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融创半年千亿疯狂收购,万达成功身退商业地产

邓浩志 2017-07-11 18:05:32

融创以335.95亿收购万达76个酒店,而万达,也以295亿转让13个文旅项目和91%的股权给融创,这大概是今年迄今为止国内最重磅的商业交易了。

我们先来分析万达,其实,出让上述资产并不能说明万达资金链有问题,而是符合了万达的战略规划——逐步退出地产板块,转入文化旅游产业。

万达战略转型阶段就是要减少房地产开发。这一点,从万达的销售排名由前5,到如今接近要跌出前50就能够看出,万达在前几年就已经开始执行这个策略了。

所以万达现在就要正式进入第二阶段:出售前景不好的资产,诸如:酒店、商场、写字楼。而万达这一做法也情有可原,一方面,以上物业类型整体供大于求,再加上后续供应仍然较多,所以在租金、出租率方面,市场均不看好。

另一方面,万达出售的这批资产可以让自己在重资产运作的模式下,逐步“解放”出来,同时也可腾出更多的资金,为其文旅产业的后续发展提供支持。而这次万达出售文旅项目的部分,其实并不包括市场看好的住宅,还有他们主力发展的文旅项目的核心部分,它出售的基本还是商业、酒店类。

总而言之,甩掉一堆重资产“包袱”过后,万达可以进一步集中资金、精力发展他们非常看好的文旅产业,这将有利于其加速转型的步伐。而在套现数百亿资金后,我相信,万达可能会在近期,在文旅产业的布局上有大的动作。

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再回头看融创,融创这次的做法有三点难理解地方:

一、去年购买地王的房企就是融创,今年救乐视又花了不少,现在再拿几百亿购买万达的资产。我们来看看融创的资产状况:

今年1月融创净资产266亿,总市值257亿。至今天,融创总市值577亿,而收购万达资产总额为632亿,当属“蛇吞象”。这还不止,年初融创就已经投资乐视150亿。更奇怪的是,截止6月30日融创公司账上还有900多亿元现金。

另外,还有人盘点了融创今年的收购:1月9日链家26亿,1月24日金科地产17亿,3月1日北京成都关联公司23亿,5月12日天津星耀103亿,5月31日华城富丽21亿,6月5日大连润德乾城32亿,这些零零碎碎加一起就是222亿。再加上乐视和万达,一共是1002亿!2017年6月业绩快报显示,上半年融创销售额是1113亿,以15%来算,毛利不过167亿。

所以问题来了,哪来那么多花不完的钱?杠杆率有多高?风险有多大?胆有多肥?……实在令人费解。

二、在开发商都希望往轻资产发展的趋势下,融创为什么还买这么大量不动产?这种反常的做法让人不得不思考:它的战略规划究竟是如何?

三、融创将怎么盘活手上激增的商、办、旅物业?首先,融创在商业运营商方面的综合能力本就不及万达,若想在万达基础上进行提升基本是不可能的事。其次,一次性大额投入商业市场,后续住宅市场肯定受其影响,难道融创要转型商业运营?最后,商业市场前途凶险融创不会不知道,难道它会有新招吗?

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