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租房与买房同权!我们还需要买房?

记居蟹 2017-08-10 17:28:22

前一阵子,“租售同权”火了朋友圈,在各大媒体也是连篇累牍。不少刚需族喜笑颜开,这下好了,不用买房也可以读书、落户!

接着一轮又一轮的专家分析解读,告诉我们“租售同权”只是看上去很美,实际很可能是镜中花水中月,落不着实处。

今天我们换个角度,从经济学来说说,租售同权了,买房 Or 租房?


【机会成本】

机会成本是经济学非常重要的概念,套在这里,同样享受了入户入学的权利:

1. 租房优势在于前期低成本,机会成本为稳定的居住环境以及未来出售房子的收益;

2. 买房优势在于稳定的居住环境以及未来出售房子的收益,机会成本为前期低成本。

那么两者机会成本相较,孰大孰小?


以广州重点小学中名列前茅的华景小学周边学位房为例:

华景小学.jpg

广州华景小学

华景小学创建于1996年, 2002年被评为广州市一级学校,2005年被评为广东省一级学校。学校由南校区和北校区组成,两校区占地面积共25918平方米,建筑面积共18522.96平方米,在校学生2000多人,41个教学班,69间教辅室,目前在广州重点小学中位列第一梯队。

方案一:买在华景新城

小区:华景新城芳满庭园

面积:40平           总价:270万

买房成本:首付三成,约81万,月供10030.74元。假定小孩读完小学后卖掉,房子每年保守涨5%(略大于通胀),6年后总价362万。实际上你的成本为153万(含6年月供),收益为209万。


方案二:租在华景新城

小区:华景新城芳满庭园

面积:40平           月租金:2800元(目前)

租房成本:按照目前租金涨幅,平均年涨10%,也就是6年总租金约26万。


乍一看,26万成本与153万成本相比,巨大差额,租房完胜!

当然,我们都知道现实没那么简单。


【市场均衡】

经济学中,市场会存在一个均衡点,达到均衡点,市场稳定。在这之前,市场中资本会一直从低收益方流向高收益方。也就是租房成本低,一方面房东提价欲望非常强烈,另一方面会不断吸引新租客入场竞争,最终房租飙升。

方案一和方案二中,租房与买房付出的经济成本相当,相对均衡。这样算,平均租金要去到153万/6/12=2.125万/月。事实上,对于大多数人而言,分期付款比一次性掏出一大笔首付更容易接受。譬如信用卡分期还款,1万元分期12月,每期手续费率0.65%,实际还款10780元。所以市场能接受的房租会比2.125万更高,假定高出0.65%,6年成本支出达1539936元,相比153万买房成本多出近万元。

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事实上,租售同权之下,租金与房价是挂钩的,租金上涨促使房价上涨,房价上涨又拉动租金进一步上涨。


当然,实际政策执行还会受到多方面力量的影响,结果是好还是坏,现在没有人可以下定论。但是有一点是可以确定的,“租售同权”执行牵涉面太广,执行过程需要法律保障,不可能一蹴而就,往往需要漫长的等待。

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