整体概述
—成交微涨 供应创全年新高—
根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅网签共71.69万㎡,环比微涨2%;另一方面,本月新批预售面积创2017年供应量新高,新批面积高达115.19万㎡,环比大幅上涨60%。
自进入11月下旬以来,开发商的推新、加推和新批预售的供应节奏明显加快。
展望后市,预计未来供买家选择空间有所增大,一手市场有望逐步回暖。
此外,本月全市网签均价为14909元/㎡,环比下滑8%。
主要原因为本月存在大批量的回迁房网签干扰,若剔除回迁房的网签,本月成交均价与上月持平。
供应情况
—供应整体回升 增城、黄埔成货仓—
本月新批面积再次攀升,新批面积高达115.19万㎡,纵观近两年的新批预售情况,仅次于去年供应的11月份(120.85万㎡)。
从各区新批情况来看,本月外围五区新批面积除花都外皆有明显回升,而本月“东大仓”的增城区新批面积达44.22万㎡,以万科与赛宝实业取的新批面积较大。
其中刚取得预售资格的万科春风十里与万科桃园里预计在下个月推新,而取得11.56万㎡预售面积的“赛宝花园”则为回迁房项目。
值得一提的是,本月黄埔区新批预售增长明显,本月黄浦新批面积为24.88万㎡,环比上涨4.4倍。
从本月黄埔新批情况来看,新批预售资格主要集中在万科尚城和佳兆业城市广场两大楼盘中,并且都在近期对新批货量进行加推。
成交量价
—大盘带动整体大市上扬—
从各区成交情况来看, 外围郊区成交进一步支撑市场。其中,增城区仍然以网签25.6万㎡,环比上涨31%,占据各区成交榜首。
主要因为本月增城区存在“南山丰景花园”和“赛宝花园”等回迁房项目的大批量网签拉动。
假如剔除回迁房网签的影响,该区实际成交网签面积为15.47万㎡,较上月相比整体下滑20%。
此外,本月番禺区整体成交9.27万㎡,环比上涨1.6倍。
主要受区内主力盘广州亚运城和祈福缤纷汇等项目供应量增加与推新节奏加快因素的影响,拉动了本月番禺区整体市场回升。
成交价格方面,天河区变化明显,本月天河成交均价为54435元/㎡,环比上涨30%,主要受汇悦台和尚东柏悦府等高端盘的拉动。而由于回迁房网签的干扰,增城区本月成交均价环比下滑19%。
库存状况
—消化周期再度上升—
如上所述,本月的新货供应创今年新高,同时整体一手市场成交量相对低位。
导致广州整体市场消化周期提升至9.4个月,为近一年以来位;而总体库存量为763.68万㎡,较上月相比上升10%。
从各区情况来看,本月增城区库存量为171.07万㎡,消化周期上升至7.3个月。
主要原因为本月增城区的新批预售主要集中在11月下旬,部分货量在等待入市时机,导致增城区库存量增加。
而白云、越秀由于各自热门板块置业门槛较高,去化能力减弱,从而导致消化周期上升。
个盘表现
—增城仍最热 南部刚需大盘撑市—
增城区仍然深受刚需客所追捧,在热销榜前十中,增城区独占4位。由于增城区推货量相对较大、购房门槛仍相对较低、基建、规划布局投入较大,不少买家看重其日后发展前景。
此外,广州南部两区(南沙、番禺)共有4个盘进入成交前十位。
越秀滨海新城和祈福缤纷汇进入成交前三,而其余两盘同样为大体量项目。广州中原研究发展部认为,市场对大体量的刚需型项目仍然有较强的需求。
在供应量充足的情况下,买家的入市积极较强,广州市场仍然有较强的活力。
后市预期
—货量储备充足 备战年底冲刺阶—
从上述新批预售供应,结合十一月的实际推货表现来看,预期未来12月仍然有不少新货推出市场;
尤其是朱村、永和、黄阁和广州科学城等热门板块货量仍然充足,因此未来购房者的选择空间有所扩大。
因此预测成交量在现有的基础上有所回升,尤其是供应较早前更充足,预计也会在后续的网签成交中体现,未来市场有望逐步回暖。
此外,房企为了完善全年的“成绩单”,可能会对价格有轻微的下调,但预计变化幅度不会太大。