前 言
自7月份住建委联合八部委印发文件，要求在人口净流入大的大中城市加快发展租赁市场以来，截至9月初，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个被列入试点的城市，已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市，例如北京、上海，也主动出台相关鼓励租赁新政。
综合分析各地租赁新政，既有共同点，也各具当地特色。而哪些城市的政策更接地气，对市场的影响和指导性更强？哪些城市又只是跟风表态呢？广州中原研究发展部选取北京、广州、深圳、佛山、杭州、武汉、成都这7个热点城市，对各地租赁新政进行对比分析与研究，具体如下：
广州首次成为政策风向标
以往的政策发布趋势，北京、上海通常被市场视为风向标。但本轮7-9月租赁新政的密集出台，广州则首次成为政策风向标。
其一，在时间上，广州于7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，是发布政策的试点城市。
其二，在影响力上，广州首次提出“租购同权”震动市场，对后续城市制定政策产生直接影响。北京、杭州、烟台、山东、成都等城市，都积极响应和跟进了广州的“租购同权”政策思想。
政策偏向有异
受惠人群不同，广州相对偏窄
通过各热点城市租赁新政的对比分析，可以发现，虽然各地租赁新政的受惠人群类似，基本覆盖保障群体、产业人才群体和社会刚需群体。但是不同城市，其侧重点还是略有不同。
例如佛山、杭州、成都，明显朝“产业人才”大幅倾斜，反映当地政府发展产业、招揽人才的决心强烈。特别是成都提出的“租赁人才公寓5年后可购”政策，对市场吸引力较大。
而深圳、武汉，则是“保障、人才、社会”三种属性并重。深圳明确表示要收储不低于10万套租赁住房，用于社会租赁。而武汉更明确部分公租房调整为社会租赁住房，“不限定租赁对象”。从此点分析，深圳、武汉的租赁新政，对市场的影响作用将会更大。
广州虽然是个提出“租购同权”的城市，但总体分析其租赁新政，更偏向中低收入的保障人群和特定人群，相比深圳、武汉、杭州、成都等热点城市，其受惠人群面相对稍窄。
首要目标增加供应
广州集中在城市外围，深圳朝城中村发力
增加租赁供应，缓解住房矛盾，是各大热点城市租赁新政的首要目标。但从对比分析来看，各热点城市的着力点却有本质不同，由此导致无论政策辐射范围、见效速度等，均有明显差异。
佛山对“商改租”要求最严
十年之限或被载入产权证
在各大热点城市的政策中，商业房地产改建为租赁住房，一方面能增加租赁住房供应，另一方面能化解和促进商业地产去库存，因此多数热点城市均支持和鼓励“商改住”。但是在细节上，各地政府的要求有所不同。
其中佛山对“商改住”的要求最严，改建后的租赁房，只可用于租赁，不得销售转让，而且明确规定“十年之限”。根据市场经验，广州在330新政出台后，明确规定住房交易必须取得不动产证满2年，并且将此“时间限制条款”载入房产证中，使得一些投机投资购房者再无政策漏洞可钻。因此，广州中原研究发展部预测，佛山的商改住十年之限，被载入产权证的可能性较大。
机遇和展望
政府释放租赁红利，租赁投资机构将崛起，互联网+租赁成潮流
伴随着各种鼓励租赁政策，政府正逐步释放海量租赁利好，租赁市场发展将进入快车道，预测将会有一大批租赁投资机构崛起。通过各地政策的综合对比分析，目前看，深圳培育租赁企业的规模和力度。
此外，“互联网+租赁”的新模式也将成为潮流，目前7个热点城市中，已有杭州、武汉、成都等城市明确提出发展互联网+租赁。其中杭州做为阿里巴巴总部所在地，互联网氛围成熟。8月9日，杭州市政府与阿里巴巴合作，建立“智慧住房租赁监管服务平台”，杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用，为房东、租客、中介建立诚信档案，可实现实人认证、真房源核验、一站式服务、诚信评价等众多功能。
而广州虽然暂未提出相关概念，但是以琶洲互联网总部区为撬动点，近年来广州的互联网经济发展势头迅猛，预测后期“互联网+”同样会在广州的租赁市场发展中发挥重要作用。
广州中原研究发展部2017-09-08 09:41:15
