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十一黄金周将有22盘2487套住宅推出

广州中原研究发展部 2017-09-28 10:47:40

提要

据广州中原研究发展部监测,今年十一黄金周广州一手住宅开盘或加推个盘数量减少明显,而总推货量同比几乎减半,可见今年十一黄金周仍受新政调控影响,整体市场活跃度不如去年同期。

从开发商推货来看,今年中心区大部分楼盘均以少量推货为主。

广州东部的增城区是今年十一黄金周的热点开盘推货区域,增城或将有9个楼盘开盘加推,将近占据整体开盘数量的“半壁江山”,而北部的花都、从化则表现较为“安静”。

今年十一黄金周具体开盘加推预测见下文分析。

整体开盘推货:

十一黄金周或将有2487套住宅推出市场

同比几乎减半

据广州中原研究发展部监测,2017年十一黄金周或将有22个住宅盘开盘推出市场,共2487套货量,同比分别下降12%、46%。

从近两年五一、十一黄金周开盘情况来看,今年五一、十一黄金周开盘推货量同比去年同期均减半。

由此可见,今年3月新政调控对市场影响效力仍在,相对于去年五一、十一黄金周而言,今年开发商集中于五一、十一黄金周推货去化库存的现象有所减缓。

从近两年个盘推货量来看:平均每个盘推货量逐渐减少,今年十一黄金周平均每个盘推货量更少,仅113个,同比大幅下降39%。据广州中原研究发展部监测,中心区由于货量有限,均以小批量推出为主,楼盘的推货量均仅有50套,因此大幅拉低全市平均个盘推货量。

从开盘加推类型来看:今年十一黄金周仅5个全新盘推出,其他均为旧盘加推。5个全新盘分别为白云区的佳兆业天墅,增城区的云溪四季、融创御园、中建荔苑,以及南沙区的碧桂园云麓半山;

其中佳兆业天墅主要为98㎡复式产品,碧桂园云麓半山主要推出140-157㎡四房、200-218㎡六房大户型产品,而云溪四季、融创御园、中建荔苑则仍以80-130㎡三四房刚需产品为主。

从开盘户型产品来看:受3月调控政策影响,换房成本增加,加上二胎政策影响,在今年十一黄金周的开盘加推中,仍以90-130㎡的三四房为主。

如中心区的招商雍华府、中海花湾壹号、金融街融穗华府、越秀星汇海珠湾、越秀绿地海玥等主要以90-125㎡三四房为主;外围区的时代康桥、云溪四季、融创御园、实地蔷薇国际等同样主要以90-130㎡三四房为主。

推货区域分析

增城开盘占近“半壁江山”

对比2015至今五一/十一情况,今年十一全市共有22个楼盘推货,比去年十一少而多余今年五一。

从各区推盘分布来看,今年十一增城将有1421套单位推出,占总推货量的57%;

而其余区域只有零星1-3盘推货,由此可见“推盘区域高度集中”为今年十一的其中一个特点。

分区来看,今年中心区整体推货受预售证发放放缓影响,以小批量供应模式为主,除近年传统主要供应板块广钢广纸、牛奶厂以外,白云区供应量对比去年有望实现“零的突破”,其中分属新市、同和、嘉禾望岗的3个楼盘共计150套单位将推出。

广州中原研究发展部认为,白云供应量增加得益于近年宅地供应量增加,根据统计显示,2015-2016年白云累计出让38.7万㎡商住用地,而今年十一有望推货的保利华润紫云、佳兆业天墅均为近年出让土地建成产品。

而另一个市场热点板块荔湾广钢新城今年十一预计仅2盘100套单位推出,无论推盘量以及货量均少于去年同期。

广州中原研究发展部认为主要原因在于该板块大部分项目已结束一期销售,目前正处于下一阶段开发,同时受2015年以后土地供应量减少,可使用的“面粉”比之前少,加上经历去年底以来买家积极入市消化、提前入市等因素影响,今年十一广钢推货量减少明显。

外围五区中,今年花都、从化、番禺推盘明显减少,其中花都仅时代康桥一盘推货,去年十一手握祈福缤纷汇、亚运城两大楼盘的番禺今年仅奥园莲峰圣境少量加推,预期区域市场受关注程度降低;

相比之下,增城9盘共计1421套单位将推出市场,从楼盘分布情况来看,今年十一增城推货楼盘主要集中在朱村教育城板块,荔城、石滩等板块仅个盘少量供应,而往年则是朱村、荔城、石滩、新塘“百花齐放”。

楼盘“抢跑”趋势明显

或避免扎堆竞争

通过对比近两年九月中下旬(假期前2周)与十一国庆推盘不难发现,今年提前开盘的项目数量明显增多,提前开盘项目甚至较十一开盘的还要多,这一现象与往年相比出现明显变化。

广州中原研究发展部认为,造成各楼盘选择提前开盘的原因主要有:

一、避免扎堆竞争。以今年热门推货板块增城朱村为例,国庆期间预计6盘共计835套单位 推出,同板块竞争异常激烈;因此同板块的西福蓝湾、中航城均选择了提前推货,以抢“头啖汤”;

二、担心“930”政策风口再生变数。去年国庆7天期间热点城市相继发布了楼市调控措施以稳定楼市,今年接近930调控风口,亦已有多个城市率先落地楼市调控措施,由此不少开发商担心今年国庆节市场再生变数,从而加快“抢跑速度”;

三、中秋国庆黄金周重叠。由于今年节假日重叠,不少人选择在国庆黄金周的期间出游或返乡,对于部分买家或造成影响,提前推货将有利于减少黄金周出游对买家的影响。

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