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集体土地建租赁住房解读:聚焦3大亮点,租金、房价将如何变动?

广州中原研究发展部 2017-09-05 09:42:01

提要

8月28日,国土部与住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下简称《方案》)

在首批13个试点城市中,广东省3城——广、佛、肇入围,针对《方案》文件中的亮点、政策意义,以及对后市影响,广州中原研究发展部将为大家带来解读。

核心亮点解读

亮点一:集体土地实现“对外开放”

《方案》中提及“利用集体建设用地建设租赁住房”。由于目前集体土地所建居住用房只能本村农民使用,不允许对外(凡对城镇居民出售或出租均不合法)。

而城镇居民只能购买或租赁国有土地上的住房(热点城市土地地价高,房价租金贵)。

广州中原研究发展部认为未来集体土地将实现“对外开放”,城镇居民可依法享受廉价土地上的住房,可部分缓解商品房高房价高租金矛盾。

亮点二:提高集体用地开发效率

《方案》中提及“村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”。

由于目前集体土地想要入市,必须先经政府征收、收储,先将集体土地转变成国有土地,走公开招拍挂流程,时间长,成本高。

《方案》顺利实施后,政府给予更大自由度,村集体可自己开发租赁也可直接找房企共同开发,大幅降低土地开发成本。

亮点三:承租人未来将依法享受相关权利

《方案》中提及“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务”。

广州中原研究发展部认为,未来集体土地合法租赁后,承租人可以实现:

1、租集体房也可入学,享受“租购同权”权利;

2、享受市政居民水电气同等收费标准;

3、享受与商品房同等的基本公共服务权利;

4、享受社会保障机制。

《方案》相关Q&A

Q1:为什么出台这项政策?

A:广州中原研究发展部认为,该政策目的在于:

一.构建购租并举的住房体系,稳定房地产市场;

二.增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾;

三.对“租购同权”政策的进一步补充,从城市到农村,政策覆盖范围进一步完善;

四.拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;

五.加快城镇化进程

Q2:集体租赁房与小产权房有什么区别?

A:一.土地规划不同。集体租赁房遵守“三大规划”(城乡规划、土地利用总体规划、村土地利用规划),与商品房一样,集体租赁房建设前需先到规划局报建规划。小产权房不遵守规划,没有政府部门报规文件,消防等安全措施没有保障。

二.集体租赁房依法批准建设的集体租赁房,实施不动产登记,产权有保障;小产权房违法建设,没有产权合同不受法律保障。

三.入市交易。依法批准建设的集体租赁房,可在政府租赁平台,房企、中介公司等各种公开市场,开展租赁交易,交易对象包含保障群体、特需人才群体、刚需群体,范围较大。小产权房交易属于违法。

四.租赁权限。集体租赁房只租不售,不准转租;一次性租期最长可达20年,租赁合同受法律保障;小产权房租赁不合法。

Q3:假如《方案》落实,未来住宅租金是涨还是跌?

A:广州中原研究发展部认为,集体租赁房的租金将上涨。

主要原因:

一.集体租赁房经统一规划,统一建设,建筑质量、设计标准高于目前市场俗称的“城中村”楼房,因此租金将提高。

二.集体租赁房享受“租购同权”权利,可入学,可享受基本公共服务,房屋含金量比原来大幅提升。

对于整体租赁市场而言,或将呈现“短期平稳,长期上涨”趋势。

主要原因:一.因政策为试点,试点时间到2020年底,政策在试点期间,受规模影响,对市场难以产生较大影响。

二.从长期来看,租赁市场发展已进入快车道.在四大一线城市中,广州的人口红利优势明显,外来人口增长持续,长期租赁市场将大有发展。

Q4:房价会大幅跳水吗?

A:从北京试点情况来看,不会。

从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地开展租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。

截至2017年8月,已完成入住3056户,年底前将完成全部选房工作。

与此同时北京2010-2016年住宅成交价格走势保持上扬趋势,其中存在纯商品住房土地供应量减少、人口流入等原因。

因此广州中原研究发展部认为,该政策可部分缓解特大城市租房紧张问题,并逐步改变消费者对于租房的观念,市场变化将相对稳定,但促使楼价下调的可能性较小。

后市影响

广州中原研究发展部认为,假如这一政策能顺利落实,则:

首先改变“租不如买”的价值观,集体土地合法租赁后,承租人可以实现“租购同权”,或可享受教育、水电气收费、社会保障等权利;提高村集体用地、“村屋”含金量,吸引居民安心租房。

对于村集体而言,将改变目前城中村脏乱差的环境,提升其市场价值。

对于房企而言,村集体允许自己找房企入股、联营开发,不需走“招拍挂”流程;

同时法律保障,风险变小,租金将提高。此外,在未来“租购并举”的大趋势下,企业的运营模式亦将“顺势而变”;

广州动态

方向明确,待细则出炉

广州官方于2017年7月17日《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中提出“租购同权”的概念;

随后《2017-2021年供地计划》提出将供应租赁住宅用地。

虽然目前广州关于“租购同权”、“集体土地建租赁住房”的细则有待出台,但发展方向清晰。

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