关于灵山岛尖
灵山岛为南沙自贸区的“珠江新城”明珠湾区的起步区,相当于南沙未来的CBD。
功能定位:重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新、教育培训等产业,打造现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区,同时依托现有环境资源,配套建设高品质的岭南水乡居住社区,为南沙新区围绕明珠湾起步区打造“广州南部滨海新城”的核心功能区。
开发主体:根据规划,灵山岛尖综合开发项目投资建设期为6年,项目由南沙城市建设投资有限公司和中交集团南沙投资发展有限公司合作兴建,从2014年8月正式开工建设,总投资82亿元。
企业不仅承担中端的投资合作和施工总承包,还全面参与前端的城市设计、产业规划环节和后端的产业导入、城市运营环节。
地块基本情况
意在引进金融业
此次出让的两宗商服用地,位于南沙自贸区明珠湾起步区的灵山岛尖。
其中2017NJY-2占地面积4.95万㎡,要求竞买人包含金融业板块,总资产不低于2000亿人民币;
2017NJY-3要求竞买人从事交通建设及运营,含金融业板块,总资产不低于3500亿人民币。
此外,两宗地块均在自持比例及年限、迁入总部、开工及竣工时间等有详细限制要求,其中要求竞拍单位为金融业企业以及限定开工竣工时间均为南沙土地出让中首次出现,此外此次出让两宗商服用地起拍地价也达区域新高。
对竞买单位行业背景、资质、实力等方面的要求,一来表明明珠湾区定位的高端,此次要求金融业企业背景,与灵山岛尖金融服务区的定位高度吻合;
二来表明南沙打造“CBD”的决心,同时也表明此次出让地块的优质。
。灵山岛尖及地块开发现状
开发进度稍显缓慢
由南沙城投及中交建集团主导并在2014年开始建设的明珠湾起步区灵山岛尖片区,目前通往岛内的凤凰一桥已建成通车。
岛内主干道及绿化带已建好,南沙重点建设项目-北岸绿化工程正在火热建设中,2014年底出让的两地块也已初见雏形,最完善的基础设施当属明珠湾的窗口--明珠湾规划展览馆。
广州中原研究发展部实地调研发现,到处在紧张施工,但目前基础设施暂不完善,公共交通、商业配套缺失,甚至路牌也没有,除施工人员外基本无外来人流。整体而言,该片区开发建设速度稍显缓慢。
灵山岛尖综合开发区主要建设方中交建集团正在紧张施工,完善岛内基础设施建设,以及整体的地块基础整理工作。
即将出让的2017NJY-02、2017NJY-03两宗地块目前地块内部平整,整个岛内地块之间并无围闭,到处可见中交建的人员在施工作业。
区位条件分析
定位高端,期待未来发展
从区位条件来看,虽目前岛内基础设施仍不完善,但向外交通基本完善,灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接。
未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面共同发展,自贸区两大板块之间定位清晰、优势互补。
作为广州首例引进大型央企合作建设的大型基础设施综合项目,重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新、教育培训等产业,打造现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区,灵山岛尖综合开发项目受到各方关注。
本次再定向出让商服用地,重点引入实力金融企业,将为灵山岛尖及明珠湾区乃至南沙自贸区未来发展大大增添筹码,进一步夯实总部经济及金融服务区的高端定位。
周边楼市
价值渐凸显,新政影响大
灵山岛尖于2014年11月和2015年7月,分别出让1.2万㎡、5.38万㎡的商服用地,分别由南沙城投和中交建竞得,成交楼面价分别为4113元/㎡、4306元/㎡。
目前已开发为明珠湾开发大厦、中交汇通中心两大商业综合体,主要产品为写字楼、商铺、公寓。
其中,距本次两宗出让地块较近的中交汇通中心,已于2017年1月推出公寓项目并受到追捧,目前在售商铺、公寓尾货,写字楼产品预计明年5月入市。
此外,南沙城投项目明珠湾开发大厦主要为写字楼产品,目前已拿预售证,但处于抵押状态,具体推售时间及价格待定。
目前明珠湾区乃至整个南沙区可售商业项目主要集中在蕉门、金州两大板块,而且基本都是近期定向引进的实力企业开发,其中商铺价格主要在3-5万元/㎡,公寓、写字楼价格集中在2-2.3万元/㎡。
与此次出让地块隔江相望的南沙金茂湾,其写字楼产品已新批近5.6万㎡,将于2017年7月正式推售,带装修售价23000元/㎡。
同样是定向引进的央企中铁建,其所开发商业项目也陆续亮相,其中位于南沙区府板块的中铁建南方中心已推售公寓产品,受捧程度不亚于另一央企开发的中交汇通中心,2017年上半年已售出360套。
随着自贸区各项政策规划落实,以及更多实力企业引进开发建设,南沙建设及发展已步入快车道,南沙商业项目的价值也随之逐渐凸显。
但可以看到,330新政对广州商业市场影响很大,新政后商业项目成交锐减,预计政策将会持续,短期不会放松,市场上的商业项目将面临挑战。
新政下,公寓产品已受到压制,未来商服地块将不能开发成居住类的公寓产品;个人不能购买商业项目,将对未来产品入市消化提出更高要求。
2016年至今广州一手商业市场成交走势
数据来源:广州中原研究发展部
2016年至今南沙一手商业市场成交走势
数据来源:广州中原研究发展部
前景分析
从政府意愿及出让条件看,政府引起金融行业背景的实力企业目的明显,而灵山岛尖主力建设单位中交建集团以及南沙城投都有较明显的优势;
此外,从近几年南沙定向出让商服用地情况判断,此次出让底价成交可能性较大。
为了做好招商引资、产业引进等重大工作,广州近几年出台了不少优惠政策,从黄埔区的黄金十条+美玉十条+风投十条,到南沙区的“1+1+10”政策,再到天河区的“1+1+8”政策,各区在产业引进、招才引智等方面争相放大招。
简单对比南沙、黄埔、天河三区在总部、金融引入等方面的政策发现,南沙近年来逐步加大招商引资工作,在一些产业引进尤其总部引进等方面政策相当优惠,相信这将成为助力南沙自贸区尤其明珠湾区发展的加速器,高端产业以及实力企业的引进将会加快自贸区各大板块的建设发展。
产业集聚及发展,会吸聚更多实力企业进驻,也更有利于未来板块商服地块的开发及销售。
按周边商服用地开发进度估计,两宗地块从出让到入市销售,至少需要1~2年;
届时不论明珠湾区还是灵山岛尖区域建设都渐趋完善,此外也相信未来房地产市场发展更趋稳健,所以对地块前景以及未来产品入市后市场消化持乐观态度。