国内首单长租公寓资产类REITs(房地产投资信托基金),在深交所正式发行,产品规模2.7亿元,期限5年,其中优先级产品规模1.3亿元,发行利率为5.3%。
这里有几个问题值得思考:
,2.7亿在一、二线城市用来买地都不够,怎么发展公寓?除非是专攻打法律擦边球的旧厂改造、城中村等项目。
第二,利率5.3%,对投资者当然有吸引力,但运营者赚什么呢?深圳租金一年1.5%,广州2%,在一线城市中已经算。就算算上政府补贴其发展,以1/3市场价的价格供地,深圳还是亏损,而广州虽略有盈余,但想来也不够发团队工资。
这种不赚钱的买卖谁会长期干下去?但如果为了盈利,这些项目的租金水平远高于市场平均水平,这又是不是政府原本所愿呢?
第三,政府可能长期折让地价以补贴租赁公寓项目吗?广州计划未来5年建设租赁住房15万套,按每套80㎡来算,总建面可达1200万㎡。如果这类租赁住房的地价,政府每平方米少收1万元,就等于每年需补贴240亿元,想想都知道政府不可能长期如此。如果不能长期补贴,租赁企业成本将更高,他们也将更难生存。