提要
9月16日广州市国规委公布了白云同和广药集团两宗旧厂用地控规修改批前公示，两宗用地占地面积总计为8.4万㎡，均拟调整为居住用地；
作为近年市区“高端盘”密布的新兴板块，再次出现大体量优质地块将如何影响市场？
接下来广州中原研究发展部将从地块周边区位条件、今年以来板块旧改推进、片区土地、一二手市场情况等因素为大家分析。
两宗用地区位简析
两宗旧改用地响应了8月《2017-2021年住宅用地供应计划》中“内环以内以普通商品住房用地为主，主要供应存量住宅用地”的思路；
白云作为广州其中一个旧改集中推进的区域，2016年至今已公示调整黄石路鱼苗场、棠涌华盛物流地块、白云仓储用地等多宗地块，可见其旧改力度之大；
而本次拟修改用途的两宗地块为改造效率相对较高的旧厂用地，预计能在相对短的时间内投入土地市场。
华南医疗器械有限公司地块
该地块占地面积达4.87万㎡，西侧距离地铁3号线同和站约400米，东、北侧为大型建材市场，南侧为住宅小区，周边商业综合体多人流量大，生活配套成熟；
彩印厂仓储地块及北地块
该地块占地面积为3.53万㎡，整体位于广州大道北西侧，与佳兆业天墅隔路相对。
南北侧均为小区，西侧为城中村，景观情况稍差，相比起医疗器械地块，该地块离同和商圈约1公里，周边环境较安静舒适。
回顾
年内广州大道北已公示3宗旧改
涉及15.1万㎡商住商服用地
结合广州大道北沿线（包含天河、白云两部分）的情况来看，今年4月天河牛利岗北街168号旧厂曾进行用途调整批前公示，将释出6.7万㎡商住商服用地。
因此假如本次调整用途的广药集团两宗旧厂用地通过修改并挂牌出让，则广州大道北沿线有望推出15.1万㎡商住商服用地；
自2015年广钢、天河牛奶厂地块集中大量出让后，近两年市区出让基本以各区零星供应为主，假如这一批用地投入市场，一方面有利于为中心区土地市场“解渴”；
另一方面优质项目的建设、投入市场将会促使广州大道北沿线形成“居住新区”。
此外，本次公示两宗地块周边已布局有越秀星汇云城、佳兆业天墅以及多个优质公寓（已投运营入）。
作为广州大道北片区白云段的同和板块，在交通优势的基础上还有居住环境（临近白云山、南湖）特色，对于买家的吸引力与天河段相比是存在差异性的，差异性可以作为板块的其中一个卖点。
土地、一二手市场
广州大道北住宅地出让主要集中在2013-2015年，同时亦为目前中心区主要一手楼盘供应板块。
本次调整用途的两宗地块邻近2014年11月出让的红云涂料厂地块（星汇云城）及2013年5月出让的同宝路8号、10号地块（佳兆业天墅）；
作为中心区优质地铁沿线用地，近年土地出让均受到优质开发商青睐。
目前落子广州大道北的房企有千亿房企恒大、过江龙信达、金茂、远洋等，其中地胆越秀于该片区拿地总额达64.5亿，而佳兆业于2013年5月拍下的同宝路地块楼面价则为目前片区楼面价标杆。
一二手市场方面，地块所处板块一手楼盘集中，其中一手项目价格区间为5-6万元/㎡之间；二手楼龄较短的项目亦不少，价格在3.5-4.6万元/㎡之间。
广州中原研究发展部认为该片区一二手楼价存在一定价差，同时部分4万元/㎡或以上的二手项目属于交楼时间较短或是由优质房企开发的项目，对于一手楼市亦形成一定竞争。
总结
离天河CBD较近的高端居住区
通勤条件优越
从目前中心区主要供货的高端居住板块与珠江新城的距离来看，广钢广纸距离12-15公里，天河牛奶厂15-16公里，而广州大道北则为8-10公里。除多条主干道方便私家车来往以外，地铁3号贯穿给该板块加分不少；
因此虽然广钢广纸、牛奶厂有各自的卖点和特色，但从通勤角度而言，广州大道北对于天河CBD的高端客户群吸引力不容小觑。
而从今年以来片区的变化来看，一方面旧改推进效率较高，目前周边部分旧厂、旧村环境逐步改善；另一方面该板块本身商业配套成熟，同时在建项目亦带有办公、商业部分，未来人口流入趋势乐观，相信这一系列变化将推动区域市场价值提升。
广州中原研究发展部2017-09-27 09:44:29
