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2017年底楼市展望,成交量下降,刚需客退出?

郑大源 2017-09-15 14:34:14

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纵观今年广州的楼市情况,广州无疑成为了楼市中的网红,3月份的楼市政策升级,租售同权的制度发布,冲击了广州楼市的二手房市场,很多人处在观望的阶段,二手房的成交也出现了下降的趋势。

广州住房需求人群,主要是:

1.主城区土著家庭即将成年成家的一代;

2.每年主城区以外户籍的大学大专毕业生;

3.远郊区县希望在主城占有一席之地的富裕居民;

4.外来务工来广州工作人员

从需求量来看,外来务工来广州工作人员,已经是房产刚需的主力军,而且专业的炒房客也是非常有实力的,过往一口气买个几套房子,正因为这样,广州房子已经达到供不应求,往外网发展!

看下以下数据是1-8月以来广州房产成交数量的数据图

其中起伏的就要属3月份了,3月网签量的激增,与317政策,330等政策的公布,有非常大的关系;

而且“317”新政对非限购区域比如增城的刺激,亦促使成交量增长。

4月份是属于楼市政策发布之后的个自然月,我们来看一下4月份广州各个地区比较3月,楼市出现较大的下滑趋势,

新政的出现提出了诸多的限制,比如房产的二次交易需要在取得房产证后过两年才可以进行出售转让等,确实是有效的控制了房市的需求,4月份成交量出现断崖式下跌,跌幅达49.46%,与去年同期相比也下跌26.6%,而房价则环比微跌0.7%,同比上涨3.4%。

政策的出现也是直接拦下了短阶段炒房的人群,也使的过渡买房者不敢轻易的卖房,也让购房者统统陷入了观望的阶段。而刚需者则需要考虑一步到位的三,四房户型的大户型,也使得刚需者也在慢慢观望。

而且调控政策出台,部分客户也是无法买房,只能转而租房,3月的二手房较有所下降,而4月开始租赁市场出现了略微上升。

6月二手住宅租赁宗数环比上升13.4%,租赁面积环比上升7.4%,

3月二手房成交量,8月成交的二手住宅租赁宗数环比上升3.5%

8月首周,一二手楼成交仍然维持低迷。二手成交在7月底小幅冲高之后再度回落。

1-8月,楼成交“大户”集中在增城,一手网签均价为11993元/平方米,同比增长约7.6%。

前几年开始广州推出限购以来,不限购的增城,从化都是刚需买房的香饽饽,特别是配套设施都比较完善的增城,成为了广州楼市的网红,特别在317新政出现,非广州户籍的需要连续缴纳社保到5年,限购1套,导致不限购的增城楼市一下火爆起来!

3月份增城总计成交5044套,成交量达到新的高峰,

但是直到330新政,直接对增城从化开始掌控起来,直接限购,没来得及买的人估计哭晕在厕所,导致后面增城的房产成交量突然下滑,4月份的增城楼市成交量环比跌超7成,仅成交1831套,同比也下跌36.3%。不过也没有赶尽杀绝,毕竟在增城购买一套房不会影响其他地区的购房名额。

上月增城卖出1285套一手住宅,排名各城区首位,增城每月一直以来排位都是首位;

排名第二的萝岗成交882套,排名第三、四位的南沙和花都分别卖出684套和683套。

的越秀和海珠两城区各成交15和32套。增城的销冠地位在楼盘销量上也有所体现。

均价方面,数据显示8月住宅网签均价为11617元/平方米,从城区看,天河、海珠、荔湾、越秀等几个中心城区上周成交均价都在3万至4万元区间内,其中天河区成交均价44,859元/平方米排在首位,海珠以38,525元/平方米位居第二。

均价的从化为7,927元/平方米。

不过均价巨贵的楼盘肯定在越秀啊,上周越秀东风广场成交一套147平方米的住宅,单价58905元/平方米。

其余均价超过5万元/平方米的楼盘都在天河,分别是君御雅苑、华润天河、天河金茂广场。

各个地区已经实施了限购政策,已经抑制了投资客的涌入,房价也是防止上涨过快,对于刚需客来说,这也许是一个好时机,是对自己有利的,刚需客买房也是自住使用,这也是印证了南房叔说的房子是用来住的,不是用来炒的,

而且现在政策也是诸多限制,刚需客如果买房以后过渡无非换房的成本增加,所以刚需客还是希望购买一套住的长久自己满意的房子,一定要瞄准合适的房子,该出手的时候就出手!

南方房产特约嘉宾

郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

最心酸的不是成交量下跌,而是房价竟然没有跌多少,让购房者实在是心疼自己的钱包;

5月份之后以番禺、从化为代表的外围区域网签量之所以大幅提升,其实是受到了广州的中心区域房价上涨的原因。

目前的限购政策来看,炒房者投资客估计是需要缓缓再进入,毕竟政策至少2年之后才可以买卖对他们的资金周期影响还是蛮大的,炒房这的退出,对于刚需者来说是机会,不过这也需要根据不同区域的的政策来,不管怎么样,刚需购买者都需要随着政策提前做好打算。

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