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长租公寓专题·上篇:广州百亿市场谁会是龙头?

广州中原研究发展部 2017-11-15 12:37:30

提要

1998年的房改制度,拉开了中国住房制度变革的序幕,促使房地产行业成为中国经济的支撑行业,开启了近20年的黄金时代。

在上半场的黄金时代中,虽然市场发展迅猛,但地价、房价快速上涨,行业“重售轻租”的弊端,已逐渐成为制约行业进一步发展的瓶颈。

自2015年开始,政策逐渐向发展租赁方向倾斜,特别在2016年底高层提出“房住不炒”总方针后,2017年各地政府鼓励租赁开始成为“流行趋势”。

在2017年10月重要会议提出“构建租购并举的住房制度”后,预示着房地产行业将正式从“重售轻租”逐渐转向“租购并举”的新体制。

如果说房地产的上半场黄金时代是销售时代,那么下半场的白银时代,或将是租赁时代。

而在房地产租赁市场中,以企业为主体、有组织有规模有运营的“长租公寓”模式,成为当下各方资本竞相争夺的机遇蓝海。

近期,广州中原研究发展部将从“长租公寓的现状发展、广州本地市场调研、长租公寓的市场影响”三个方向,对长租公寓进行系统系研究。

本篇为上篇长租公寓的现状发展,内容如下:

租赁市场风向

政策信号是如何转变的?

广州中原研究发展部分析认为,2015年是租赁市场风向和政策信号转变的起始年。

2015年1月6日,住房和城乡建设部正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》[2015]4号文,明确提出要“积极培育经营住房租赁的机构”,将机构租赁提升到宏观战略地位。

此后,国务院、财政部、发改委、国税总局等陆续发布相关鼓励租赁政策措施。

2017年是租赁市场风向和政策信号战略性转变、落地实施的关键一年。

在2016年底高层提出“房住不炒”总方针后,2017年各地政府鼓励租赁开始成为“流行趋势”。

2017年7月,广州率先提出“租购同权”震动市场。不久,12个热点城市成为“住房租赁试点”城市,13个城市成为“集体土地建设租赁住房试点”城市。

在2017年10月会议提出“构建租购并举的住房制度”后,预示着房地产行业将正式从“重售轻租”逐渐转向“租购并举”的新体制。

广州租赁市场

有哪些政策支持?

2017年,在各地发展租赁的大趋势下,广州对租赁市场的政策支持力度很大。

2017年7月,广州在率先提出“租购同权”震动市场。

2017年7-8月,广州又先后成为住建委发展住房租赁试点,国土部探索集体土地建租赁住房的首批试点城市之一。

广州中原研究发展部整理统计,目前影响广州租赁市场发展的主要政策如下:

广州长租公寓市场发展现状

据广州中原研究发展部调研了解,广州长租公寓市场的发展主要经历五个阶段:

根据广州中原研究发展部调研了解,目前,广州主要分布约73家规模不一的长租公寓(仅统计品牌公寓),提供单身公寓约20000套左右。

区域上主要集中在中心区,其中天河占比高达27%,此外海珠、白云也较为集中,外围区因交通制约,暂时布局较少。

主要模式有哪些?

根据广州中原研究发展部调研了解,广州长租公寓的发展模式,基本与国内主流模式类似。

按经营主体,可分四大类,即互联网资本、房企、中介代理商、酒店等;

预测2017年之后,随着支持政策的进一步落地实施,国企将成为长租公寓市场的新生主力军,而其它各类资本也将竞相进入。


按房源模式,可分两大类,即集中式公寓和分散式公寓。

集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以整栋楼宇为运作标的,整体后进行统一改造。

集中式公寓主要分布在外围区、产业区、城中村等容易获取低价整栋物业的地段。

根据广州中原研究发展部调研了解,目前大部分长租公寓运营主体,都采取集中式模式,特别是房企,由于其在土地获取、规划报建、住房建设与改造方面优势,基本都是采取集中式公寓模式。

分散式公寓,则是从各类零散房东手里获取房源,通过房屋运营,整体改造,提供租住服务。

分散式公寓形式较为灵活,主要集中在中心区的中高端住宅小区,也有将城中村零散房源统一收储统一改造统一运营的。

根据广州中原研究发展部调研了解,一般代理商,例如世联、链家等,多采取分散式公寓模式。

主力房企在广州的布局如何

谁会是广州长租公寓市场龙头老大?

据广州中原研究发展部调研了解,目前已有万科、龙湖、保利等主力房企在广州布局落地长租公寓;

预计未来随着政策的进一步落地,将会有越来越多房企进驻广州市场。

其中万科泊寓,不但进入广州市场,而且已布局的项目,其市场占有份额,高达30%,比第二位的魔方公寓还要再高出3个百分点。

而龙湖虽然起步较晚,但目前在广州的两家冠寓,均以旗舰店的标准打造,反映龙湖地产对广州格外看重,对广州市场的战略定位非常之高,后期龙湖继续深耕广州长租公寓市场的目标将非常明确。

但是,无论是从已落地的住房租赁布局,还是未来租赁用地、自持土地的竞争与储备情况看,万科成为广州长租公寓市场龙头老大的可能性相对较大。

广州长租公寓市场规模

发展前景如何?

根据广州统计局数据显示,2016年广州常住人口外来人口约达533.86万人,如果仅以外来人口按70%的租赁需求估算(保守估算,不包含常住户籍人口的潜在租赁需求),广州潜在住房租房需求约373.7万人。

根据2016年广州城镇人均可支配收入50941元,按30%用于租房的比例估算,保守估计广州的租赁住房规模高达571亿元。

目前广州的住房租赁市场仍以传统的商品住宅小区和城中村租赁为主,预计未来5-10年,以机构为经营主体的长租公寓市场将快速发展,即便只按30%的市场份额估算,保守估计广州的长租公寓市场规模将达170亿/年左右,市场潜在规模巨大。

此外,根据统计局数据显示,在2012-2016年,四大一线城市中,北京、上海常住人口的增长率呈减少趋势,广州、深圳常住人口的增长率呈增加趋势。


另一方面,对比深圳已经100%的人口城镇化率,广州2016年人口城镇化率只有86.06%,还有大幅提升潜力。

总体看,未来广州人口红利所带来的租赁需求将持续增长,长租公寓的市场发展前景看好。

小研君温馨提示:明天将会为大家送上长租公寓专题中篇·广州市场调研报告,敬请期待!

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