提要
10月广州将迎来一波“土拍潮”，商住商服用地一共15宗，出让面积共计73.1万㎡，总起拍价为214.5亿，其中包括10宗商住用地累计68.5万㎡，总起拍价198.8亿，以及5宗商服用地共4.6万㎡，总起拍价15.7亿；
就商住用地而言，无论出让面积还是出让总价，均创2017年以来单月新高，本篇广州中原研究发展部将为大家带来10宗商住用地的区位分析以及周边一二手楼价地图。
10月土拍三大特点分析
特点一
《5年供地计划》
公布后波土拍潮
“租赁住房用地”成焦点
8月14日国规委公布了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》，文件中重点提及将供应“租赁住房用地”，为“租购并举”推进保驾护航。
在这一指导方针下，10月出让的10宗商住地块中除番禺汉溪村地块、花都区凤凰路地块外，其余8宗地块均带有“租赁住房用地”的条件；
其中科学城KXC-K1-9地块直接作为企业员工租赁用房，其余地块均需要将竞自持部分作为租赁住房用地，可见未来土地出让竞自持定向作为租赁住房用地将成为趋势。
特点二：
出让条件苛刻，房企准入门槛提高
本次出让10宗商住用地中，5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求；
4宗用地本身已包含大体量配建要求，可见目前出让地除了在资金实力上设门槛外，对于房企招商、盘活自持部分、协调配建部分等综合运营能力要求越来越高。
特点三：
3宗用地位于待拓展板块
房企拿地意向受关注
本次出让的地块中，有3宗地块属于未开发成熟的“待拓展”板块，包括位于南沙东涌镇的2017NJY-9地块，地块周边近5年未有公开出让地记录，同时镇内二手交易并不活跃；
南沙区海景路南侧2017NJY-10地块临近4号线南延段塘坑站，属于南沙旧镇范围；
此外花都区凤凰路地块一期用地为今年5月《花都湖地区居住组团控制性详细规划》中公布的新开发片区；
上述地块挂牌带有一定“开荒”性质，对于这一类周边并未形成成熟一、二手市场的区域，房企拿地态度如何，则有待关注。
——10宗商住用地分析——
黄埔区长岭居YH-K2-4地块
限时竞价时间：2017年10月11日10时
地块基本情况分析：
该地块位于黄埔区长岭居板块，禾丰村，其总占地面积为169572㎡，容积率为≤2.8，总起拍价为17.7亿元。
涵盖了中小学用地、体育用地与居住用地。此外，按照官方规划要求，该地块需要建设8.9万㎡的集体物业并无偿交给永和街禾丰社区经济联合社，扣除配建后起拍楼面价为12604元/㎡
周边楼价分析：
目前地块周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间，二手项目价格则在2-2.2万/㎡之间，而周边租赁价格大概在30元/㎡·月上下。
广州中原研究发展部认为，作为官方规划的“高端居住区”，该板块价值近年从土地、住宅市场均得到充分体现，随着近年土拍地块项目相继入市，预期未来板块价值将进一步提高。
科学城KXC-K1-9地块
限时竞价时间：2017年10月11日10时
地块基本情况分析：
该宗地块位于科学城板块，周边为LG工业园区及员工宿舍区，总占地面积7030m²，全部用于建设工业企业员工租赁用房。
根据广州中原研究发展部实地走访发现，该地块紧邻园区一企业员工宿舍区，目前已围闭并进行初步土地平整工作。
周边租赁市场分析：
科学城由于发展起步早、交通便利（6号线）、生活配套完善以及企业进驻多等优势，租赁市场已发展成型并且有明显的“分层现象”以针对不同客户群。
该板块租赁产品主要可以分为三类：
类以萝岗万达及周边公寓为代表，距离地铁线1公里范围内，居住环境较好，价格在48-60元/㎡·月之间；部分由专业公司管理的酒店式公寓，租价甚至可达70元/㎡·月以上，其主要客户群为周边企业大批量租赁作为中高层员工居住、接待客户之用；
第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表，该类产品为近年交楼私人住宅，凭借距离地铁近、优质小区内外配套等特点得到科学城企业员工青睐，价格在28-30元/㎡·月之间。
第三类以村建项目为主，周边环境较差，主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。
增城区永宁街长岗村A17083地块
限时竞价时间：2017年10月19日10时
地块基本情况分析：
该宗地块原定于今年7月31日出让，后因故中止；9月再次挂出，出让条件从当时引进汽车零部件总部改变为具备独立结算功能的内地投资公司华南区域总部。
其出让条件苛刻，首先要求建一栋高240米的建筑，其次竞得人需自持50%的计容建面，此外还有营收、招商引资考核要求，因此虽然地块楼面价不高，但实际极其考验房企运营能力。
该地块西、北侧为碧桂园凤凰城，东南侧距离地铁13号线新塘站约800米，区位条件优越。
周边楼价分析：
地块周边目前以二手项目为主，凤凰城均价2.2-2.5万元/㎡，13号线沿线楼龄较短的项目价格在1.8-2.4万元/㎡之间，离地铁较远，增城开发区周边价格在1.6-1.8万元/㎡之间。
增城塘美村A17099地块
限时竞价时间：2017年10月24日10时
地块基本情况分析：
该地块带有招商引资性质，此外需自持50%的计容面积，位于增城经济技术开发区南侧，预计将为日后开发区发展服务。
周边楼价分析：
地块周边3公里范围内暂无一手项目在售，距离较近的二手项目价格在1.6-1.9万元/㎡之间。
黄埔区长岭路以南YH-A3-2地块
限时竞价时间：2017年10月30日10时
地块基本情况分析：
该地块虽然总面积达8.8万㎡，但由于包含中小学用地，因此实际可用于建设住宅的面积仅2.45万㎡，扣除中小学用地面积，实际起拍楼面价已达19000元/㎡。
值得一提的是该地块起拍价即为限价，当出现两家以上房企竞拍时，直接进入竞自持环节。
周边楼价分析：
地块位于万科山景城西南侧，周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间，二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。
南沙区东涌镇2017NJY-9地块
限时竞价时间：2017年10月30日14时
地块基本情况分析：
该地块位于南沙区东涌镇，周边无出让地记录且无品牌开发商项目，属于楼市待开发区域；
该地块距离目前地铁站较远（距离待开通的4号线庆盛站约5公里），同时亦无远期地铁规划，交通主要依赖私家车经由南沙大道接驳南二环高速来往市区。
南沙区海景路南侧2017NJY-10地块
限时竞价时间：2017年10月30日14时
地块基本情况分析：
该地块位于南沙旧镇，属于南沙湾发展较早的生活中心，配套有南沙中学、中心市场等设施。
但由于近年无土地出让记录，加上与地铁有一定距离，因此一、二手市场活跃程度一般。此外，该地块需要配建9万㎡拆迁安置房，扣除配建实际起拍楼面地价为10957元/m²。
周边楼价分析：
由于距离地铁较远并不便利，因此地铁周边一手项目价格在1.7-1.8万/㎡，而距离地铁相对较近的二手项目晴海岸价格在1.9-2.1万/㎡左右。
番禺区兴南大道南侧DSJ15-01地块
限时竞价时间：2017年10月30日10时
地块基本情况分析：
该地块所属的大石板块近5年无土地供应记录，距离3号线大石站约1.5公里，由于大石开发时间较早，接收中心区居住需求外溢的时间较长，因此周边二手小区楼盘众多生活配套相对成熟。
此外地块需配建6.9万m²拆迁安置房，扣除计容实际起拍楼面价为16090元/㎡
周边楼价分析：
由于距离中心区较近开发时间长，地块周边范围暂无一手项目，但成交活跃的二手项目林立，目前楼龄较短的项目价格在2.8-3万元/㎡之间，楼龄较长的项目价格在1.8-2.3万元/㎡之间。
花都区凤凰路地块一期用地
限时竞价时间：2017年10月30日14时
地块基本情况分析：
该地块位于花都湖东南侧，属于规划中的新开发片区，该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地，此外需配建1万㎡拆迁安置房，扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/㎡。
需要指出的是本次出让地块距离9号线清布站距离约1公里，加上临近花都湖自然环境优越，居住价值较高。
根据今年5月公布的《花都湖地区居住组团控制性详细规划》文件显示，本次调整范围位于花都湖南侧，包含居住、商业以及产业用地，具体参数如表格所示：
此外值得关注的是，花都湖地区不建“巨无霸社区”，未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划；根据官方介绍，未来社区中路网实现全开放，未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。
广州中原研究发展部认为，花都湖地区运用“小街区”模式，将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发，从而提高整体开发效率，花都湖规划有望在较短时间内达到预期发展目标；
《花都湖地区居住组团控制性详细规划》文件中的规划图
另一方面，以目前该宗用地出让条件来看，未来花都湖地块出让极有可能普遍采取“宅地+商服用地”打包的模式，更多房企参与其中，能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。
周边楼价分析：
地块周边主要为二手项目，价格在1.7-2万元/㎡，一手项目价格在2.4-2.5万元/㎡。
番禺区汉溪村BA0904007地块
限时竞价时间：2017年10月30日10时
地块基本情况分析：
该地块位于地铁3、7号线汉溪长隆站东南侧，总占地面积为7.09万㎡，属于商住商服混合用地，计容建面为29.01万㎡，其中要求住宅比例不超过50%，此外要求竞拍人有地铁上盖物业开发经验；
该地块总起拍价达63.8亿，折合楼面价22000元/㎡，为本次土地出让中单价、总价的地块。
周边楼价分析：
地块位于番禺交通、商业活动中心，区位条件极佳，同时为热点楼市板块，周边目前在售一手项目较少，均价在3.7-3.8万元/㎡之间；
优质开发商二手项目价格视乎楼龄、产品，价格普遍在3万元/㎡以上。
广州中原研究发展部
2017-10-10 11:12:14
