提要
受3月新政调控影响，广州市场其后迅速“转冷”，直接受影响的“传统旺季”五一黄金周无论是开盘数量、推货量或开盘去化率均较去年同期明显下降。
接下来我们将迎接一年中的“楼市周期”金九银十，在系列专题的开篇，广州中原研究发展部将为大家送上9、10月开盘推货情况报告。
1-7月市场背景
调控后剧变
“金九银十”房企盼转机
对于买卖双方而言，短期内政策调控以及贷款利率上调促使市场收紧。
从长远来看，官方大力推动租售同权、共有产权房产、拟推出租赁住房用地等措施将影响市场预期。
在此市场背景下，今年1-7月广州共成交一手单位55412宗，同比下跌16%，从成交走势来看，自5月开始同比“腰斩”。
供应量方面，今年年1-7月广州共供应一手住宅38632宗，同比下跌23%。
“金九银十”一方面为传统楼市销售周期，不少买家都会选择在此时间节点入市；
而另一方面，今年的特别之处在于对房企而言接近年底需要积极完成销售任务，同时促进资金回笼。
尤其在今年新政影响后成交表现冷清，预期不少房企将销售寄望于三、四季度，因此市场走势值得关注。
2017“金九银十”推货情况
从近两年“金九银十”推货情况来看，无论推盘量还是推货量，今年对比去年均出现明显回落，今年金九银十预计总推盘数为69个，同比下跌15.9%；
其中中心区推盘数减少明显，今年中心六区推盘仅28个，同比下跌31.7%。
从区域细分的角度来看，今年增城推货量占29%，为全市供货大区，此外推货量较大的区域有南沙、黄埔等区，其中黄埔占比同比下跌幅度较大，供货区域由去年的11个减少至10个。
-2017金九银十开盘加推特点分析-
特点一
不少开发商欲借金九银十大推货
据广州中原研究发展部监测，受政策调控影响，2017年6-8月，无论是开开盘数量、开盘推货套数、整体去化情况均明显较2016年同期低，尤其是2017年8月，仅有6个楼盘开盘加推，仅700套货量，去化率仅为44%。
此外，在2017年5-8月获取预售证的楼盘中，共有18个楼盘，共2610套住宅并未开盘加推。
因此，广州中原研究发展部分析认为，因近期楼市较为低迷，整体市场成交活力不足，不少开发商或欲借此次金九银十大力推货，以在金九银十这个节点消化库存。
特点二
黄埔供应减少增城猛增
推盘量与近年土地出让密切相关
作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”，今年金九银十该区11个楼盘推货，同比下跌50%。
虽然该区仍然为全市一手项目供货主力，但相比起去年该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货，今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推，从而直接影响整体市场供货量。
广州中原研究发展部认为，该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况，黄埔供应量于2015年达到峰值95.4万㎡，而近两年则大幅减少。
由此可见，一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓，另一方面由于“面粉”减少，确实出现“无货可推”的现象。
另一方面，在推盘数基本相同的情况下（41个盘），今年外围区整体推货量比去年多35.7%，主要拉动的区域有增城、从化。
其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市，主要得益于近两年增城土地供应充足；
另一方面在目前整体市场受政策影响的情况下，增城、从化两区的购房门槛相对较低，加上地铁利好较多，因此开发商对上述两区市场预期较乐观，因此推货比较多。
特点三
热门板块转移
朱村、知识城成主力
根据广州中原研究发展部监测发现，增城朱村板块将成为今年“金九银十”的供货大户，供货量约为1566套，环比上涨81%。
此外中新知识城也是的热门板块，预计将供应1032套单位，除 “老面孔”万科外，今年招商、绿地（住宅）、康大等项目亦积极加入推货大军。
广州中原研究发展部2017-08-28 18:21:35
