商铺，“熊市”中如何选“牛股”

太平洋数码港关门了，这既是传统商业生存难的写照，也是广州信息产业不再有优势的结果，更是广州商业跑慢了的残酷现实。

遥想当年个人电脑兴盛的时代，太平洋电脑城可是圣地，来自批发零售的商家和消费者都云集于此。但信息技术热点转换太快，已经边缘化的广州只能急起直追了。

对待商业，投资者们是又恨又爱。“恨”是实体商业不断被电商蚕食，而且仍在蚕食，所以租金、空置率、价格等表现整体而言都十分不理想；在后续供应仍在扩大，部分城市又有调控政策打压的情况之下，不少商业甚至有烂在手上的可能。“爱”呢？其实是资金缺乏出路，又难以进入住宅后的无奈选择。

对于大额投资者而言，如果有足够强的运营能力，是有可能以差异化经营为突破口实现逆势创收的。但对于广大中小投资者而言，就只能依靠眼光，在“熊市”中寻找“牛股”了，因为他们根本无法改变大势，也不会参与到项目运营当中。

而接下来，我也提供几个选商铺的要点供中小投资者参考：

1、选新区不选成熟区。这和住宅刚好相反，因为成熟区域商业价值已在顶峰，无进一步挖掘空间，随着传统商业份额下滑，其价值也只能跟随下滑。新区则相反，虽然其中的风险也大，但如果眼光好或能找到一匹有潜力的黑马。

2、选街区铺不选商场铺。商业中心目前竞争日趋白热化，整体统筹、协调、运营的要求极高。先散卖然后再统一经营的方式，在这几年已经没有任何一个成活的案例（注意，不是成功），所以商场铺完全不用考虑；而社区商业由于有社区零散即时的消费支撑，所以需求不萎缩，前途可预见性强，相对安全。

3、选街铺不选内铺。商业是强者恒强，所以越便宜的越没机会。

4、选商住配比相差大的板块，也就是片区规划居住人口多，但商业配套面积少的区域。这个有难度，但确实是重点。目前国内不少新区，路两旁都规划了大量的大型商业项目，长期看明显供大于求。而一些非商办核心区，例如一些居住大区，其商业配比相对较小，人均商业面积更少，所以前途更广。

5、不贪小便宜。商业投资不是所有人都适合参与的，如果只有在一线城市两三百万，在二线城市一百几十万的总预算的话，就不建议参与了。因为这个预算只能买商业中的“老破小”，看不到出头之日不说，甚至容易烂在手上。

总之，关于商业地产，虽然大势不好，但机会还是有的；而机会，在资金充裕且有眼光的投资者手上。