11月广州一手住宅供应量创全年新高，过万套房源获得预售资格，为年底冲刺阶段做足准备，未来一手市场有望逐步回暖；二手方面，自3月冲高后，二手成交回归理性，11月整体市场量价表现平稳；此外，主力公寓项目仍受追捧，持续贡献稳定成交量，大部分项目价格保持平稳。
2017年11月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为6085宗，较10月1-27日（5354宗）提升13.65%，较10月1-31日（6359宗）下降4.31%；本月网签均价（不含南沙、从化）为22905元/㎡，环比微幅下降1.53%。
据小研君监测，3月成为今年二手住宅成交量的分水岭，3月冲高后，二手住宅成交量逐步回落至理性状态，自7月份以来，成交量基本在6500-7400宗上下波动，整体市场需求表现较为稳定。
大部分区域成交提升相当，但荔湾、白云除外
截至27日，大部分区域成交量较上月同期提升相当，提升幅度主要维持在15-25%之间。
此外，荔湾、白云区本月成交量较上月同期，不升反降，其中荔湾区本月共成交388宗，环比下降11.2%，占比由上月的7.9%下降至本月的6.4%；而白云区本月成交631宗，环比下降0.3%，占比由上月的11.5%下降至本月的10.4%。
小研君分析认为，本月荔湾区成交不升反降的主要原因为，前几个月受旧楼加装电梯利好，荔湾楼梯楼成交活跃，促使区域4-10月成交占比一直维持在8-9%，近期因楼梯楼盘源去化，加上旧楼加装电梯楼价格提升，促使本月荔湾成交量不升反降。而白云区同样受楼梯楼盘源消化，客户需求满足，促使本月白云成交量略有下降。
番禺市桥板块因价格低洼，近期成交活跃
本月，在成交活跃的10板块中，番禺所占板块，共3个，分别为华南板块、钟村板块以及市桥板块，其中值得一提的是，近期番禺的市桥板块因价格低洼，本月中原成交均价为19770元/㎡，受到不少客户青睐。
此外，白云、海珠区均有2个板块成交活跃，白云的为机场路板块、罗冲围板块，本月中原成交均价分别为23496元/㎡、26915元/㎡；海珠为赤岗板块、海珠西板块，本月中原成交均价分别为34597元/㎡、32168元/㎡。
根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅整体成交6909宗，环比微涨4.9%；另一方面，本月新批预售面积创2017年供应量新高，新批预售宗数达10830宗，环比大幅上涨60%。自进入11月下旬以来，开发商推新、加推和新批预售的供应节奏明显加快。预期未来供买家选择空间有所增大，一手市场有望逐步回暖。
此外，本月全市网签均价为14909元/㎡，环比下滑8%。主要原因为本月存在大批量的回迁房网签干扰，若剔除回迁房的网签，本月成交均价与上月持平。
大盘带动整体大市上扬
从各区成交情况来看， 外围郊区成交进一步支撑市场。其中，增城区仍然以成交2473宗，环比上涨30%，占据各区成交榜首。主要因为本月增城区存在“南山丰景花园”和“赛宝花园”等回迁房项目的大批量网签拉动。假如剔除回迁房网签的影响，该区实际成交宗数为1554宗，较上月相比整体下滑18%。
此外，本月番禺区整体成交962宗，环比上涨3.3倍。主要受区内主力盘广州亚运城和祈福缤纷汇等项目供应量增加与推新节奏加快因素的影响，拉动了本月番禺区整体市场回升。
成交价格方面，天河区变化明显，本月天河成交均价为54435元/㎡，环比上涨30%，主要受汇悦台和尚东柏悦府等高端盘的拉动。而由于回迁房网签的干扰，增城区本月成交均价环比下滑19%。
新货增多+消化缓慢，消化周期再度上升
如上所述，本月的新货供应创今年新高，同时整体一手市场成交量相对低位。导致广州整体市场消化周期提升至9.4个月，为近一年以来位；而总体库存量为763.68万㎡，较上月相比上升10%。
从各区情况来看，本月增城区库存量为171.07万㎡，消化周期上升至7.3个月。主要原因为本月增城区的新批预售主要集中在11月下旬，部分货量在等待入市时机，导致增城区库存量增加。而海珠、越秀由于各自热门板块置业门槛较高，去化能力减弱，从而导致消化周期上升。
商写需求放缓,公寓成交回升
11月商铺、写字楼市场整体供求走势与10月相异，供应双双回升，成交量均下跌，成交价格则持续下跌。虽整体成交量环比纷纷下跌，不过仍不少大宗交易撑市，尤其以写字楼市场为主；此外，外围占比大结构性拉低本月价格走势。
公寓本月新增1262套6.12万㎡公寓入市，环比下跌69%，成交则上升64%至632套3.61万㎡，多个公寓项目持续撑市，带动市场成交回升。
一手商铺、写字楼：批量成交项目减少，成交量价回落
11月一手商铺市场新增供应回升，共21个项目新增供应4.53万㎡，环比大幅上升553%，仍主要分布在外围区域，占比达62%，其中近八成为社区商铺，供应来自南沙大宏雅苑项目，共入市1.15万㎡的社区铺。
11月一手商铺市场共成交6.36万㎡，环比微幅下跌2%，其中萝岗一社区铺批量确权，整体成交量超全市一半，故本月商铺市场未见有较大回暖。成交均价为21080元/㎡，环比下降17%，主力撑市项目网签价偏低，拉低本月商铺市场整体价格走势。
本月萝岗岭南山畔项目批量网签其商业部分，共计3.36万㎡，占本月全市成交量的52%，不过该社区商铺应为整体确权，网签均价仅12023元/㎡，这也是本月商铺市场整体低走的主要原因。除黄埔区外，其他各区成交平平，荔湾、番禺、南沙分别成交0.73万㎡、0.65万㎡、0.53万㎡紧随其后。
值得关注的是，来自荔湾区广钢新城的中海花湾壹号社区铺，自推新后则受到投资客追捧，本月共成交157套近0.7万㎡，成交均价达到52885元/㎡，主要卖点是依托广钢新城集聚的人口流入。
11月写字楼市场共有2个项目新增，其中南沙中国铁建环球中心新增1栋近5.72万㎡甲级写字楼入市，主力户型面积在400㎡-500㎡；保利叁悦广场新入市1栋7层约0.88万㎡甲级写字楼，单层面积约1800㎡。
批量网签项目减少，11月写字楼成交量微幅下跌，但仍保持较高位水平，市场共网签8.96万㎡，环比下跌15%。本月中心区仅天河、海珠、白云三区成交贡献，中心区整体成交量1.05万㎡，较10月下跌80%。外围区持续成为市场主力贡献，其中花都、黄埔分别成交5.38万㎡、2.08万㎡高居全市前列，助推外围区整体成交达7.9万㎡，较10月上升51%。
本月绿地两写字楼项目均有大宗交易出现，其中花都绿地空港国际中心项目集中网签，整体网签5.38万㎡，其中有2栋整体网签，分别为1.11万㎡、3.13万㎡；位于科学城的绿地中央广场，本月贡献1.83万㎡，其中C4栋整栋11层，36套1.14万㎡。此外，天河新天地8F、9F批量成交，共网签0.35万㎡。
此外，其他项目表现平平，本月成交一般，不过目前写字楼市场大客户成购买为主的氛围已逐渐筑成。
一手公寓：新增减少但持续供应，市场成交量上扬
11月公寓市场新增回落但仍持续供应，2项目共1262套6.12万㎡，均为LOFT产品。其中芳村广佛交界的岭南V谷公寓，共计766套35-50㎡；此前已悄然推售的万科城市之光，本月终于“拿证”新增496套，主力户型为18-36㎡，与热销盘万科云城米酷产品基本一致。
本月公寓市场呈现量升价跌走势，共成交632套，环比上升61%，多个近期市场热盘成交贡献，助推本月成交量回升。整体成交均价22299元/㎡，环比下跌10%，外围成交占比近八成，结构性拉低本月整体价格走势。
11月中心区整体成交164套，较上月增加近40套，环比下跌69%，其中荔湾区成交量环比上扬157%，共成交59套，其中万科海上传奇成交57套。此外，天河区万科云城米酷本月共有69套成交，助推天河区成交占全市的12%。
本月番禺区再度成为市场热点，连续2个月位居各区成交量之首，本月成交量前10中，番禺区占了一半；其中大石板块的天睿项目共成交81套，为本月追捧项目，此外，广晟万博城、雄峰城分别成交40套、35套紧随其后，该两项目价格保持上扬。在此推动下，外围区共成交448套，占全市的71%，环比上升79%，成为近期市场热点。
可以看到，市场已逐步进入适应期，虽整体市场仍低迷，成交量不高，但主力项目仍受捧，持续贡献稳定成交量，大部分项目也保持价格平稳。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至本月25日。
广州中原研究发展部2017-11-30 00:07:23
