期穗二手房价略微下调。

11月市场热点

—地铁利好 增城、花都成交提升—

随着地铁13号线一期、9号线12月份将开通运营,主要通往区域——增城、花都区近期二手住宅成交活跃逐渐增加。

据广州中原研究发展部监测,自今年9月份以来,增城、花都二手住宅成交量分别稳居全市第二、第三;

此外成交占比亦逐渐提升,2017年7月增城、花都二手住宅成交占比分别为13%、11%,11月分别提升至15%、14%。

由此可见,通往增城、花都两区地铁即将开通,提高通往该区域的交通便利度,缩短通勤时间,为客户看好该区域二手住宅市场增加信心,促使近期成交活跃。

根据中原成交数据显示,2017年7-11月,地铁13号线一期(增城段)白江站附近的二手盘成交较为活跃;

其中典型楼盘有碧桂园凤凰城、汇东国际、假日花园、新都盛世名门以及新康花园等,中原成交均价主要集中于20000-24000元/㎡。

而对于地铁9号线而言,则成交活跃盘没那么集中,成交活跃地铁站点主要有清布、马鞍山公园、花都广场、花果山公园等。

其中清布站成交活跃楼盘主要有合和新城、云峰花园,中原成交均价为18000-18500元/㎡;

马鞍山公园站成交较为活跃的楼盘主要有花都雅居乐、银星花园,中原成交均价为21000-22000元/㎡;

花都广场站成交活跃楼盘主要有深航花园、紫薇丽都,中原成交均价为21500-24500元/㎡;

花果山公园站附近活跃楼盘主要有花都紫荆苑、华侨花园、美力百富雅苑等,中原成交均价为13000-17000元/㎡。

分区点评

—天河区—

不少盘源适当下调价格以加快速度出售。

2017年11月,天河区网签均价为44341元/㎡,套均总价为370万元/套;阳光家缘中介网签量为645宗,较10月同期提升4.88%。

据广州中原研究发展部监测,本月天河区无论是网签均价或套均总价,均全市最高,而且套均总价远高于排名第二的越秀区,套均总价较越秀区高116万/套。

天河区因价格居高不下,近期二手市场活跃度一般,成交占比下滑明显,如2016年1-9月成交占比主要维持在17-21%,自2016年10月以来,成交占比一路下滑,现基本维持在9-10%。

据广州中原研究发展部调研了解,因天河区房价居高,客户接受意愿一般,而部分“卖一买一”的业主又急于换房,促使近期不少业主适当下调放盘价以加快出售房源。

如天河北板块的华翰大厦,有套两房的房源,原放盘价为350万元,由于业主急需要名额买房,于是降到310万成交;

天河公园板块的东方都会广场,有套44㎡复式小房源,原放盘价为350万元,因放盘一段时间后客户接受意愿不高,后降至300万成交;

华景新城六期有套170㎡的大户型盘源,原放盘价为848万元,因客户接受意愿不高,现降至810万以加快速度出售。

—越秀区—

东风东路板块部分电梯房盘源下调放盘价促成交

2017年11月,越秀区网签均价为39107元/㎡,套均总价为254万元/套;阳光家缘中介网签量为588宗,较10月同期提升15.29%。

据广州中原研究发展部监测,越秀区因名校聚集,学校资源丰富,加上区位条件较优,一直受到不少客户的青睐,无论楼市淡季或旺季,成交占比一直维持在7-8%左右,整体市场需求较为稳定。

据广州中原研究发展部调研了解,越秀区东风东路板块的电梯楼,因放盘价居高,部分业主放盘一段时间后仍未售出,加上急于换房或急需资金需求,现已有部分业主适当下调放盘价以加快速度成交。

如东风广场有一套70㎡两房房源,之前放盘价为650万元,后因客户接受意愿不高,最终降至625万元成交;

锦城花园有一套159㎡大户型房源,之前同样房源成交价为1200万左右,因业主急需用钱,价格降至950万元成交。

但此套房源大幅降价主要原因仍是业主急需套现所致,并非市场真实情况,而更多的仍是小幅度下调价格。

—海珠区—

部分楼盘价格下调或放盘价适当下调以加快速度成交

2017年11月,海珠区网签均价为34444元/㎡,套均总价为245万元/套;阳光家缘中介网签量为758宗,较10月同期提升4.41%。

根据中原成交数据显示,本月海珠区赤岗板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在26000-27000元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为聚德花园,本月成交均价为26424元/㎡。

据广州中原研究发展部监测,本月海珠区同样有部分楼盘价格微幅下调或业主适当下调放盘价以促进成交。

如江燕路板块的保利花园,上月有套8楼98㎡房源成交总价为448万元,即成交均价为45714元/㎡。

本月有套2楼96㎡房源成交总价为380万元,即成交均价为39583元/㎡,成交价虽受到楼层价差的影响,但从另一方面来看价格也有小幅下调;

海珠西板块的逸蓝华庭,原放盘价为290万,因放盘一段时间仍未售出,业主心态有所减弱,后价格下调至270万元成交;

此外,珠江帝景有套200㎡房源,原放盘价为1150万元,因放盘一段时间仍未售出,业主下调至1100万元,以加快速度成交;

逸景翠园部分业主心态同样有所减弱,之前放盘均价普遍为45000元/㎡,现基本为40000-43000元/㎡。

—荔湾区—

旧楼梯楼盘源消化、业主心态较强,成交不升反降

2017年11月(1-29日),荔湾区网签均价为26809元/㎡,套均总价为187万元/套;阳光家缘中介网签量为444宗,较10月同期下降12.08%,占比由上月的7.9%下降至本月的6.4%。

广州中原研究发展部分析认为,本月荔湾区成交不升反降的主要原因为,一方面是荔湾区业主心态仍相对较强,适当下调放盘价的不多,仅有少部分“卖一买一”的业主急需换房适当下调放盘价,如富力新居有一业主,之前放盘价为225万,后放盘一段时间仍未出售,因急于出售后作为换房的首付,最终微幅下调至213万元成交;

另一方面是前几个月受旧楼加装电梯利好,荔湾区楼梯楼成交活跃,促使区域4-10月成交占比一直维持在8-9%,近期因楼梯楼盘源去化,加上旧楼加装电梯楼价格提升,促使本月荔湾区成交量不升反降。

此外,据广州中原研究发展部调研了解,荔湾区的业主心态仍相对较强,楼盘价格下调或适当下调放盘价的不多

—白云区—

旧楼梯楼盘源消化、业主心态较强,成交增幅较其他区低

2017年11月(1-29日),白云区网签均价为24396元/㎡,套均总价为197万元/套;

阳光家缘中介网签量为732宗,较10月同期提升0.27%,整体成交量环比提升较其他区低,但从占比来看,占比由上月的11.5%下降至本月的10.5%。

广州中原研究发展部分析认为,白云区的业主心态同样较强,适当下调放盘价的房源不多,仅有少部分业主议价空间略有加大。

如富力桃园一盘源,放盘价为280万,可议价至268万元成交,议价空间为12万;此外,受楼梯楼盘源消化影响,客户需求满足,促使本月白云区整体市场需求增幅较其他区低。

—番禺区—

市桥板块价格低洼,近期成交活跃

2017年11月(1-29日),番禺区网签均价为21147元/㎡,套均总价为216万元/套;

阳光家缘中介网签量为1536宗,较10月同期提升17.07%。本月番禺区的华南板块、钟村板块以及市桥板块成交较为活跃。

其中值得一提的是,近期番禺区的市桥板块因价格低洼,本月中原成交均价主要集中在13500-23500元/㎡,因此受到不少客户青睐,尤其是刚需客户群。

本月市桥板块成交较多的主要为两房、三房房源,成交的客户主要为80后、90后刚需客群,成交的活跃楼盘主要有华苑楼、华怡居、宝翠苑以及鸿成花园等。

据广州中原研究发展部调研了解,本月番禺区同样有部分业主适当下调放盘价或议价空间略有加大。

自在城市花园有套南向三房100㎡的房源,市场价为280万,而该套房源两个月前放盘为275万,因看房一段时间后客户接受意愿仍不高,业主下调放盘价至260万,最终议价至255万元成交。

预测

—12月市场成交更趋平稳—

目前,整体政策环境、信贷环境仍趋紧,调控力度并未见有所放松。

而对于客户而言,现购房需求毕竟理性,遇到价格合适房源才会出手购买,对于价格高于市场价的接受意愿不高;

对于业主而言,不少业主心态已有所放松,尤其是置换业主,现已有不少业主适当下调放盘价或议价空间有所加大。

根据中原报价指数显示,截至47周(即11月第4周),报价指数已连续8周低于枯荣线50%,而且报价指数已跌破40%,由此可见现业主看涨后市心态减弱较为明显。

此外,根据统计局公布的70个大中城市房价指数中,10月二手住宅价格指数环比下降0.3个百分点。

因此,广州中原研究发展部预测,12月整体市场成交量仍持续近期维稳状态,而价格或将进一步微幅下调。

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