最近各省市土拍大战愈演愈烈！
9月底，福建厦门7块商住用地吸引万科、建发、国贸、海投、招商等多家房企参拍，最终共吸金145.2亿元。
10月27日，安徽合肥4宗商住用地开拍，吸金3.57亿元。
今天，广东广州大石地块成交，由碧桂园以331758万元拿下，折合楼面价16386元/平。而黄埔长岭居地块由万科以93241万元竞得，花都凤凰路地块最终成交楼面地价破1.7万/平，刷新花都区域地价.....
其实，购房者都知道：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。土地的稀缺性往往会引发激烈的竞拍，精明的开发商定会把楼面价（楼面价＝土地总价÷规划建筑面积）在购房者这只小羊身上收取，而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价为楼面价的2-3倍。当然土地只是推动房价的主因之一。
从长期来看，房子的供需量才是关键，我国目前的人口流向是从小城市流向中心城市，所以一二线城市的住房需求还有膨胀空间，膨胀到一定程度，人口饱和后，又会出现逃离大城市，逃离北上广的局面。但是大城市比中小城市更具聚集效应和规模效应。首先，大城市的生产成本和交易费用更低，大城市土地利用效率更高。其次，大城市控制污染的能力更强。最后，大城市特别是特大和超大城市更能为外来人口提供更多的就业机会。
你说的我都懂！所以2018年房价总体会不会上升？
那就要根据你所在的不同城市而定啦，人才流入量多少、你的城市小学生人数量，当地土拍溢价率、宏观政策的影响（这个短时间内效果极强，然而政策年年有，年年大不同，毕竟每年都是“史上最严”）想要知晓房价走向，必须有超前眼光！什么都有计算清楚，避免吃大亏，买到高价房：
楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
房价：土地价格+建筑物价格
楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）
人口自然增长率=（年内出生人数－年内死亡人数）/年平均人口数×100%=人口出生率－人口死亡率
人口机械增长率=（本年迁入人口数-本年迁出人口数）÷年平均总人口数×1000（‰）。
数学是英语老师教的，算来算去都算不明白！算了，我还是去算算距离“双十一”还有几天吧......
泡泡楼市说2017-10-30 15:57:27
