整体概述
市场稳步回升 成交创近5月新高
“银十”作为传统销售旺季，本月整体成交面积较上月相比有所回升。根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅网签共70.24万㎡，环比上涨28%；创近5个月以来新高。
另一方面，本月新批预售面积持续高位，新批面积达71.88万㎡，与上月基本持平；此外，本月全市网签均价为16184元/㎡，环比微涨2%。
广州中原研究发展部认为，目前市场处于稳步回升的阶段，自步入9月下旬以来，开发商的开盘、推盘节奏加快、新批预售也明显增多。
在市场上货量充足的情况下，买家入市的热情高。此外，渐渐步入年底后，开发商或许将“以价换量”。
供应情况
新批节奏加快，供应量持续高位
本月新批预售面积为71.88万㎡，与上月基本持平。
其中，中心区除海珠外皆有不同程度的下滑，以黄埔区为例，本月黄埔新批预售面积为4.62万㎡，环比下滑70%。
此外，外围郊区除从化外皆有明显增长，而番禺变化明显，本月番禺新批预售面积达4.17万㎡，环比大幅上涨近2.4倍，而亚运城板块、石楼板块皆出现旧盘加推的情况。
值得一提的是，本月花都区新批预售增长最为明显，本月花都区新批面积为8.34万。从本月花都新批情况来看，以时代康桥、广州万达城和花都颐和山庄等楼盘取得新批预售面积，并且也在近期对新批货量进行加推。
而与去年“银十”相比，今年整体供应同比下滑11.68%。作为广州两大“仓库”的花都区与增城区供应量不减反增，而增城区的朱村、永和等板块推货量较去年同期相比明显增多。
成交量价
整体成交回升 南沙、番禺表现优异
从各区成交情况来看， 本月增城、黄埔、南沙三区成交面积共计49.47万㎡，占总成交面积的70.42%。
其中，南沙区表现最为亮眼，本月南沙整体网签面积为17.38万㎡，环比大幅上涨近1.4倍。
该区成交主要来自越秀滨海新城、保利星海小镇和阳光城·丽景湾三大热盘，上述楼盘均具有大社区、价格适中、货量充足等优势，集中大批量推货能够满足大量刚需置业者的需求，广州楼市买家购置欲望强烈的情况可见一斑。
此外，本月番禺区也有较好的表现，本月整体成交3.56万㎡，环比上涨73%。
本月成交主要集中在石楼板块，位于该板块的倚莲半岛9月末至10月新批住宅265套推出市场，受该板块的价格相对低洼及供货刺激，带动区域楼市成交回升。
另外，天河区整体共成交面积为3.7万㎡，环比上涨25%。成交主要集中在牛奶厂板块，广州中原研究发展部认为，在天河其它板块供应不足的情况下，预计未来牛奶厂板块将成为天河成交的支撑点。
成交价格方面，海珠区变化明显，本月海珠成交均价为40196元/㎡，环比回升20%，主要受天誉半岛和越秀星汇海珠湾等高端盘的拉动。而由于番禺区成交集中在价格相对较低的石楼板块，导致本月成交均价环比下滑11%。
库存状况
整体消化周期提升至7.9个月
由于近一段时间成交量回落，广州整体市场消化周期提升至7.9个月，为近一年以来位，而总体库存量为693.99万㎡，较上月相比略有提升。
从各区情况来看，本月黄埔区的库存量为57.27万㎡，消化周期仅为3.7个月。
主要原因为近年来黄埔区土拍明显减少，在“面粉”不足的情况下，直接影响黄埔区整体的库存量。
而本月南沙区库存消化周期为8.3个月，由于本月南沙整体供应量增加，且网签速度放缓，部分已成交项目正排队等候网签，导致消化周期较上月相比有明显的提升。
个盘表现
东部仍受追捧 南沙异军突起
广州东部依旧深受刚需买家追捧的区域，（增城、黄埔）两区共有6盘进入成交前十位。
此外，本月南沙区表现惊艳，共有3盘进入成交榜10，其中越秀滨海新城更以网签723宗处于榜首。
广州中原研究发展部认为，市场对于规划热点区域、大体量的刚需型项目仍然有较强的需求。
在供应量充足的情况下，买家的入市积极性将有所提高，广州市场仍然有较强的活力。
后市预期
步入年底冲刺期 或将“以价换量”
在经历政策调控后，如今广州市场逐渐进入适应阶段，而成交也在稳步回升。
从近期的新批预售情况来看，增城、黄埔、南沙等外围区域仍然有较多的产品可推，甚至于天河的牛奶厂板块仍有一定的货量，买家可选择的空间较7、8月相比有所增大。
值得一提的是，开发商正逐渐步入年底业绩冲刺期，对于部分需要加速回笼资金、业绩要求较高的开发商而言，或将会采取“以价换量”的方式，适当的下调价格以换取资金的快速回笼。
对于希望入市的意向买家而言可多加关注。
广州中原研究发展部2017-11-07 09:53:32
