前言
12月4日广州将公开出让多宗宅地，其中本篇为大家介绍的从化江浦果场地块为从化撤市建区以来公开出让面积的地块；
相比起今年1月出让的街口旺城“蚊型地”，本次出让地块总占地面积达21.1万㎡。
广州中原研究发展部认为，该宗地块出让情况能更加客观地反映房企对于从化楼市的态度，对未来一段时间区域楼市走势有一定参考意义，接下来且看广州中原研究部踩地报告。
地块基本信息
该地块总占地面积为210923.3㎡，其中可用于建设住宅的地块一、四累计占地面积207640.7㎡，总计容建面559873.72㎡，总起拍价464696万元，折合楼面价8300元/㎡。
即使以底价成交，亦刷新从化宅地单价纪录。
此外，地块需配建公交总站及45班九年一贯制学校，因此实际投入成本将更高。
从化江浦果场地地块情况（局部）
地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为557636万元；
到达限价时楼面价为9960元/㎡，其后采取竞自持方式竞拍。
地块内部及四至情况
根据广州中原研究发展部调研发现，该地块目前主要为荔枝林，其中有部分为废弃的鱼塘，地块内部有一定地势起伏。
地块南侧为S355省道，连接从化街口至惠州南昆山；
地块东侧为碧桂园御湖城项目；
地块西、北侧目前为果林，未来将规划建设交通道路。
就目前地块内部及周边环境来看，地块适合打造大型“居住城”，即教育、商业等配套完全由小区内部提供；
此外由于地块与御湖城紧密相连，未来或可相互共享小区配套。
周边配套情况
目前地块周边1公里无任何教育、公交、生活配套，其距离最近的公交站1.6公里，距离从化街口商业密集区5公里，距离未来14号线街口地铁站4.3公里；
此外，自驾车全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要115左右，可见地块与市区的通勤效率不高。
地块市场价值分析
山林环绕部分可观湖景
居住环境较佳
从周边情况来看，地块四周山林果园环绕，且西、北侧临近湖泊，其优质居住环境为重要卖点之一；
周边山林环绕 自然景观较佳
从局部的情况来看，地块距离白水寨风景区约16公里，距离石门森林公园18公里，距离南昆山风景区约30公里，距离温泉镇15公里；
周边旅游资源丰富，这意味着地块本身具有开发旅游地产、养老地产的优势。
从化街口近4年无大体量宅地出让
一手库存不足5个月
2014年至今从化街口-江浦仅公开出让过2宗宅地，其占地面积均不超过1万㎡的“蚊型地”。
目前街口、江浦一带除小部分地方开发商通过各种途径获得的住宅项目以外，可售的一手项目不多。
2014年至今从化街口公开出让地块一览
受今年供地不足影响，从化截止10月25日一手住宅库存量为37.66万㎡，为所有外围区中，消化周期为4.4个月，因此未来地块项目将提供一定供给。
相比起其他行政区
“低价”仍是从化优势
就目前全市出让地价来看，同属广州北的花都楼面地价已达1.7万元/㎡，其余近郊区域亦早已超万元，增城、黄埔两大热区地价甚至早已突破2万元/㎡，而目前从化楼面地价仅为8千元/㎡。
本次江浦果场地块楼面价对比区内无疑较高，但对比其他区其仍属于低位；
因此只要出让不出现大幅度溢价或大比例自持，项目仍然存在 “低价”这一优势。
地块市场风险分析
体量大总价高
开发时间长考验房企资金承压能力
根据广州中原研究发展部监测，2013-2016年从化平均每年成交77.5万㎡一手住宅，成交占全市仅7%的成交量，而增城、黄埔、南沙等区占比在15%以上，市场冷热情况可见一斑；
进入2017年，受供应量减少、限购政策、价格上涨以及首付比例等因素影响。
1-10月从化成交仅58.2万㎡，预计全年水平将与2015年持平，加上交通、教育等配套欠完善，买家一直对从化项目的热情度不高。
2013年至今从化一手住宅供求情况
江浦果场地块总起拍价为46.5亿，总建筑体量达56万㎡，其“大体量”的特性意味着地块必须分期开发，拿地房企需长时间持有地块。
按照目前市场对从化的反应以及体量相同的珠光御景山水城、珠江壹城等项目年成交8-9万㎡住宅的情况估算，江浦果场地块开发+销售的时间将在6-8年左右，地块对于房企资金运作、承压能力要求较高。
区域招商引资能力弱
人口流入情况不理想
从化发展建设的受重视程度一直不如其余近郊区域，2016年全区GDP为374.68亿，排名全市倒数，不及倒数第二位增城GDP的40%，不及南沙的三分之一。
2016年固定资产投资额仅230亿，同样排名全市倒数，由此可见该区对企业的吸引能力不足
在《2017年广州市政府工作报告》中该区仅被提及过1次，其定位为“7个先进制造业基地”之一，而从出让地、招商引资情况来看，从化基本以吸引中小型工业企业为主，产业发展定位、规划比较模糊，吸引人才流入的能力较弱；
而根据广州市统计局公布的数据显示，截至2016年末，从化常住人口为63.53万人，环比增长仅3%，为全市十一区人口的区域，其中40万人为农村户口；
城镇人口仍占小部分，加上人口流入情况不理想，区域未来发展前景不及其余外围区。
截至2016年末广州各区常住人口占比情况
广州中原研究发展部认为，人口少及流入速度缓慢反映了该区缺乏优势产业，对优质劳动人才吸引能力不足，现有产业给片区带来的发展空间比较局限。
未来地块将提供超5千套单位
但目标客户群较窄
按照项目56万㎡计容建面估算，未来将为市场提供5000-6000套单位，小区总居住人口将达1.5-2万人。
但对于人口流入不理想的从化区而言，为如此庞大的供给量寻找客户消化将成为其中一大风险。
广州中原研究发展部对地块潜在客户群进行罗列及购买可行性分析，具体情况如表格所示：
地块距离从化发展重点园区明珠工业园约15公里，此外地块周边还有石海、旺村等中小型园区；
预计园区职员将会成为购置地块项目可行性较高的一部分，未来项目能否提高消化速度，很大程度依赖于园区招商引资、劳动力流入情况。
另一方面，出让文件规划公交总站，这意味着未来极有可能开通多条通往14号线街口站、从化汽车城等重要交通枢纽的区间车，理论上地块能够吸收一部分来自地铁沿线上班的买家。
但14号线总里程较长，地铁从街口到嘉禾望岗快车估计在40左右，慢车1个；
假如计算上接驳公交，或从白云换乘至天河、海珠等中心区，花费时间将接近1.5。
此外，14号线沿线暂时无成型商务区、经济技术区等，劳动人口居住需求不强。
因此广州中原研究发展部认为地铁给未来项目带来的客源刺激有限；
对于自驾车买家以及投资客而言，从化地面临更多待发展区域的直接竞争；
如增城石滩、永和，南沙大岗、东涌，在价格相若的情况下，上述区域的通勤、区域价值以及招商发展潜力优势明显，对这一部分买家的吸引力更强。
最后，从目前周边情况以及已开发项目以及优势条件来看，其适合周末度假、退休疗养之用，但由于本次地块起拍价已处于高位（与同区相比），未来产品难以依靠这一部分买家支撑。
可见就目前情况而言，地块的目标客户群体较窄。
周边一二手楼盘情况
该地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.2-1.4万元/㎡左右；
而一手在售为碧桂园御湖城，别墅价格为1.6万元/㎡，洋房1.2-1.4万元/㎡。
由于位置偏离主干道105国道，加上周边配套比较匮乏，因此一手楼价与105国道上的几个二手项目价格相若。
SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对从化江浦街地块的SWOT分析如下:
综合而言，除具有一定旅游资源优势以外，从化在产业、人口流入、经济发展前景等各方面均为弱势。
同时距离天河CBD较远，通勤效率较低，对广州市场中占绝大部分的刚需客上班族吸引能力有限。
另一方面，地块起拍价高于之前同区地块，以往该区凭借低价吸引部分度假客以及经济能力有限的投资客作为“房产保值”之用的能力减弱，对于有度假、疗养需求的买家可能会转至清远、惠州南昆山等低价区域。
此外，从化已纳入限购范围内，虽然不影响其余区域购房名额，但影响买家贷款额度；
因此对于投资客而言入手从化将更加谨慎。广州中原研究发展部认为，在地价上涨的趋势下逐渐失去低价红利的从化楼市整体客源收窄；
尤其对于此类距离区中心、交通枢纽有一定距离的地块项目而言，发展前景存在不明朗因素，房企不宜过分追高地价。
广州中原研究发展部2017-11-23 11:14:30
