广州推全自持地块，重资产模式发展租赁市场有难度

12日，广州连挂六块地，其中两块宅地+四块商务用地。值得注意的是，此次卖地，黄埔K1-9地块为广州首宗100%自持地块，70年内只能租不能卖。

关于这个全自持地块，我来说几点：，尽管很多人已经意识到，中国地域差异极大，房地产政策不可一刀切，必须分城施策，但是发展租赁是中央下达的意见，各地就不是说响应不响应的问题了，而是都在比拼响应速度，广州也是如此。此次项目只租不售，表达出的是广州政府的态度，后续情况会如何以后再说。

第二，目前广州住宅年散租的在2%左右，如果该自持地块能以底价7183元/㎡成交，则就能提升3倍左右，也就是年6%的。然而，房企目前平均融资成本在8%左右，所以房企竞拍租赁项目的积极性不会太大，本地块若能成交，也不会有太高的溢价。而最终，此项目是否会像上海一样，指定国企接盘，也是本次拍卖的一个看点。

第三，现在管理较好的公寓的实际，在5%上下，如果按三倍的回报来算，本地块回报可达10%~15%。但以上情况都是出现在附加值较高的偏高端长租公寓，针对的是中高端消费人群，未必是当下鼓励发展租赁业务所面对的那些，买不起房的，经济实力偏弱的群众。故本项目若成功，也并不能证明，租赁市场的前景在被看好。

第四，发展租赁与房企追求的发展模式相冲突。为提升利润率，房企都在采取高周转模式以降低财务成本，或通过品牌、运营等方式实现轻资产化。而租赁业务属重资产运营，几十亿的投入，年回报也才几个点，资本回收周期过长。除非REITs（房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段）在国内能做起来，否则租赁业务会因为要沉淀过多资金，而让房企不敢参与。

想做和做成功是两回事，发展住房租赁的想法是好的，但当下的“土壤”是否适合其生存仍有待观察，至少以我国目前的金融系统，还不能很好的对其输送养分，所以这类项目的地价必须要足够便宜才有吸引力。

问题是，地方政府在这方面的“让利”可持续多久？毕竟土地财政是所有地方政府目前都无法绕过的。