老破小如何贷款？

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什么是老破小的房子

老：楼龄比较高，楼龄超过30年，说不定比买房人年纪还大。

破：早年的房子，外墙可能是石米的，结构可能是混合结构，砖混结构。户型可能差，通风采光都比较逊色。

小：自然是面积小，面积小于50平方米，通常是楼梯楼，即便电梯楼通常也是后面加装的，老破小建设设计时代早，可能没有规划停车位。

关于老破小，不同的人有不同的标准，比如你让一个土豪住一套140平方米的房子，也会觉得是无法入住的老破小。上面这个标准仅仅是一家之言。

时代在变化，生活品质的要求也在变化，所以老破小的标准也在变化。要说如何定义老破小，也许，我们换一个角度更加简单粗暴，就是以能否得到一笔合适的银行贷款来衡量。

如果某一套房子可以申请到20年以上贷款，纯正首套首付3成以下，利率按首套，那就是不算是老破小。

如果由于房子原因导致贷款结果达不到这个标准的，那就是老破小。

老破小通常在市区，由于地段好，交通便利，周边配套的设施成熟齐全，尤其可能有学位，所以购买老破小的人还是蛮多的。

市中心的「老破小」还是郊区的「高大上」，谁更值得买？这是之前南方房产发的文章

今天我们就来聊一下楼龄较老，格局较差的小面积房子的贷款政策。

当前贷款年限：

公积金贷款：楼龄加贷款年限是严格的执行不超过40年。

商业贷款：楼龄加贷款年限是不超过50年。

楼龄的判定依据：

首先是看评估报告，每一份评估报告一定会对楼龄有一个确定的数字的，评估报告的楼龄来源，主要是房产证刊登的图纸时间，历史评估数据，以及规划的一些数据，也会通过走访了解建成时间，当然评估公司也会对房屋状况估算出时间点，不同的房子楼龄大概是有一个阶段的。

公积金中心在评断房屋楼龄的时候，还可能会登录不动产数据库查看原始档案，这个银行通常不会登录的，此举杜绝了评估楼龄的造假和偏差。

其次看产权查册，网签合同。少数房子在产权查册或者网签合同会显示建筑时间的，如果有显示，那么基本上就以此为准了。

极少数时候，也会发生不动产登记的楼龄数据出错，这个见过修正的，曾经有一个房改房，网签合同显示了楼龄，业主质疑，因为作为一手业主，业主见证了这个房子的建成全过程，后来提供一些资料，成功将楼龄调整了。

就具体银行而言，部分银行对于楼龄是1995年之前的就会拒绝受理，这是最严格的银行了。

部分银行对于楼龄超过25年就开始歧视了，对于首付就会要求提高。

多数银行对于楼龄超过30年就会有歧视了，歧视的结果就是提高首付比例。

不过银行的政策也会逐步放宽，之前楼龄加贷款年限不能超过30年，然后不能超过40年，现在不能超过50年，也许将来不能超过60年呢。毕竟一套房子建成后，楼龄随着岁月流逝，自然会慢慢增加的，如果不给贷款，交易就难以愉快的进行了。

需要特别强调的是，如果是混合结构，砖混结构等这些非钢筋混凝土结构（框架结构），是不可以申请公积金贷款的。

贷款额度：

在正常来说的国家政策基础上，如果银行可以受理某套老破小，那么首付款会适当提高。

部分银行首付款提高一成，比如其他房子首付三成的，这套老破小首付可能是4成。

部分银行从25年开始，每5年首付提高1成，也就是楼龄超过35年的，首付就可能是6成。

贷款额度首先看国家政策对于借款人资质的评定，其次看评估值和网签合同成交价的低者为准来判断首付额度。

比如按照借款人首付是三成，网签合同是100万，评估值是90万，那么贷款额度是按照低者为准的90万的7成，也就是首付需要100-90*0.7=37万，如果由于老破小被提高首付到4成，那么首付款是100-90*0.6=44万。显然首付款多了不少。

利率：

如果可以贷款，通常来说，银行的利率还是按照国家政策来的，虽然少数客户会提高利率，那个与房子无关，通常是借款人本人的资质问题，比如征信不良。

对于老破小，建议大家在购买之前务必先找专业人士咨询确认一下，比如口头评估一下价格，以及楼龄，看看能否顺利申请到贷款。如果一套房子银行可以顺利放款的，问题应该不大，如果银行难以放款，南房叔建议大家慎重考虑，因为即便你一次性付款购买无所谓，你还需要考虑过几年能否顺利出售的问题。

南方房产特约嘉宾

郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

银行在审核的时候，是综合考虑的，不仅仅看房子，也会看人，同一套老破小的房子，如果借款人资质较好，贷款也会容易一些。

银行在贷款的时候，基本上就是如此操作，虽然也不是完全如此。