提要
10月一轮土地出让潮后，11月又将迎来多宗地块出让。
其中，地铁13号线官湖车辆段及上盖地块格外瞩目，首宗地铁车辆段上盖地块、计容建筑面积87.7万㎡、起拍总价132亿元等要点都备受关注。
本篇报告广州中原研究发展部将从地块基本情况、周边配套、周边楼市、地块价值及前景分析等方面为你详细分析。
关于地铁车辆段及上盖平台
地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修、运营管理等功能。
地铁公司是上盖平台的建设主体，车辆段上盖平台建成后将移交给市土地开发中心公开出让，由获得土地使用权单位进行上盖物业开发。开发地铁上盖物业，可以有效实现集约用地。
本次调研的地铁13号线官湖车辆段及上盖地块（以下简称官湖地块），是广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖地块。
地块基本信息
规模大且宅地比重高
但竞买条件多
官湖地块位于十三号线线路的东端，官湖站的南侧，处于增城区新塘镇官湖村和石下村之间。
环城路、石新公路及新沙大道包夹的地块，整个地块大致呈东西走向。
官湖地块是2017年以来广州公开出让的总价、面积的商住用地。
其中，净用地面积323348.3㎡，容积率≤2.81，建筑限高≤120米；计容建筑面积≤877011㎡，其中住宅≤795958㎡，商业≤25471㎡，公建配套≥51539㎡。
地块起拍总价131.55亿元，扣除公建后综合起拍楼面价15937元/㎡，溢价20%即达限价楼面价19124元/㎡（扣除公建）。
达到限价后将转向竞自持，当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积为100%，改为摇号确定竞得人。
地块对竞买人有严苛条件限制，其中要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。
这一条件限制可谓门槛极高，这与同样是地铁上盖的汉溪长隆地块，对竞买者的要求一致，定向出让意图明显。
此外，该地块要求无偿配建超5.2万㎡公共服务及市政设施配套要求，未来地块也将同步共享配建设施。
配建基本囊括所有配套，教育资源包括18班幼儿园，42班小学，18班初中等，交通配套包括主干道茅山大道建设，公交首末站等，还有健身所、社区卫生服务站、肉菜市场等配套设施。
地块内外部现状
车辆段已建好
但周边杂乱，配套较匮乏
广州中原研究发展部踩地发现，地块所在官湖车辆段，包括车辆段及地铁控制中心，已建好并投入使用，地块已初步具备车辆上盖的条件。
车辆段距离官湖地铁口约500米，官湖地铁口附近正在进行紧张的施工，全力为年底地铁13号线首期开通冲刺。
（官湖车辆段全貌，来源：广州地铁）
（官湖车辆段内部，来源：广州地铁）
广州中原研究发展部实地调研发现，地块周边村庄、城中村环绕，北部官湖村，周边生活居住氛围一般，仅地块南部的一大型居住小区锦绣天伦花园；
地块城市主干道-环城路，也临近东部快速路-广园快速，地块周边大货车较多；此外，东部和南部为服装纺织厂区及作坊集中区。
整体而言，目前地块周边仍较为荒芜和杂乱，同时周边各种配套匮乏。
交通配套
道路通达性良好
未来地铁一站东部交通枢纽
通达性：地块所在区域整体道路交通仍算便利，地块环城路，临近东部要道-广园快速路，距离区域城市主干道石新路、新沙大道较近，可便利外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市。
此外，地块西侧未来将配建一条城市主干道，进一步改善地块对外联通条件。
公交：地块周边目前居住区较少，以村庄、城中村为主，周边一带公交覆盖率不高，仅零星几条线路和站点。目前而言，周边公交出行不便利。
地铁：距年底即将开通的地铁13号线官湖站，直线距离约500米，步行约5即可到达，通过13号线可快速新塘站这个未来广州东部交通枢纽，也可通达黄埔、天河等中心区域。
此外，官湖站也是远期规划线路23号线的首站，未来将可快速到达增城开发区、科学城、白云区等热点区域。
城轨：一个地铁站可到达新塘TOD，新塘站将会建设成为集地铁、城轨、铁路、客运站等综合枢纽，未来可通过该站点快速通往粤港澳大湾区各城市及广州市内主要区域及枢纽。
商服及其他配套
周边配套匮乏
需大大依赖自建公建配套
商业配套：地块所在区域整体商服配套暂不成熟，目前地块1.5公里范围内仅有锦绣天伦小区的商业街，且大部分仍未营业；距离3公里范围内也无较成熟的商业配套。
区域成熟商服配套集中在距离地块4公里范围内的商业，其中有新塘广场、汇创广场、水电广场等，未来将有新塘万达广场、凯达尔综合体等大型商业。此外，地块未来需配建2.55万㎡的商业配套。
学校资源：目前地块周边教育资源匮乏，周边1.5公里内几无学校配套，仅有临近小区的配套幼儿园，需依靠自身配建2处托儿所，2处幼儿园（共18班），一所42班小学，一所18班初中。
医院：目前地块周边医疗配套同样匮乏，基本以村级卫生站为主，距离地块3公里范围内也仅一小型医院，未来地块将配建一个卫生站。
公园：地块周边村庄环绕，3公里范围内无大型公园等资源，未来将更多依靠自建小区绿化。
地块价值分析
新塘正在进行产业升级，引进富士康等大型项目，未来势必吸引大量的优质人才，加上本地回迁“土豪”村民，将会为新塘带来大量购房客源。
产城融合发展加快，将促进区域价值提升，不仅新塘本地“土豪”看好板块发展，相信也会吸引不少广州客关注。
官湖地块位于新塘核心区域，临近产业升级区及富士康项目，此外地块其一优势是对外便利联通，其二优势是自建丰富配套，未来势必对购房者有很强吸引力。
可以看到，官湖车辆段地块将会片区带来近80万㎡建筑面积的住宅，规划人口超2.2万人，该地块无需建设安置房，同时商业面积仅占计容建面的3%，未来可直接开发利用住宅面积占比大，不低于5.2万㎡的公建配套也将大大提升地块的价值，其中包括丰富、完善的教育配套，未来将成为官湖地块项目的一大优势和卖点。
相信官湖地块的出让及未来的开发建设，将会为更多购房者提供选择，也会助力改善周边基础配套，同时大大提升区域居住氛围、生活品质及板块价值。
巨无霸地块的出让及未来的开发，将大大吸引人口流向待开发片区，带动推进区域城市化发展。
（图片来源：网络公开信息）
地块前景分析
增城区一手住宅一直是市场成交主力，大项目引进、产业升级以及楼市价格相对较低等是区域吸引人口流入的核心优势。
广州中原研究发展部监测数据显示，从2013年以来，增城一手住宅成交量占全市比例基本处于20%～30%的高位；
尤其今年在317、330等政策加码条件下，增城的一手成交占比呈现持续走高态势，是购房者的主要选择区域。
广州中原研究发展部调研发现，地块所在周边以二手楼盘为主，主要集中在官湖地块周边南侧，如锦绣天伦花园一期、二期，中森茗苑、富雅都市华庭等项目。
目前地块所在片区主要二手住宅项目售价在1.5～2.1万元/㎡，地块旁的锦绣天伦花园价格在1.7～2万元/㎡，其中二期项目刚交付入住。此外，距离500米左右的中森茗苑价格约1.7-1.9万元/㎡。
注意到，此次出让的官湖地块，扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万元/㎡，与周边在售二手住宅售价差距不大，预计未来地块入市后，售价至少3万元/㎡起。
从地块所在区域二手楼盘情况看，周边购房需求以刚需首置为主，未来地块可开发为以刚需首置、改善换房需求为主的产品，主要客户来自中心区外溢及本地的实力购房者，看中区域及地块便利的对外交通条件，也可享受丰富的教育配套资源。同时，周边开发区、工业区及厂区的高管以及周边一带的本地村民，也将会是地块开发项目入市后的核心客户群。
此外，目前增城产业升级、众多规划利好先后出台，区域价值提升。处于增城新塘核心位置官湖地块，其区位价值、交通辐射及自身配套也将吸引不少广州各区的投资型置业客户。
广州中原研究发展部认为，从地块限制条件等因素看，官湖车辆段地块出让定向意味明显，毕竟出让门槛高、符合条件的竞买者极少。
考虑到官湖地块的规模，预计未来地块开发，广州地铁与相关房企进行合作开发可能性大。
同时也注意到，此次地块设置门槛与同为本月出让的汉溪长隆枢纽综合体项目一致，相信未来会有更多交通枢纽地块及地铁物业入市。
广州中原研究发展部2017-11-22 09:41:27
