*本文内容观点来自广州中原研究发展部
2017年结束之际，金融城终于要出让土地了！
该地块具体素质如何，金融城又为何建设速度缓慢，让我们一起来看看：
AT090961地块研究分析
—定向出让 底价成交可能性高—
12月4日，广州国际金融城起步区将迎来AT090961地块的出让。
这是金融城在2017年出让的首宗地块，土地用途为商业商务综合用地，占地面积8825.85㎡，容积率≤9.1。
挂牌起始价134611万元，起拍楼面地价16200元/㎡。该地块虽然采用“价高者得”的竞拍方式，但地块对竞买人资格要求较高。
竞买人或其控股公司需为从事财经信息的采集、发布及信息咨询，新媒体产品的生产制作及传播，视频音频生产制作的财经类全媒体企业；
自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，建成后自持物业需整体确权（只办理一个不动产权证），且十年内不得出售转让。
因此，综合来看，本次AT090961地块定向出让、底价成交的可能性较高。
—地块四至及现状—
AT090961地块位于金融城起步区的东南侧，现状为空地，地面已平整，已经达到直接开工建设的条件。
地块东临规划绿融路，棠下新墟村回迁房；南临空地，临江大道；东临空地，规划水融路、春融路；北临空地，花城大道、黄埔大道。
整体看，地块现状为金融城起步区东南侧的内腹地块，四个方位均不直接靠近主干道黄埔大道和临江大道，现状道路条件一般。
地块对外连接，强烈需要金融城内部规划道路的配合，即未来只有随着规划路绿融路、水融路、春融路以及花城大道的建设完善，地块的出入交通才能得以显着改善。
—地块道路交通条件—
AT090961地块处于金融城起步方城之内，目前整个起步区与外界连接的道路主要是黄埔大道、科韵路、临江大道、车陂南路。
起步区内部的道路全部被清除并重新规划，内部目前尚无成型道路。地块若要出入通行，极度依赖内部交通配套的完善。
由于黄埔大道、科韵路等主要交通干道目前的交通流量已经饱和甚至超负荷饱和，致使金融城起步区对外通道受限，特别与南（琶洲、南站方向）、北向（机场方向）的通道联通并不顺畅。
因此，从交通条件角度分析，与琶洲总部区相比，金融城起步区的发展会与轨道交通联系更为紧密，金融城内的项目对轨道交通依赖度更高。
而轨道交通方面，起步区目前临近的只有一条地铁5号线，其中最近的两个站点科韵路站、车陂南站，分别位于起步区的西、东两侧，距离黄埔大道沿线项目较近，但对“方城”内的项目而言，便利度仍不高。
不过，未来广佛环线开通，从金融城到白云机场仅5个站，约20可；到广州南站仅4个站，约15可，能极大提升金融城对外连接便利度，推动金融城快步“走出去”。
—地块市场条件—
本地块及其所处金融城起步区，除东侧布局零星住宅外，整个区块均以商业办公为主。自去年开始对外销售项目主要为汇金中心、绿地中心和保利金融大都汇。
汇金中心由一栋甲级写字楼、两栋公寓和一座独立商业Minimall组成，写字楼售价4.1-4.6万/平，一楼商铺均价15万/平。
保利金融大都汇由两栋双塔甲级写字楼，写字楼售价4.3-4.5万/平，所剩货量不多。
金融城绿地中心是一栋带三层地上裙楼商业的超高层办公塔楼，2016年写字楼售价3.4万/平，目前已售罄。
整体看，金融城内的商业办公物业，供应量不大，商办物业稀缺性较为凸显，但整体价格与琶洲相比仍略有差距。
就居住市场而言，由于起步区内所规划的棠下村回迁房，未来难以进入市场。因此地块周边的居住物业稀缺，居住配套明显不足。
未来在金融城内工作的通勤人士，尤其是企业中高层的居住需求，不得不依赖外部板块，增加了就业通勤成本，不利于吸引中高端产业人才。
金融城整体情况研究分析
看完单个地块分析，我们再来看看金融城整体现状：
—建设进度缓慢 —
金融城的建设进度较慢，目前在建项目主要是4年前出让的地块。
受岑村机场限高120米的客观因素影响，近几年，金融城内凡规划高度超过120米的项目或直接停工，或完全未动工，对整个金融城的建设进度产生极大阻碍和影响。
从2013年开始，金融城总共推出14宗地块，但截至2017年11月底，在建项目基本来自4年前的地块。
而2015年所出让6宗土地，除个别地块正在挖基坑外，其它未见任何动静。
— 土地处染发 波折不断—
2013年2月7日，金融城起步区批4宗土地正式出让，总出让金130亿元，接近2012年广州全部土地出让金的1/3。随后的8月，又成功出让4宗地块。
经历2013年的活跃期后，2014年却进入冰封期，当年计划出让的三宗地块，全部因故中止。
不过在2015年11月30日，金融城又有6宗地块成功出让。经历短暂热度后，2016年11月，金融城再度推出一宗地块又遭流拍。
鉴于金融城已2年没有地块成功出让的现状，本次2017年12月4日即将出让的AT090961地块能否顺利出让值得期待。
—制约发展的两大要素：限高、配套—
金融城聚集多个重要战略于一身，区位优越且稀缺，长远看，未来发展前景良好。
但是短期看，却有两大要素严重制约其发展，尚需更多时间解决完善。
制约金融城发展的首要要素，当属限高问题。
由于客观原因，金融城建筑只能限高120米，与规划形成明显落差，导致金融城即便供应了土地，项目也难以实际施工，或者难以完全竣工。
虽然官方提供了一个过渡方案，对于120米以下的部分采取分期验收，但此举对推进金融城建设进度的作用并不大，金融城的实质性发展，仍需等限高问题基本解决，此过程仍需较长时间。
除了限高之外，由于以前金融城采取“先卖地后建配套”的模式，导致历经四年金融城的商业、交通、公共等各类配套仍未开工，商业氛围不足，竞买企业资金回笼较慢，对金融城土地出让造成不利影响。
—金融城土地出让特征变化—
不过，金融城近期做了诸多创新措施谋求突围，比如竞买条件与配套建设：
其中，竞买条件有以下改变：
特征1：随着出让条件逐渐规范、限制条件越来越多，地价呈现底价成交的趋势。
2013年金融城分两批共推8宗地块，基本每宗地块都溢价成交，溢价率达48%。
而后，随着出让条件的逐渐规范，出让限制越来越多，自2015年开始，土地开始呈定向出让、底价成交的趋势。
特征2：竞买人类型，从房企、房企+金融机构，逐渐扩展到“泛金融类企业”等更宽泛的行业。
2013年金融城批地块出让，基本是各大房企或投资企业竞得，例如隶属长江集团的联鸿实业，还有绿地、世茂、合景、华润、保利等大型房企。
在经过批的试水后，为吸引更多的金融行业企业进驻，金融城对出让条件进行调整，因此第二批再推4宗地块时，竞买人无一例外是银行、证券、保险等金融企业。而2015年为进一步推进金融城的建设速度，当年出让的地块竞买人，大部分为房企+金融企业的联合体。
而2017年即将出让的AT090961地块，对竞买人的要求是财经类全媒体企业，属于泛金融类企业，与传统认识的银行、保险、证券等传统金融企业有一定差异。
由此反映，在历经2年的蛰伏期后，受当前政策形势，以及广州城市发展新定位的影响，金融城对自身的定位也产生微妙变化和积极应对。
同时，自2017年以来，金融城的操作模式已逐步转向“先筑巢再引凤”的策略，就金融城配套建设问题，官方已采取积极行动，主要分两个方向：
一、未来金融城将采用“政府付费+授权投资经营”的组合PPP模式，引入社会资本建设起步区的基础设施和商业配套，起始投资额高达87亿。
二、未来金融城的商业配套项目（经营性项目）建设用地采用公开租赁方式供地。
不过，此项官方的新措施有利于推动金融城配套设施的开工建设，能为金融城的整体发展带来积极影响，但由于ppp模式、租赁供地模式等均处于尝试阶段，因此仍需时间耐心等待。
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广州房产2017-12-02 19:12:03
