提要
阳光家缘数据显示，2017年7月广州市（不含南沙、从化）中介网签7070宗，环比6月（7738宗）下降8.63%，同比2016年7月（7858宗）下降10.03%，无论环比或同比均大幅下降；
中原成交价为31640元/㎡，环比结构性下滑7.49%，套均总价为251万元/套。
从2013-2016年广州二手住宅成交量来看，无论是政策宽松期或政策收紧期，7月成交量环比6月均有所提升；
但是今年例外，2017年7月二手成交量环比不升反降，环比大幅下降。
广州中原研究发展部分析认为，2017年7月新政调控效力持续，总得来看，买家入市意愿仍较低，因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势，环比大幅下降，由此可见3月新政调控对广州楼市的影响力度之大。
7月市场热点
租购同权出台半月
仅东风东板块极少量业客咨询
大部分区域业客并无过多关注
为活跃广州租赁市场，2017年7月17日，政府出台“租购同权”相关政策。
“租购同权”政策出台至今已将近半个月，但是据广州中原研究发展部调研了解，大部分区域，如花都、荔湾、白云、番禺等区域，因优势一般，暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜；
海珠、天河虽有部分板块优势相对较为明显的，如天河北板块等，但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜；
目前，仅越秀区的东风东板块，因名校聚集，学校资源丰富，因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况。
但因“租购同权”政策相关细节并未落实，加上限制条件较多，因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书，也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。
大部分区域成交环比下降
而萝岗不降反升
调控效力持续，本月二手进一步下降，大部分区域成交量环比上月均有所下降，但萝岗则不降反升。
据广州中原研究发展部监测，本月大部分区域成交量环比下降幅度在6%以上，其中以番禺环比下降幅度，环比下降15.05%；
但是萝岗本月共成交153宗，环比提升21.43%，占比由1月的0.87%提升至7月的2.16%，由此可见今年来萝岗二手成交量稳步提升。
广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面，一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，二手盘源增加；
另一方面是，自今年年初起，一手住宅库存持续紧缺，致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。
分区点评
天河区：天河北部分业主愿意小幅让价
客户成交意愿加强，成交较5、6月活跃
2017年7月，天河区中原成交价为47581元/㎡，套均总价为392万元；阳光家缘中介网签量为657宗，环比下降6.68%。
根据中原成交，7月天河北板块二手成交量较6月微幅提升，2017年7月中原成交均价为47027元/㎡，套均总价为382万元。
据广州中原研究发展部调研了解，本月天河北板块整体成交量较5、6月份有所提升的主要原因在于，客户观望一段时间后，在面临子女读书、结婚生子、改善换房等需求，本月部分客户开始陆续入市看房，加上天河北板块的部分急于出售的业主也愿意适当微幅让价，促使本月天河北板块二手成交较5、6月份活跃。
因此，广州中原研究发展部建议，若业主急于出售套现或急于出售换房，可适当下调房价，以加快速度成交。
越秀区：东风东板块区位优势显著
买卖、租赁均表现活跃
2017年7月，越秀区中原成交价为40085元/㎡，套均总价为272万元；阳光家缘中介网签量为556宗，环比下降7.64%。
根据中原成交，本月东风东板块不仅成交活跃，租赁市场也较上月明显活跃。从二手买卖市场上来看，本月东风东板块主要是楼梯楼成交占比居多，主要以两房为主，成交价格多集中在50000-60000元/㎡。
据广州中原研究发展部调研了解，随着二胎开放，现需求越来越多，7月穗整体楼市虽较淡，但东风东板块的二手房成交仍较为活跃，尤其是放盘价与市场价基本吻合的房源，现去化周期基本在1个月以内，甚至部分性价比高的盘源可在1-2周内售出。
因此，广州中原研究发展部建议，若业主急于出售房源，可适当将放盘价下调至市场价，以尽快出售房源。
从租赁市场上来看，受毕业季影响，本月东风东板块租赁市场较上月明显活跃，主要租客为住家租赁，以及应届毕业生（两三个人合租居多），本月平均租金为73元/㎡/月。
海珠区：海珠西板块的光大花园
区位优势明显
暂现一二手价格倒挂现象
2017年7月，海珠区中原成交价为37505元/㎡，套均总价为273万元；阳光家缘中介网签量为871宗，环比下降5.74%。
据广州中原研究发展部调研了解，近期，海珠区个别优质楼盘出现一二手价格倒挂现象，如位于海珠西板块的光大花园，对岸广钢新城的一手盘珠江金茂府、保利海德公馆、中海花湾壹号、金融街融穗华府、北大博雅1898，7月成交均价多集中在44000-50000元/㎡；
南侧广纸板块的越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅，7月成交均价为48000-52000元/㎡；
而光大花园7月的成交均价为49000-57500元/㎡，高于周边在售一手盘均价。
广州中原研究发展部分析认为，出现一二手价格倒挂现象的主要原因有以下两方面：一方面是受政策调控影响，一手盘限售、限价，致使广钢新城、广纸板块一手盘售价略低于二手房光大花园的售价；
另一方面是，光大花园区位优势显著，各方面配套成熟，有公办省一级宝玉直小学、省一级幼儿园，加上位于广钢新城、广纸、广船改造区旁，未来区位优势提升显著。
荔湾区：万科收购广信资产包利好
荔湾康王路板块改善客户开始陆续入市
2017年7月，荔湾区中原成交价为32834元/㎡，套均总价为208万元；阳光家缘中介网签量为585宗，环比下降3.47%。
本月荔湾康王路板块二手房成交活跃，其中板块内成交较为活跃的楼盘主要有恒宝华庭、宝华路散盘等，2017年7月成交均价分别为45371元/㎡、29390元/㎡，恒宝华庭因位于地铁1号线长寿路旁，上下九商业圈附近，加上是板块内少有的电梯楼，因此较受改善置换客户青睐，本月成交活跃；
而宝华路散盘，除同样交通便利、配套成熟外，因价格较为低洼，因此较受刚需客户青睐。
据广州中原研究发展部调研了解，7月康王路板块的看房客较5、6月份有所增加，主要原因为7月初万科以551亿收购主要位于荔湾、越秀的广信资产包。
不少客户看好荔湾、越秀市场，加上板块内的改善置换客户观望一段时间后，见价格并未下跌，现改善客户开始陆续入市，致使本月二手成交活跃。
白云区：机场路板块价格低洼
二手成交活跃
2017年7月，白云区中原成交价为22227元/㎡，套均总价为150万元；阳光家缘中介网签量为860宗，环比下降6.22%。
根据中原成交，本月依然是机场路板块成交活跃，2017年7月成交均价为20273元/㎡，套均总价为135万元。机场路板块因以楼梯楼、房改房居多，价格较为低洼，加上区位条件较好，通往越秀区、天河区都较为便利，因此受到不少越秀、天河上班族的青睐，尤其是刚需客。
据广州中原研究发展部调研了解，政策调控效力持续，目前机场路板块业主的信心仍较弱，但是因板块房价较为低洼，如板块内成交活跃的汇美苑，2017年7月成交均价仅为21000元/㎡，一套54㎡的小两房总价为113万，因此暂无降价现象。
番禺区：华南板块交通便利度高成交活跃
钟村板块价格低洼较受青睐
2017年7月，番禺区中原成交价为26901元/㎡，套均总价为255万元；阳光家缘中介网签量为1507宗，环比大幅下降15.05%。
根据中原成交，本月番禺的华南板块、钟村板块成交活跃，7月成交均价分别为30488元/㎡、21430元/㎡，套均总价分别为337万元、158万元。
其中华南板块因交通便利度高，位于地铁7号线旁，成交的活跃楼盘主要以广州雅居乐花园、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡成交较为活跃，购买的客户主要为80后首次置业及改善置业客户，成交以两房、三房居多，7月成交均价分别为36619元/㎡、27563元/㎡、29486元/㎡。
而钟村板块则因价格低洼，因此受到不少客户青睐，成交活跃楼盘主要有祈福新村、锦绣生态园，本月成交均价分别为19843元/㎡、21366元/㎡，成交户型以两房为主，其次为三房。
预测
8月成交或将进一步微幅下调
价格变得更趋平稳
自调控政策出台以来，穗二手成交量已连续4月下滑，而二手价格亦越趋平稳。
从客户层面来看，7月虽有部分板块因区位优势凸显，部分改善置业客户开始陆续入市，但从市场整体来看，观望客户情绪仍在，如天河区东圃板块等；
从业主层面来看，现虽无出现反价现象，也并无见业主降价现象，但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价，见放盘几个月仍未出售，现因急需换房或出售套现，因此适当下调报价至市场价，以加快出售，近期中原业主报价指数亦围绕50%上下波动，可见业主看涨价格信心已明显不足。
在此大环境下，广州中原研究发展部预测，8月成交量或将进一步微幅下降，而价格变得更趋平稳。
广州中原研究发展部2017-08-04 13:49:06
