提要
9月11日广州市开发区挂出了长岭居YH-K2-4、科学城KXC-K1-9的出让公告，其中YH-K2-4地块出让条件首次提出将企业自持部分作为租赁住房，而另一宗地块将全部作为工业企业租赁用房。
本篇广州中原研究发展部将为大家带来长岭居YH-K2-4踩地报告及周边租赁市场调研分析。
地块基本信息
该地块位于黄埔区长岭居板块，禾丰村，其总占地面积为169572㎡，容积率为≤2.8，总起拍价为17.7亿元。
涵盖了中小学用地、体育用地与居住用地。此外，按照官方规划要求，该地块需要建设8.2万㎡的集体物业并无偿交给永和街禾丰社区经济联合社。
长岭居YH-K2-4地块情况（局部）
地块采取“限地价+竞自持+摇号”的出让方式，到达限价25.6亿元后，进入“竞自持”环节，自持部分用作租赁用房，不可分割销售；
从最近两次长岭居出让地成交情况来看，中冶拍得地块创下当时黄埔区地块单价标杆，而今年万科则以55%自持方式夺地，可见房企对于该板块拿地热情较高。
地块四至情况
根据广州中原研究发展部实地调研发现，该地块目前仍存在草地、农作物和部分待拆除的建筑物；
地块内部部分区域起伏较大，现场仍有多台挖掘机正在对土地进行平整工作。
从地块周边情况来看，地块西侧为禾丰村，周边有山林，自然景观相对较好；东侧紧靠主要交通干道新丰路；南侧为正在建设中的实地常春藤的项目；
此外，目前地块周边多项目施工，因此来往货车较多，有一定噪音、扬尘问题。
配套情况
根据规划文件显示，该宗地块分为4部分组成，其中居住用地位于地块的北端，中小学用地位于南端，而体育用地则位于地块的东南端。
广州中原研究发展部认为，在“租售同权”的方针指导之下，未来自身规划建设的教育资源将是项目的一大卖点。
外部配套方面，该地块位于长邻居板块东端，正处于永和经济开发区的北端，距离永和商圈约1.5公里的距离，徒步来往需要约30，目前周边配套相对缺乏；
交通方面，地块距离地铁6号线相对较远，目前需要公共交通接驳，通勤效率不理想；
未来地铁21号线将于2018年年底前开通，有轨电车HP1线目前处于规划阶段，有望年内开工并于2020年之前开通，预期日后HP1线将与地铁接驳将大幅提高长岭居板块通勤效率。
租赁价值分析
作为《五年供地计划》出台后广州首宗指定竞自持作为租赁住房的用地；
广州中原研究发展部在踩地过程中针对地块所属的长岭居-永和板块，以及发展相对成熟的科学城板块租赁产品类型、租金等情况进行调研。
长岭居-永和市场情况
有待成型，未出现专业品牌
2017年7月，黄埔长岭居规划开始二次环评，与2014年公布的规划相比，本次片区规划建设范围将扩大4.6平方公里，规划人口从20万增加至23万，同时再次强调长岭居 “高端居住区”的功能定位。
但就目前发展情况而言，长岭居基础设施（包括地铁21号线、有轨电车HP1线）以及招商引资方面均处于初步阶段，租赁市场仍未发展成型；
并未出现品牌租赁公寓产品，只有早前已交楼的项目如奥园春晓、保利岭南林语由私人少量放租，价格在26-33元/㎡·月之间；
而该板块发展相对较早的永和经济开发区租赁市场比较活跃，距离本次出让地块约2.5公里的开发区中心地段高层电梯公寓租赁价格在24-27元/㎡·月之间。
由于该片区多工业园、大型工厂，不少企业批量租赁公寓作为员工宿舍或接待客户之用。
广州中原研究发展部走访多个硬件设施较好的高层电梯公寓，出租方均表示空置可供租赁的单位不多。
科学城租赁市场情况
发展成型，产品“分层现象”明显
相比起长岭居-永和板块的情况，科学城由于发展起步早、交通便利（6号线）、生活配套完善以及企业进驻多等优势；
租赁市场已发展成型并且有明显的“分层现象”以针对不同客户群。该板块租赁产品主要可以分为三类：
类以萝岗万达及周边公寓为代表，距离地铁线1公里范围内，居住环境较好，价格在48-60元/㎡·月之间；
部分由专业公司管理的酒店式公寓，租价甚至可达70元/㎡·月以上，其主要客户群为周边企业大批量租赁作为中高层员工居住、接待客户之用；
第二类以萝岗地铁站周边洋房为代表，该类产品为近年交楼私人住宅，凭借距离地铁近、优质小区内外配套等特点得到科学城企业员工青睐，价格在28-30元/㎡·月之间。
第三类以村建项目为主，周边环境较差，主要供周边园区上下游员工日租、短暂停留之用。
地块未来租赁前景
依赖基建与人口流入
竞品多竞争大
假如本次土拍出现自持作为租赁住房的情况，考虑建设成本等因素，未来房企或采用专业管理等方式运营以提高其附加值；此外，在未来“租售同权”的大趋势下，包括教育在内的各项配套将为项目加分。
另一方面，广州中原研究发展部认为租赁价值与基建推进、区域招商引资、人口流入等因素存在密切关系，因此现时科学城临近6号线一带的租赁产品更加具有市场优势，长岭居板块租赁市场则有待日后完善。
对于本次出让的长岭居YH-K2-4地块而言，未来要盘活租赁部分对于基建推进（如长岭居有轨电车建设效率），招商引资（科学城、永和开发区发展）依赖程度较高；此外目前市场上存在的竞品较多，未来如何与已经发展成型的科学城板块竞争，如何突出优势赢得租客青睐，对于拿地房企而言具有一定挑战性。
销售价值分析
目前地块周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间，二手项目价格则在2-2.2万/㎡之间，而周边租赁价格大概在30-40元/㎡·月。
广州中原研究发展部认为，作为官方规划的“高端居住区”，该板块价值近年从土地、住宅市场均得到充分体现，随着近年土拍地块项目相继入市，预期未来板块价值将进一步提高。
产品客户群分析
针对长岭居板块未来发展布局，广州中原研究发展部认为地块日后产品客户群其分析如下图所示：
广州中原研究发展部认为地块核心客户群为黄埔区科学城、开发区内企业中层和产业园的高素质人才，看中其周边优质自然景观和未来的配套设施；
另外由于未来公交、有轨电车可接驳地铁6、21号线与市中心相衔接，因此对于部分经济承受能力相对有限，或者愿意“以时间换空间”的市区上班族而言，亦具有一定吸引力。
SWOT分析与总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对长岭居YH-K2-4号地块的SWOT分析如下:
值得一提的是该地块配建条件较多，除村集体物业外，需建设12班幼儿园（0.36万㎡）、大型社区服务中心（0.2-0.3万㎡）、健身场所及游园（0.89万㎡）、公交首末站（0.15万㎡）、中小学及体育用地（8.15万㎡），因此实际起拍成本则更高，由此可见该地块拿地成本不低。
广州中原研究发展部2017-09-18 09:42:43
