前言
7月28日广州对包括海珠、南沙共计7宗商住商服用地进行公开出让。
7宗用地均顺利以底价出让，出让金总额90.2亿元，出让用地总面积38.7万㎡。
作为2017年下半年波土地集中出让潮，其出让结果、拿地房企以及出现的新特点对日后土地、楼市发展有一定分析意义，接下来且看广州中原研究发展部解读。
剖析竞拍4大特点
特点一：出让地块均非“纯居住”用地
考验房企运营能力
除灵山岛尖2宗商服用地外，本次出让的其余5宗用地均属于“商住混合”性质，有明确的招商引资要求或需要协商开发。
如南沙2017NJY-4需引入体育产业总部，配合体育馆规划；
昌岗中路100号地块需要解决债权纠纷以及体现商服金融业性质等。
因此对于日后如何对商服/居住比例进行界定、商服部分如何进行招商引资等问题对房企而言是一种考验。
因此广州中原研究发展部认为，本次出让的地块未来产品成本、销售利润临界点并不能单凭楼面价作为估算。
特点二：本地房企为何“独领风骚”？
本次出让的7宗用地竞得者均为本地房企，其中珠江实业、方圆近3年未有在广州公开招拍挂中拿地。
广州中原研究发展部认为，由于本次出让地中存在大量需要协调的因素，包括与债权人、地块所属村、市政规划等；
对于不熟悉广州市场情况的房企而言开发难度较大，而本地房企运作则相对有利。
特点三：碧桂园重兵布局南沙
2015年至今南沙拿地共花32.7亿
近年南沙拿地“常客”碧桂园今天再次出手。
根据统计数据显示，2015年至今该房企南沙公开拿地共投入32.7亿，获得共计22.3万㎡商住商服用地。
其中本次碧桂园拿下2017NJY-7地块所在的进港大道，目前已布局有一手项目如碧桂园蜜柚、碧桂园天玺湾，二手项目如南沙碧桂园，可见南沙为碧桂园除增城外另一个重点布局区域。
而从碧桂园2014年至今2017年上半年一手住宅成交占比的情况来看，近3年该房企对于南沙整体网签量占比有明显增大的趋势。
特点四：明珠湾区时隔2年
再迎优质企业进驻，
未来产业结构将趋于多元
2017NJY-2、 2017NJY-3所在的明珠湾板块迎来再次迎来优质企业，本次越秀地产、广东省交通集团进驻未来将为该板块带来金融业、交通建设总部以及相关上下游产业。
明珠湾起步区首次引入金融类企业，广州中原研究发展部认为假如能够顺利推进，将有利于日后该板块实现“金融服务”的功能定位，产业结构有望呈现多元化。
7宗竞拍地块情况简述
昌岗中路100号橡胶新村东部地块
该宗地块进入限时竞价前仅有一次报价，由珠江实业以12.76亿元直接成交。
需要指出的是该宗地块虽然以底价成交，但地块存在复杂的债权债务问题，加上已建回迁房直接扣除计容，配建幼儿园以及中小户型比例不低于60%等要求。
此外该地块并非纯居住用地，同时带有商业金融业用地性质,预期实际开发成本较高。
该地块位于传统海珠区居住板块宝岗，周边地铁、公交、公路布局完善；
距离8号线宝岗大道站500米，周边有公交总站，来往客村、珠江新城等交通线路多。
南沙体育馆北侧2017NJY-4地块
该地块由珠江实业及南沙城投以底价成交。该地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育中心，总占地面积8.7万㎡，总起拍价16.8亿。
涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持、配建等。
此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。
该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；
交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；
而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。
配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目建成，则可共享商业配套。
黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块
该地块占地5.98万㎡，总建筑面积为15.83万㎡，需与莲溪村签订开发协议，出让总价为12.85亿，由方圆夺得。
2017NJY-5地块东侧临近黄阁镇主干道市南大道及地铁4号线黄阁汽车城站，地铁站在地块东侧设有两个进出口，未来地铁盘将是地块项目主打的卖点之一。
地块南侧为莲溪村汽配园，园区内有少部分汽配公司，更多为村镇的配套商业，生活氛围更浓。
地块西侧临近次干道旧市南路，对面即为莲溪村。北侧为西涌，隔鸡谷山路与广州丰田汽车城相望。
参照出让文件，地块北侧将设置10米宽的步行道，确保人流与黄阁地铁站的通达性。
另外，西涌属黄阁镇的结构性功能隔离带的组成部分，未来地块北侧的慢行交通及水景资源也是地块项目的另一优势。
黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块
该地块总占地面积达9.2万㎡，为本次南沙出让地中占地面积的地块，其计容建面为23.05万㎡，折合楼面价8020元/㎡。
该地块需与南涌口村进行开发协商，由广州万祥夺得。
相比起莲溪村2017NJY-5地块，该宗地块离地铁站距离较远（离地铁黄阁站）3公里。
同时远离黄阁镇中心，但由于占地面积大，未来可在小区内建立相对完善的配套。
南沙街坦头村2017NJY-7地块
该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”，其占地面积4.67万㎡，计容建面为13.38万㎡。
与去年11月以楼面价11772元/㎡出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。
地块所在板块为南沙“老城区”，生活氛围浓厚、居住环境较好，金洲商圈距离其约1公里；
地块周边主要为大型楼盘、山体等，环境较佳；但地块离地铁较远，需要接驳公交，因此通勤效率一般。
灵山岛尖2017NJY-2
2017NJY-3地块（商服）
两宗用地属于明珠湾起步区，从区位条件来看，虽目前灵山岛岛内基础设施仍不完善。
但向外交通基本完善，灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接，未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面共同发展，自贸区两大板块之间定位清晰、优势互补。
灵山岛尖（明珠湾起步区）在南沙发展中的功能定位为重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新、教育培训等产业，打造现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区。
本次再定向出让商服用地，重点引入实力企业，将为灵山岛尖及明珠湾区乃至南沙自贸区未来发展大大增添筹码，进一步夯实总部经济及金融服务区的高端定位。
广州中原研究发展部2017-07-29 08:09:21
