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新一线城市=潜力股?我们考察了10个城市86个商圈

赢商网 2017-10-02 06:30:17

随着存量激增、成本攀升、精英“出逃”等因素的叠加,传统一线城市不再是经商投资的首选,以武汉、长沙、重庆、西安等为代表的新一线城市已成为商业潜力巨大的“新福地”。

数据来源:赢商大数据中心

榜单出品:商业地产云智库

转载授权请联系商业地产云智库(ID:sydcxy2014)

赢商大数据重磅推出《中国新一线城市商业发展分析系列报告》,从城市发展概况、购物中心存量/增量/租金/空置率、商圈发展解读、趋势研判等维度对“商业地产新一线城市”商业发展进行全方位解读。

截至目前,赢商大数据已出品长沙、重庆、西安、东莞、郑州、武汉、天津、青岛、无锡、南昌等10大典型城市商业发展分析报告,各方反响热烈,特整理出报告合辑,以飨读者。

下一份商圈报告,你希望是哪个城市?欢迎在留言区告诉我们。

01

长沙

图片来源:视觉中国

在全国消费品市场发展速度普遍回落的大趋势中,2016年长沙社会消费品零售总额跨越4117.4亿元,增速11.6%,超过全国省会城市社零总额的平均增速。

城镇居民人均可支配收入4.3万元,位列华中区域首位、全国省会城市第6位,市场消费潜力巨大。

据赢商大数据中心监测,截至2017年6月,长沙购物中心存量达585.6万㎡;2017-2019年拟开业购物中心共43个,预计将带来超过438万㎡的新增商业面积。

截至2017年第一季度,长沙购物中心空置率环比下降1.1个百分点至5.4%;首层平均租金则环比微降至547.5元/㎡/月。

长沙商圈格局

五一商圈霸主地位不可撼动 新兴商圈蓄势待发

长沙现阶段主要商圈有14个,其中包含1个市级商圈,13个区域级商圈;形成以五一商圈为主,多个区域级商圈为辅的商业格局。

市级商圈:五一商圈

五一商圈位于长沙天心区,是长沙商业最成熟、人流量最大的核心商圈。商圈内商业氛围浓厚,业态齐全,集聚百货、购物中心、商业街区等多种商业类型,日均客流量可达30-50万人次。

区域级商圈

包括火车站商圈、东塘商圈、溁湾镇商圈、伍家岭商圈、红星商圈、武广商圈、长株潭融城商圈、滨江新城商圈、梅溪湖商圈、洋湖商圈、望城商圈、星沙商圈、市政府商圈。

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《长沙14大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据》

02

重庆

图片来源:中化建设网

数据显示,2016年重庆GDP增长10.7%,增速位列全国第二。全球500强企业中,262家落户重庆,在渝的外资银行分行已达17家,居中西部首位;

截至2017年一季度,重庆商业面积5万㎡及以上的购物中心总存量近605万㎡,位居全国第五; 2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡,增量位居全国第三。

截至2017年一季度,重庆商业面积5万㎡及以上的购物中心总存量近605万㎡,平均租金702-731元/㎡/月,平均空置率在1.8-6.7%;预计2017-2018年,新增购物中心面积达887万㎡,商业发展驶入“快车道”。

重庆商圈格局

核心商圈升级扩容 潜力商圈迅速崛起

核心商圈

包括解放碑、观音桥、杨家坪、三峡广场、南坪商圈积极扩容升级,大量已开业购物中心开始调整品牌结构,以应对即将入市的优质购物中心带来的冲击。

截至2017年一季度,重庆核心商圈购物中心存量达224万㎡,购物中心平均首层租金771-839元/㎡/月,平均空置率保持在2-7.2%。

预计2017-2018年,将迎来234万㎡新增供应,其中,2017年新增供应同比2016年涨幅高达211%。

  • 解放碑商圈

从已开业购物中心业态组合看:零售占比54%,餐饮占比28%,休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创分别占比7%、6%、4%、1%,呈现“偏向买与吃,文娱相对缺乏”的业态组合特性。

潜力商圈

包括开州区安康商圈、永川渝西广场商圈、渝北嘉州商圈、万州高笋塘商圈、大坪商圈表现抢眼,未来预计将成为重庆5大“高潜商圈”。

截至2017年一季度,重庆潜力商圈购物中心存量达381万㎡,购物中心平均首层租金在564-579元/㎡/月,平均空置率保持在1-8%。

预计2017-2018年,将迎来653万㎡新增供应,其中,2017年新增供应同比2016年涨幅高达447%。

  • 大坪商圈

从商圈客群消费金额看:500元及以下消费占比71%,2000元及以上消费有攀升趋势,占比8%,整体呈现“两级分化”的消费趋势。

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《重庆商业大起底:18大商圈租金/空置率/存量/增量全数据》

03

西安

图片来源:搜狐旅游

西安是典型的方形城市,横平竖直,大概沾着路边,就能算是黄金轴线。而“一带一路”倡议的提出,让西安这个曾是东西方文明交流枢纽的内陆城市,再次站到对外开放的前沿地带。

据赢商大数据中心监测,截至2017年上半年,西安购物中心的总存量已超过635万㎡;2017年下半年至2018年拟开业购物中心近30个,预计新增购物中心体量300万㎡。

在租金方面,2017年上半年,西安购物中心首层平均租金为16.7元/㎡/天,在空置率上,西安购物中心的平均空置率则达5.1%。

西安9大城市商圈解读

西安商业的发展,呈现出明显的中心商圈辐射带动整体商业发展的格局。

在传统的钟楼、小寨商圈品质升级、更新换代之际,由于城市版图的不断扩张和楼市发展拉动,一些潜力商圈开始崭露头角。这些大有后来居上趋势的现代商业和原来根深叶茂的老商业街区并驾齐驱,使西安的商业格局更为饱满。

  • 钟楼商圈-西安第一商圈:百亿年营业额辐射全西北

钟楼商圈位于西安市中心,大致分布范围为:东至东门,西至西门,南至南门外,北至莲湖路,是西北部地区最具人气和最具规模的超大型商业圈。钟楼商圈以钟楼作为中心,包括了西安城墙内东南西北四条大街,截至2017年上半年购物中心总存量超60万㎡,未来两年近增40万㎡。

  • 小寨商圈:城市次中心辐射南西安,西北场王赛格45亿元年销售额一骑绝尘

……

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《西安9大商圈mall租金/空置率/业态大调查丨赢商大数据》

04

东莞

图片来源:摄图网

最新数据显示,2016年东莞的购买力增速跑赢广州深圳,增幅达13.1%!凭借消费力攀升、轨道交通发展、商业转型等利好条件,东莞成功跻身“新一线”城市行列,这座城市蕴含着无限商业潜力。

根据赢商大数据中心监测结果,东莞全市购物中心(统计标准:商业面积1万㎡及以上的购物中心)的总存量为273万㎡。

2017-2019年,东莞预计有21个购物中心开业,将新增138.5万㎡商业面积。购物中心首层租金方面,南城商圈购物中心呈现全市最高水平。

东莞商圈格局

城镇街镇“两大派”混战 商业集中东城/南城

东莞商业发展分散度较高,形成了城镇及街镇“两大派”,整体呈点状式发展。

■以MALL为中心的(城镇)成熟核心商圈:南城商圈、东城商圈、莞城商圈、万江商圈;

■以区域型商业中心为主的(街镇)潜力非核心商圈:虎门镇、长安镇、厚街镇、塘厦镇、大朗镇、常平镇、寮步镇等。

购物中心新增量

2017-2019年,东莞预计有21个购物中心开业,将新增138.5万㎡商业面积,东城区、南城区、大朗镇、厚街镇等东莞12个行政区均有购物中心预备入市。

  • 商业面积5万㎡以下的拟开业购物中心最多,占比达48%;

  • 5-8万㎡占比29%,8-10万㎡占比19%;

  • 商业面积10万㎡以上的购物中心仅有1个——即东莞民盈山·国贸城,是集餐饮、零售、娱乐、运动休闲和文化街区于一体、超30万㎡大体量购物公园。

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《数据图说:“新一线”东莞的商圈之战》

05

郑州

图片来源:昵图网

2016年10月,郑徐高铁开通,这意味着郑州通过高铁联通了河南、安徽、江苏3个省份,盘活了中原地区与长三角城市群。

现在,郑州能通过高铁直接抵达129个城市,是全国高铁直达城市数量排名第6位的城市。

2017年5月,郑州正式晋身“新一线城市”,购物中心迎来发展利好时机。截至2017年1季度,郑州购物中心总存量超490万㎡,2017-2020年预计新增存量近370万㎡,优质购物中心首层租金约为455-512元/㎡/月,空置率达9.4%。

郑州商圈格局

新老商圈齐头并进 “一中心”变为“多中心”

随着360广场国贸店、中原万达广场、二七万达广场、锦艺城购物中心、郑州华润万象城、丹尼斯大卫城、惠济万达广场、郑州CityOn熙地港等优质项目开业,郑州商业得以在较短的时间迅速步入购物中心阶段。

而在这个过程中,郑州商业也由原来的二七广场商圈单核,逐步发展为二七广场商圈+秦岭路/棉纺路商圈+大学路商圈+花园路商圈的多核商圈。

目前郑州商圈主要有:

  • 市级商圈:二七广场商圈、西区(碧沙岗商圈)、郑东新区CBD商圈

  • 区域商圈:花园路农业路-紫荆山商圈、天旺商圈、大学路商圈、火车站商圈

  • 商圈演变

由二七广场商圈为中心的“单中心同心圆”模式,逐渐向多中心模式演变。

  • 新商圈开始崛起

二七商圈和西区商圈为传统商圈,郑东新区CBD、大学路、花园路为新兴商圈,近年来发展迅速。

未来将要开业的美景万科广场、正弘城、绿地新都会、清华城TK1、首创奥特莱斯、瀚海海尚等项目,将会进一步填充现有商圈,使其成为真正意义上的商圈。

  • 二七广场商圈:郑州最早的核心商圈

河南商业看郑州,郑州商业看二七,二七广场区域一直是郑州商业的前沿阵地,郑州现代商业从德化街开始,延伸至二七商业圈,成为商城之根。

商圈购物中心存量及增量:截至2017年1季度,二七广场商圈主要有郑州华润万象城、郑州丹尼斯大卫城等代表购物中心,总存量共67.2万㎡。2017-2018年购物中心新增存量达18.6万㎡。

  • 西区商圈:老工业区里的传统商圈

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《郑州5大核心商圈mall租金/空置率/业态/存量/增量大起底丨赢商大数据》

06

武汉

图片来源:视觉中国

2017年,武汉首次进入中国城市竞争力十强,这个城市正在释放着巨大的商业势能。数据显示,武汉2016年GDP再破万亿,位居中部城市第1;武汉购物中心开发和建设同时进入高峰期,未来两年预计新增购物中心面积超291万㎡。

据赢商大数据监测,截至2017年6月,武汉购物中心存量超569万㎡,2017-2019年新增商业面积超291万㎡;2017年第一季度购物中心首层平均租金约643.5元/㎡/月,空置率达4.6%。

2017-2019年拟开业购物中心共30个,预计将带来超过291万㎡的新增商业面积。武汉购物中心开发和建设相继进入高峰期,大体量购物中心入市使得市场面临招商压力,品牌商和开发商积极进行改造升级,以寻求突围之路。

截止2017年第一季度,武汉购物中心空置率情况稍有改善,环比下降0.5%;首层平均租金则环比微降至643.5元/㎡/月。

武汉商圈格局

商圈多极化发展 新兴商圈势头强劲

上个世纪90年代的武汉是湖北中部城市,商业处于缓慢发展阶段,形成有武广商圈、江汉路商圈、中南商圈、钟家村商圈等传统商圈。其中,成名于上个世纪20年代的江汉路商圈是中国最早的商圈之一。

进入21世纪,武汉发展为湖北省中心城市,商业加速发展,人口聚集、交通便利的区域逐步形成区域型新兴商圈,以王家湾商圈、沌口商圈、徐东商圈、光谷商圈、街道口商圈为典型代表,随着城市副中心的崛起,快速发展的区域型商圈有后来居上之势。

购物中心方面,武汉从2007年进入快速发展阶段,武汉天地、菱角湖万达广场等一批购物中心相继开业,武汉商业进入形态多元化与力量重组的“群雄并起的战国时代”,不同建筑形态及主题的购物中心带来了更丰富多元的消费体验。

武汉7个商圈存量/增量/租金解读

注:下表中项目状态一栏,●标注为拟开业购物中心

  • 武广商圈

武广商圈位处武汉市繁华商业区解放大道的黄金地段,是汉口的传统商业区,同时也是汉口乃至整个武汉最重要的龙头级商圈,堪称华中第一商圈。

商圈购物中心存量及增量:据赢商大数据中心监测,商圈内布局有武汉国际广场、武汉广场、世贸广场、新世界百货等商业项目。2019年恒隆集团将在武广商圈新添重量级商业综合体。

截至2017年6月,总存量共39.93万㎡。2017-2019年购物中心新增存量达22.2万㎡。

商圈平均租金水平:据赢商大数据中心监测,商圈内购物中心首层平均租金在600-1200元/㎡/月区间浮动。

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《未来2年将新开30个mall!武汉9大商圈租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据》

07

天津

图片来源:百度贴吧

作为商业存量较大的城市,天津从2015年开始,购物中心增量增幅有所下降,购物中心开发热度不断降温,百货商场更是面临着闭店危机,市场开始走向成熟的消化期,“饱和”、“转型”成为了天津商业被提及最多的关键词。

据赢商大数据中心监测,截至2017年二季度,天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡; 2017-2020年预计新增购物中心约20个,商业面积达190.6万㎡;2017年第一季度购物中心首层平均租金约457元/㎡/月,空置率高达12.5%。

天津商圈格局

多商圈浮现改变商业新格局

随着城市化的加速推进,旧城改造,使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变,新的居住区形成后不断加强商业配套,优质购物中心不断涌入,加速形成多中心商圈格局。

传统商圈整体概况:面临巨大的转型升级压力

天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈,大多分布在主城区内,均在天津最发达的商业地段。

传统商圈的购物中心存量占据全市的43%,而其中购物中心在商圈内所有商业形态中占64%,其他均为百货、商业街等。

  • 南京路-滨江道-和平路商圈

新开业购物中心带来了提振作用,体验业态占比高达45%。

截至2017年二季度,南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达99.6万㎡,商圈是历史最久、最繁华、商业最密集、客流最大、购物中心存量最大的商圈,也是天津最核心的商圈,商圈附近聚集着大量高收入人群,以年轻时尚一族、白领阶层为主,整体购买力强大。

据赢商大数据中心监测,2013年后,商圈内新开业购物中心达6家,总体量57.1万㎡,居传统商圈之首。

新兴商圈商业发展解读

  • 新兴商圈崛起势能直逼传统商圈

据赢商大数据中心监测,截止2017年第二季度,新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡,增量是传统商圈的2倍。

不断后来居上的新兴商圈,开始出现与传统商圈分羹趋势,同时带来全新的商业模式,重新影响着天津商圈的商业发展格局。

  • 天津新兴商圈商业发展潜力预判

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《天津15大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据》

08

青岛

图片来源:南方网

据数据显示,2016年青岛GDP达10011.29亿元,位列北中国新一线城市排名第二位,人均可支配收入43598元,位列北中国新一线城市首位。社会消费品零售总额达4104.9亿元,增速10.5%,保持高位增长。

据赢商大数据中心监测,截至2017年第一季度,青岛城区重点购物中心项目(统计标准:商业面积3万㎡及以上的购物中心)总存量达464.8万㎡。

自2013年至2017年,五年间青岛商业总存量增长了113%,随着2016年底地铁3号线的全线开通,2016年青岛主城区商业供给量增长率达到了峰值30%。

结合赢商大数据中心及第三方机构监测数据,截至2016年青岛城区优质商铺及购物中心首层商铺平均租金在484-532元/㎡/月之间浮动。

青岛商圈格局

9大商圈格局形成 城阳商圈商业存量居首

在传统中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈三大传统商圈的基础上,CBD商圈、李村商圈、城阳商圈等新兴商圈正在强势崛起,9大商圈格局初步形成。

截至2017第一季度,城阳商圈以82.3万㎡的购物中心存量居首。

  • 台东商圈:以首层平均租金694元/㎡/月居首,城阳最低

在新购物中心项目对青岛商业市场的冲击下,青岛整体商铺租金趋向理性平稳发展,然而传统商圈台东商圈、香港中路商圈租金水平仍然稳居9大商圈的首二位。

4大商圈解读

  • 黄岛商圈:五年内扩容最快,总存量达84.3万㎡

2013-2017年,黄岛商圈商业容量增长率位于9大商圈首位达228%,累计至2017年底黄岛商圈重点购物中心项目总存量达84.3万㎡,其商圈规模快速发展,即将成为全市商圈规模排名第二位,仅次于城阳商圈。

  • 香港中路商圈:快速崛起的高商业投资活力区域

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《北中国商业看青岛:9大商圈租金、商业饱和度大揭底丨赢商大数据》

09

无锡

图片来源:新浪博客

2016年无锡跃居成为中国宜居竞争力指数内地城市第一位;在华东地区新一线城市排名第二位,仅次于南京。随着城市版图的延展,城市化进程加速,无锡五年间整体商业扩容了2倍之多。

截至2017年一季度,无锡城区3万㎡以上购物中心总存量达394.49万㎡,未来2年预计新增供应量136.7万㎡,总体增长率达35%。

预计到2019年无锡城区内购物中心总存量达531.19万㎡。核心商圈首层平均租金最高达589元/㎡/月,新兴商圈则集中在180-270元/㎡/月。

无锡4大特色商圈解读

  • 中山路商圈:无锡商圈霸主

中山路商圈位处无锡首席商贸文化中心,也是目前唯一双地铁上盖区域,以中山路为主要发展轴,南起南禅寺,北至胜利门。

商圈购物中心存量及增量:据赢商大数据中心监测,截止2017年第一季度,中山路商圈购物中心总存量达66.75万㎡,预计2017年下半年至2018年还有约15万㎡商业项目入市。

  • 太湖新城商圈:无锡发展势能最强劲的CBD商圈

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《5年商业扩容超2倍!新一线无锡商圈租金/存量/供应量全解读丨赢商大数据》

10

南昌

图片来源:和讯新闻

在南昌八一商圈、红谷滩商圈两大城市核心商圈品质升级、更新换代之际,由于城市版图的不断扩张和楼市发展拉动,多区域城市综合体不断涌现,南昌市城东、高新、朝阳等一些新兴商圈开始崭露头角,愈发呈现出相对均衡的发展态势,打破原有的传统商业格局。

图片来源:百度文库

南昌商圈格局

两大核心商圈升级加速 城市级商圈地位巩固

  • 八一商圈:老商圈升级改造

每一个初访南昌旅游的人,必定会去八一广场。以八一广场为中轴,横贯中山路、胜利路、广场北路、北京东路、孺子路等附近分支路形成的八一商圈,是南昌最古老、最大、最成熟的中心商圈。多年来,一直扮演着市级商业中心的重要角色,辐射范围遍及全市各区域。

作为南昌绝对繁华的商业中心,八一商圈汇聚着百货大楼、万达、丽华、百盛、财富购物广场等。但城市商业的发展演进,也迫使着传统的八一商圈必须升级,注入新活力。

  • 红谷滩商圈:新市级商圈已形成

……

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《南昌:多综合体涌入促潜力商圈浮现,激烈竞争直逼成熟商圈“进化”》

赢商大数据中心是中国最大的商业地产与零售行业数据平台。专注于构建商业地产及零售行业云数据体系,是业内数据量最大、数据维度最全、数据时效性最强的行业数据云生态系统。

数据全貌:5000+购物中心数据;59 000个品牌数据;城市数据、商圈数据、商业空置率、商圈客流及消费者特征等数据;商业地产企业项目规划及运营数据等。

产品服务:为开发商、品牌商提供招商/选址决策,市场/企业/竞品/运营监测, 客流/消费者画像分析、项目诊断/城市进入/地块评估以及其他特定研究;并为政府及投资机构提供行业宏观研究、商业测评、商圈评估、区域发展研判以及投资决策等。

数据咨询:谢先生 13268045985

来源 商业地产云智库

时间:2017年10月19-20日

地点:深圳福田香格里拉大酒店

咨询热线/媒体合作:020-37128283

报名链接,请点击“阅读原文”

投稿、爆料:chenqiaoming@winshang.com

其他问题,欢迎骚扰小编(微信号:winshanggj)

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