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【金九银十·公寓报告】优先培育大客户,难见以往集中式开盘

广州中原研究发展部 2017-09-29 09:41:26

提要

又到楼市黄金周“金九银十”,近期公寓市场几无项目新增,未来会日益减少,市场将会以消化库存为主。

广州中原研究部监测显示,截至9月初一手公寓市场可售货量约1.9万套,可售公寓项目主要集中在外围四区及天河区。

金九银十期间,目前市场主要在售公寓项目将会以自然销售为主,优先培育大客户,难以见到以往的集中式开盘。

历年金九银十

商业项目不是主力

推盘保持理性

回顾历年推盘情况,“金九银十”期间商业市场推盘虽相对集中,但向来不是楼市主力。2015年9-10月,广州商业项目扎推入市,全市共有14个项目开盘推新,总货量高达3533套,为近三年推货量的高位。

项目实际去化情况,数据显示,近三年9-10月广州一手商业市场个盘推货量保持在200余套水平,项目开盘平均去化率保持在50%上下的理性区间。

总体而言,金九银十广州商业项目的推货节奏、市场实际成交均趋于理性,楼市“黄金周”特点并不十分明显。

市场环境转变

330政策后

一手公寓推售转冷

据广州中原研究发展部监测,2016年广州一手市场共7731套公寓开盘推新,月均去化率为72%,相当于每月开盘去化467套,市场表现活跃。

2017年一季度,商业市场的推售更为火热,1-3月累计开盘推新2428套,月均去化率高达91%,即每月开盘去化733套。

330政策出台,广州一手商用物业禁售个人,政策效力立竿见影。

2017年4-8月,不少开发商以代办公司的名义开盘推售,但市场效果不甚理想。在此期间公寓项目共推售约1015套物业,月均去化率急剧下滑至11%,可见政策对类住宅产品及散户投资的调控有效。

金九银十

推售将以自然销售为主

330政策下,要求新建一手商用项目,分割面积不低于300平,随着政策的进一步落地,小面积公寓项目愈发减少,另一角度也说明,目前市场在售小面积公寓十分“珍稀”。

广州中原研究发展部监测数据显示,5月后新批公寓项目逐渐减少,至9月仅1个新增供应,未来小面积、类住宅的商办项目将会退出市场。

 结合广州中原研究部监测市场情况,一手公寓市场“金九银十”将会呈现以下特点:

1.新批公寓项目减少,未来将会更少,可售公寓有限;

2.市场以消化在售公寓项目为主;

3.目前公寓项目以大客户为主,更难见到集中开盘等大规模推售动作,市场以自然销售为主。

公寓市场存量

库存主要集中在外围区,占比达到57%,其中都是以公寓主区为主,如番禺、黄埔,还有新兴热门区域南沙、黄埔,主要在售公寓项目可售货量在2000-3500套之间;

中心区整体可售也居高位,其中以天河区以3600多套居全市各区之首,尤其极小公寓项目占比大。

另外,目前在售主要项目中,可售面积段主要40-60㎡之间,占比超过一半;其次为30-40㎡以及70-80㎡,占比分别达到16%、17%。

“金九银十”公寓市场可售主力

目前个人不可购买一手商用物业,发展商优先以大客户购买为主要选择,集中式开盘模式不再是主流。

“金九银十”黄金周主要在售公寓项目也将保持自然销售动作,主力户型仍以小面积为主,这也很可能是目前市场最后的一批小面积公寓产品。

以价换量悄然进行?

阳光家缘数据显示,今年一手公寓网签量50项目中,330政策后,价格保持平稳上涨的项目集中在中心区,以海珠、荔湾两区为主,如越秀星汇海珠湾、万科海上传奇、中海花湾壹号等新项目。

330政策后价格出现明显下滑的项目则集中在外围区域,以增城、南沙、黄埔区等传统公寓供应大区为主。

例如,增城区长风国际1-8月共录得558套网签,在全市排行第六,但政策后项目成交冷清,8月仅10套公寓网签,且网签价格较3月有一定幅度的回落。一方面,由于项目产权年限偏短;另一方面,因为项目在新政后尚有600余套可售货量,库存量大,市场需求减弱。

在目前市场环境下,接下来的金九银十及十月,有没有更多的项目会加入价格下调的队列,值得重点关注。

办公物业未来走势

广州中原研究发展部认为:

一、“金九银十”公寓市场不是“热点”,消化库存将是公寓市场主旋律。风靡一时的类住宅式、小面积、不限购商办物业已成为“历史”,330政策出台后,类住宅即居住属性、不限购两大卖点已被砍掉,未来入市的商办物业将回归本质属性。

二、对于已入市在售的小面积公寓,部分库存持续保持及货量大的项目,下阶段下调定价或销售价格将是必然选择。有实力的买家,可以关注上述可售公寓项目,好的项目仍是值得投资。

三、对于开发商而言,无论是已入市在售的小面积公寓还是330政策下大面积商办物业,培育具备实力的法人单位买家将是商办物业的主要去化手段。

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