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导语
近日，无论对于有房的人还是无房的人，最关注的问题就是房产税了，上周五，宁夏颁布了房产税实施细则的消息，呵呵，简直让房地产市场虎躯一震！
宁夏的这细则一公布，立刻引市场一片哗然声——“房产税又来了”，美好的大周末，被这个吓人的房产税一出，都过不好了！
网友的议论声里包含着恐慌与害怕：
“房价要暴跌了！房子要抛售了！！”
“为何从宁夏开始，何时会到武汉呀？？”
“中产阶层的财富就像割韭菜，现在又要割一刀了~~”
“房产税来了，遗产税是不是也不远了？？”
很重要的一点是，宁夏版房产税消息已对部分公众形成了误导，
因为，他们认为宁夏出的是房地产税！
房产税，房地产税，傻傻分不清，虽有一字之差，但却是隔着万水千山啊！
就写文章瞎起哄：宁夏开征房产税，山东还会远吗？湖北还会远吗？河南还会远吗？……远个头啊远！两者千差万别，根本不能放到一块聊。
房产包含了两个方面，一是土地，二是房子。
如今实行的房产税仅仅针对房子部分，
而概念中的房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。
宁夏的新条例只是老条例的替换，与目前上海与重庆试点的房产税并无关系。
也就是说，个人住宅非营业用，免税。
实施细则，是针对经营性的房产征税。但宁夏选择敏感时期抛出这个细则，大家都快要疯狂了，难免造成市场误读混乱！
房产税来了，房价就要跌了？？
房地产税作为最近一年大家讨论地最为激烈的话题，因为大家都会觉得房产税的出台，有利于房价的控制，更有可能房价会跌。
而且有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。
这样一来，相当于增加了供应减少了需求，而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。
这个逻辑感觉没错啊，机智如我！
那么，房地产税究竟能不能成为房产降价的利器呢？
答案是：显 然 不 可 能！
你看看上海，重庆的房价有暴跌么？房价的涨跌是受供求关系影响的。
上海、重庆是批实现房产税的试点城市，
目前房产税的税率为0.6%，房产税则按应税住房市场交易价格的70%计算。
举个例子，
一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么该居民所需缴纳的房产税为：100*70%*0.6%=0.42（万元），即4200元。
看似税率不低，但税收总收入却是低的可怜。
据网络数据显示，试点3年间，上海的个人住房房产税征收额累计约6亿元，重庆则更低，不超过4亿元。
原因是什么呢？
上海本市人均60平米，还得是新购住房，原来的房子都不算，而且光新购不行还得是第二套以上，这一下就没几个人能交了。就是说2011年以后，你不断买房这部分人才需要交税，2011年之后，没怎么买房的，基本上都不用交税。
第二
先买一套，然后把老房子在一年内卖了的，还能退税，换句话说换房换成大房子的，也不交税。2011年以后那些改善型需求，也都给挡在门外了。即使你把原来的平房换成了几百平米的别墅，由于是套房，也不用去交税了。
第三
虽然有人买了第二套房，但人家说我这是给孩子买的，孩子要结婚了，所以这套房也就不收房产税。
第四
第四，国家重点人才，紧缺人才，买的房子也不收房产税。
第五
第五，居住证3年，住房也不收房产税，如果不够3年，可以先交，等够了3年，人家还退你，但大家一般不爱给国家添麻烦，啥够不够的，干脆就都不交了。
虽然目前上海，重庆实行了房产税的征收，房价有降低么？
看看目前的房价方面就更无需多谈，与2011年时相比早已翻番，所以想要以房产税来抑制房价的效果显然不是特别好。
再用案例分析，如果房子持有成本增加了，房价会跌吗？
1.比如两套完全一样的房子，A房子满五年，出售价格100万。
B房子不满2年，购买该房子需要很高额税费，B业主想要顺利出售，肯定得降价，问题是出售价格会是93.5万左右吗？不会，售价一定超过95万！加上个税增值税费，B房买家付出成本一定高于100万。
也就是说，对于买家来说，因为业主持有成本高了，房价确实降了，但是购买成本却是高了很多。
2.在2011年广州实施网签之前，大量的网友议论纷纷，由于网签无法报低价，会导致税费大幅度提高，所以房价一定会暴跌。当年南房叔就写文章论证了房价不会因为网签暴跌的。现在呢？房价节节攀高。
3.我们再说一个通俗的例子，假设某人经营餐馆，某道菜卖10元。这天餐厅老板发现菜市场进货价格1斤涨了1元，这个老板会说成本增加了，所以我无法经营餐厅了，于是寻求餐厅转让？不会的，这个老板一定会寻求提高菜价，以后，我们去餐厅吃饭，这道菜可能变成了11元。
只要房价会有一个合理的涨幅，预期良好，那么任何成本都会被分摊，增加成本从来都不是降价的理由，反而一定是涨价的因缘。
那么究竟是什么样的因素抑制了房价上涨的过快？
2016年，多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。
而且目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧，首套房的利率上升至5.22%，相当于基准利率的1.06倍，未来随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，抑制房价继续发展！
而就在9月统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州继8月下降以来，9月又继续下降，降幅达0.5%，居一线城市之首！北京微降0.2%，上海降0.1%，深圳环比持平，但深圳与去年同比却下降了3.8%。
南方房产特约嘉宾
郑大源
房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾
房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。
而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，所以并不能抑制房价上涨。
房产税的实施只是时间问题，总有一天会出台的，但是指望房产税降低房价，尤其降低买家的买房成本，你真的想多了。单纯房产税绝不会导致房价下跌，甚至会导致买房者继续提高买房成本。
各种调控政策压抑了买房的需求，限制了出售的房源数量，可是买房的需求毕竟还是存在的，是否有一天会引来报复性反弹呢？在房价上涨的幅度面前，这些成本也都是可以消化的。
郑大源2017-10-24 19:19:26
