前言
近几年，白云区旧改推进迅速，白云配件厂、红云涂料厂、穗花水泥厂等旧改项目地块相继出让，如今都成为身娇肉贵的楼盘。
去年11月龙湖和首开联合竞得的白云新城AB2804012地块楼面地价达45469元/平方米，成为区域地价1。
今年3、4月出让的华盛物流地块、鱼苗场地块同样迎来多家房企相争。
虽众多房企看好区域市场，无奈近5年白云区宅地出让均控制在3宗以内，入场机会有限。
地块基本信息
白云区蔬菜研究所地块占地5.69万㎡，其中城市道路、绿地用地分别占1.49万㎡、1.34万㎡，净用地面积2.86万㎡，容积率为3.0，计容建筑面积为8.57万㎡。
地块起拍价为19.38亿元，折合楼面地价22610元/㎡。
该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，限制地价为280996万元，自持部分作为租赁住房。
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地块建筑限高100米，除社区居委会、文化室、卫生服务站等基本社区配套外，地块内还需配建3000平方米、室内净空高度不低于9米的白云区全民健身活动中心，并在地块西边的绿地用地配建室外健身活动场地。
规划建设的城市道路、绿地、室外健身活动场地等，建成后需无偿移交白云区政府相关部门。
值得注意的是，在出让文件中，地块还需预留4555㎡的公建配套，由白云区政府统筹考虑。
白云区蔬菜研究所地块距今年4月份出让的鱼苗场地块约2.7公里，万科以23.88亿元+0.14万㎡配建+50%的自持比例拿下鱼苗场地块，楼面地价为29832元/㎡。
另外，今年3月金地以8.34亿元+1.89万㎡配建竞得棠涌南路AB2805038地块（华盛物流地块），溢价率达153%。
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回顾近5年，每年白云区宅地出让均控制在3宗以内，故每逢宅地出让，都会引来多家房企相争。
去年区域地价破4万，龙湖和首开联合竞得的白云新城AB2804012地块楼面地价达45469元/㎡；
天健竞得的白云新城AB2911053地块（商住用地）楼面地价达40411元/㎡，分别位列区域地价、第二位。
地块四至及现状
白云区蔬菜研究所地块位于机场高速和华南快速交汇处东南向；
地块东南边分别被夏茅工业园区、四矿工业园区包围，西边紧邻机场高速和广花一路，北边为工业园区仓库和池塘。
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按规划，地块东边和北边的工业园区保留；
北边池塘将规划为文化娱乐用地；
西部将建绿地和白云区全民健身活动中心以避免高速路段带来的噪音污染，南边则规划建设为城市道路。
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据广州中原研究发展部实地调研，地块周边工业园区主要经营化妆品包装制品、印刷制品、物流、创意园，货车出让频繁。
另外，地块西侧距离机场高速不足50米，加之不时有飞机从上空途经，噪音污染较大。
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目前，地块内部尚未平整，地面上保留了较多厂房、员工宿舍等建筑物，每栋建筑都被涂上大大的拆字。
早在10月19日，白云区政府白云湖街道办发布白云区蔬菜研究所地块拆卸工程招标，招标内容包括砌筑围墙围蔽，平整场地，清表，拆除原有建（构）筑物等拆卸工程，招标价为417.5万元，工期控制在30日内。
此项工程支出属财政资金，故不算出让地块的成本。
不过，截止11月21日，拆卸工程尚未开展。广州中原研究发展部从原蔬菜研究所管理处了解到，拆卸工程招标已完成，预计近日即将动工，工期也将缩短至15日。
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地块配套情况
白云区蔬菜研究所地块位于夏茅客运站的东向，地块西侧设有夏茅客运站-公交站，共27条公交线路，途经白云各个镇区，可通达花都南部、越秀区北部、广州火车站，区域内部交通便利度高。
若要前往天河、海珠区则只能通过公交接驳嘉禾望岗或黄边地铁站，公共交通长途出行有一定的局限性。
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由于地块西侧即为机场高速和广花一路，北侧临近华南快速，自驾出行颇为便捷，可快速抵达花都、从化、天河、越秀区。
但此高速路段和快速路车流密度大，上下班高峰期堵车现象明显。
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轨道交通方面，由于地块周边地质问题无地铁途经，现时最近的地铁站为2号线的嘉禾望岗站和黄边站，约2.5公里。
不过，近日广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017—2023年)线路公布，与地块颇有关系的为地铁14号线二期，属新增地铁线，从广州火车站至嘉禾望岗,呈南北走向,线路长约11.74公里,设8座车站(不含嘉禾望岗),换乘站2座,分别为广州火车站、新市墟站,规划建设年限为2018年至2020年。
届时，地块项目与地铁14号线二期江夏站（鹤南站）的距离仅1.1公里，可与地铁十四号线一期及支线连通，直往从化市区、知识城和广州火车站。
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商业配套方面，现时地块周边以夏茅村的商业配套为主，虽档次偏低，但各类配套齐全。
另外，地块附近有便民车接驳800米外的嘉禾立交，其汇集了嘉禾广场、永福购物广场、星汇广场三家大型商超，可满足周边村民或工业园区员工的各种生活消费。
此外，地块与广东外贸外语大学分校和白云湖公园相近，其中白云湖公园是周边居民日常的休闲去处。
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未来地块项目高层单位可远眺白云山和白云湖景观。
周边楼盘情况
白云区蔬菜研究所地块属于嘉禾板块，板块内住宅小区主要集中在地铁2号线、地铁3号线北延段沿线，该地块旁无一手楼盘销售，二手楼盘也不多。
目前，板块内二手房价格普遍处于2.7-5万元/㎡之间,个别旧小区价格为2.2-2.7万元/㎡，如黄石花园。而一手楼盘较多，且价格高企，大多售价处于5万元/㎡以上，主打大面积户型。
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其中，豪宅类项目珠江岭南公馆目前主推388平的大平层，带装修售价达9万元/㎡。
去年地价破4万的宅地项目龙湖首开·天奕也将下个月开放销售中心，主推177平以上的大平层，直接带装修销售，预计未来售价将带领白云区的楼市迈入新阶梯。
现时，龙湖首开·天奕、新世界云逸、华远·雲和墅处于待售状态，万科、金地项目处于规划待建状态，未来白云区蔬菜研究所地块项目入市将与这些项目同期竞争。
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另外，保利云禧、华发四季两个一手楼盘处于尾货销售阶段，未来也将转化为次新房刚需类项目，分流该地块客户，因此地块项目未来入市的竞争压力较大。
地块发展潜力分析
1、区域人口结构
截至2016年末，广州市常住人口为1404.35万人。其中，白云区常住人口，去年末常住人口为244.19万人，约占全市的1/6。
不过，白云区户籍人口只有94.36万人，外来人员占比高，约为全区常住人口的6成，反映区域的潜在购房者规模较大。
2、区域楼市发展
白云区宅地出让楼面地价在2016年出现跳涨，环比涨幅达157%，出现面粉贵过面包的现象。
今年土地出让变革，严控高价地以抑制房价的过快上涨，截止2017年8月，今年区域宅地出让楼面地价较去年下跌了6%。
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而一手住宅网签均价呈平稳的增长趋势，2017年1-8月，区域一手住宅网签均价为33487元/㎡，较去年全年增长8%。
数据显示，目前白云区地价与楼价的差距比较小，后续发展潜力相对较足。
3、地块周边产业布局
白云区产业园区众多，《广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案》中提及广州共分布了72个产业区块，其中白云区有11个。
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白云区产业区块主要以临空产业、仓储物流、传统化妆品产业、汽车及汽车配件、电力装备、家居用品制造、新一代信息技术为导向。
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而地块周边即布局了多个传统的产业园区，产业集聚性高，人口流入量大。
4、地块规划定位
一方面，地块临近夏茅客运站，自身需配建白云区全民健身活动中心，未来北部将打造为文化娱乐中心。
另一方面，夏茅客运站南向的夏茅村石井河整治安置和更新改造项目规划修改，未来片区居住部分以复建安置为主；
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商业部分利用村留用地，引入红星美凯龙等优质企业，打造一个以家居商场为主，配套公共服务、休闲娱乐于一体的商业综合体。
此外，规划修改公示方案提出，要对夏茅小学、夏茅幼儿园进行扩建，幼儿园扩建为18个班，夏茅小学现状为扩建为54个班的九年一贯制学校。而“迎亚运”拆除物业复建项目用地规划配建少年宫、街道政务服务中心等。
若日后夏茅安置区规划建设成型，地块项目将享受体育、文化、娱乐、商业、教育等多重生活配套，产品附加价值将大幅提升。
地块客户群分析
针对片区的规划以及地块自身的条件，广州中原研究发展部对白云区蔬菜研究所地块的客户群定位及分析如下图所示：
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白云区蔬菜研究所地块周边公共配套规划全面，未来将是片区的核心居住区，而且地块起始出让楼面地价22610元/㎡，处于历年来的高位水平，预计地块项目将打造为夏茅片区的标杆楼盘。
结合目前区域楼市置业人群的特点，地块项目核心客户群以白云新城和嘉禾板块的改善置业者、周边工业园高管人士、白云新城企业中高层为主。
其次，由于地块规划交通配套完善，也可吸引白云民营科技园、白云机场，以及越秀、天河、荔湾区的改善置业者。
SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对白云区蔬菜研究所地块的SWOT分析如下:
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广州中原研究发展部认为，白云区蔬菜研究所地块除噪音污染问题难免外，整体资质上乘，地块规划交通配套完善、公建配套附加值高、坐享白云山、白云湖两大景观。
近年来，白云区房价稳步上涨，区域购买力强劲，房企普遍看好区域楼市发展。预计明年区域即将迎来一波豪宅盘的集中入市，市场变数大；地块是今年白云区出让的最后一宗宅地，入场机会可贵，但日后销售的竞争压力也显而易见。
广州中原研究发展部2017-11-28 10:33:06
